El mercado de oficina se clasifica según los siguientes criterios:

a) Clase
b) Localización
c) Tamaño
d) Uso y tipo de propiedad
e) Terminación y Amenities

Por Clase

La clase o calidad es resultado de la consideración de la combinación de las siguientes variables:

· Antigüedad
· Localización
· Calidad constructiva
· Sistema constructivo
· Amenities
· Precio
· Término de Alquiler
· Perfil del Cliente

El mercado se encuentra dividido en 3 clases:

Clase A

Se trata de edificios para renta. Generalmente son los más deseados del mercado debido a su excelente localización, alto nivel de diseño, amenities, sistemas tecnológicos y management. El mercado de oficinas clase A lídera el mercado y atrae a clientes con gran poder económico. Si bien antiguos edificios pueden ser reciclados y posicionados en el mercado de Clase A, los edificios que entran en esta categoría son nuevos en su mayoría.
En algunos mercados existe lo que se denomina Edificio Inteligente. Se trata de edificios que tienen un alto grado de tecnología y valor agregado en el management, que lo diferencian del resto. La imágen corporativa es un elemto fundamental para estos casos.

Clase B

Edificios con buena ubicación, management y buen nivel constructivo cuya estructura funcional se encuentra obsoleta o deteriorada.
Se trata de edificios de generaciones pasadas que han tenido un alto grado de mantenimiento.

Clase C

Generalmente son edificios más antiguos que los A y B y que no han sido modernizados. Dada la diversidad existente de este tipo de edificios la información sobre estos no siempre se encuentra disponible. Asimismo las clasificaciones o diferencias de estos puede variar sensiblemente de acuerdo al mercado.

Por Localización

En el área metropolitana existen varias áreas para clasificar. Las localizaciones dependen generalmente de los patrones de desarrollo imperantes.
El centro de la ciudad generalmente se caracteriza por una alta densidad y altos alquileres. Los clientes que prefieren este tipo de localizaciones son corporativos e institucionales.
En áreas suburbanas es más difícil clasificar el tipo de cliente, ya que las razones de la localización en áreas suburbanas pueden obedecer a distintos factores.

Por Tamaño

El mercado de oficinas en cuanto al tamaño puede clasificarse en las siguientes categorías:

· Gran Altura 16 pisos o más
· Mediana Altura 4 a 15 pisos
· Baja Altura 1 a 3 pisos

En cuanto al tamaño de la oficina, varía de acuerdo con la localización, el tipo de clientes, y las regulaciones urbanísticas.
Se denota una gran tendencia hacia la flexibilidad del espacio a fin de poder satisfacer las variadas necesidades del mercado.

Por usos y tipos de propiedad

Los edificios pueden tener un propietario o varios. Al mismo tiempo pueden tener un solo locador o varios. Asimismo se encuentran en el mercado edificios muiltipropietarios y edificios corporativos.

Por terminación y Amenities

En este sentido, se identifican los siguientes elementos que son considerados a los efectos de clasificar a los edificios en:

· Nivel de terminaciones
· Nivel de tecnología
· Parking (costo y capacidad)

Por sustentabilidad

Los edificios de última generación califican bajo los estandares LEED “Leadership in Energy and Environmental Design” siglas en inglés para la denominación Liderazgo en el Diseño Energético y Medioambiente. Estas normas aseguran la sustentabilidad del edificio, con ahorro de energía y tratamiento ecológico de todos sus componentes.

Clasificación de superficies

Al momento de analizar el inmueble a tasar y al considerar los antecedentes deberá prestarse suma atención a considerar las superficies. Dejando bien en claro cual es la superficie que se toma, que espacios incluye

• Superficie Total: incluye los m2 propios y de uso común.
• Superficie Propia: incluye sólo los m2 disponibles para uso exclusivo de la unidad a tasar, incluyendo pasillos y zonas de servicios (toilettes, office u otros)
• Superficie de Alfombra: es la superficie destinada exclusivamente a oficinas, excluyendo servicios.


© ReporteInmobiliario.com en base a datos propios y del Urban Land Institute (ULI), octubre de 2009