OFERTA: La oferta ya comienza a acercarse a los niveles previos a la devaluación, en Capital Federal se ubica ahora un 5,8 % aún por debajo del nivel del 2001, pero en fuerte escalada durante los últimos 3 meses. Es muy probable que la "oferta contenida" se dispare, llegando a los niveles de la convetibilidad o hasta superando los mismos.
Para provincia de Bs. As. y el interior del país se observa una oferta estable, con valores ya bastante acomodados a una nueva realidad (economía pesificada), por lo que se espera que la misma se mantenga en los niveles actuales.
Durante 2004 se ofrecerán nuevamente propiedades a estrenar, en muchos casos financiadas por el mismo emprendedor, este será un nuevo concepto no explotado en los últimos años: ante créditos hipotecarios con muchas exigencias el emprendedor financia con un bajo riesgo, tomando la propiedad en garantía.
La gran cantidad de nuevos emprendimientos que se lanzaron en los últimos meses en la Ciudad de Buenos Aires puede hacer que más de uno cuente con problemas financieros el próximo año.
Otro hecho a destacar para el 2004, será la oferta de inmuebles en remate (por ahora frenados), la cual puede ser importante debido a la nueva reglamentación de la ley 25798 a principios del año venidero. No olvidemos que estarían saliendo en subasta gran parte de las viviendas que se acumularon durante los últimos 2 años.
Seguramente estaremos terminando un 2004 con valores ya equilibrados.
DEMANDA: Los niveles de demanda, decrecerán, en un principio y como es usual por una cuestión cíclica en los dos primeros meses del año próximo, manteniéndose también durante el resto del año en mediciones inferiores a los del presente año. Esta proyección se fundamenta en que no se avisora un mejoramiento del salario para el 2004, y el crédito hipotecario que se ofrecerá posee muchas limitantes para el sector de la población que necesita acceder a la vivienda. Se acabaron los dólares del colchón, por lo que la ecuación del valor de mercado deberá retornar a su natural y lógica relación con los ingresos salariales de la demanda.
Aún, si existiera, un mantenimiento en los actuales niveles de demanda, pero con aumento de la oferta el comprador pasa a tener poder de decisión, haciéndose más fuerte en el momento de la compra.
Efecto de esta confluencia de variables los actuales niveles de cantidad de operaciones tenderán a disminuir.
Por otra parte, es previsible una caída en los actuales niveles de demanda para barrios privados y countries. Una baja de valores en los segmentos de vivienda tradicional y/o incremento de sus tiempos de venta, conspirarán con la conveniencia del recambio de propietarios con unidades bien localizadas que trocaron sus departamentos de 900 /1000 U$S o más el metro, por el doble de superficie en un barrio privado o country. El cambio no será tan conveniente como en gran parte del corriente año.
La demanda tenderá a concentrarse hacia aquellos emprendimientos consolidados con una target de habitantes con un alto nivel de ingresos.
ALQUILERES: Comenzarán a escasear las propiedades en alquiler, por lo que los valores se apreciarán entre un 10 y un 20%. La ampliación de la brecha salario - m2, deja sólo una opción para un gran sector de la población: alquilar.
Esta suba en los valores de alquiler ayudará a aumentar la baja renta que generan hoy los activos inmobiliarios residenciales.
VALORES: luego de dos años, los valores comenzarán a estabilizarse, en general los mismos están bastante acomodados en todo el país, pero aún falta que las propiedades en Capital Federal se acomoden a la nueva realidad de la economía argentina. Esta tendencia se comenzó a avizorar ya durante los últimos meses del 2003.
Mayor oferta y una demanda con pocos recursos golpearán en los actuales valores de cotización.
2002 y 2003 estuvieron dominados por una
FUERTE DOLARIZACIÓN DE PRECIOS, sostenible por los billetes verdes ahorrados con el 1 a 1, el agotamiento de estos recursos, la caída del salario real y la menor capacidad de ahorro impactarán en los actuales valores de cotización.
Sólo aquellas propiedades que combinen excelsas condiciones de localización con impecable diseño y comodidades, orientadas al segmento ABC 1, podrán sostener altos valores de cotización en dólares. Aquellas que no reúnan estas condiciones y cuyo público sea la clase media acomodará inexorable y paulatinamente los precios hacia la baja, buscando un nuevo equilibrio con los reales niveles de salario y ahorro, diezmados en términos de dólar por la devaluación y la inflación.
CONSTRUCCIÓN: No se esperan grandes cambios en los niveles de construcción para vivienda, los desarrolladores entienden que comienza a aparecer el crédito hipotecario, pero los estudios de factibilidad que realizan denuncian que aún estamos alejados de soñar con los niveles de actividad de los 90 (salarios más bajos + costo de construcción más alto + altas exigencias p/crédito hipot.). Seguirá la tendencia de obras pequeñas y edificios de deptos. sobre lotes de 8,66 m. Resurgirá nuevamente el "dúplex" como alternativa de inversión y todo tipo de desarrollos que no necesiten de grandes inversiones. Es probable, que se de un aumento de índices de la actividad constructiva, los cuales serán producto de inversión en obra pública y los efectos que esta genera en la privada, pero no motivados por el incremento de inversiones privadas en el sector residencial. Sería auspicioso, que parte de los recursos a volcarse en obra pública se direccionaran a subvencionar la demanda, generando indirectamente condiciones favorables y motorizadoras de la inversión privada.
INTERIOR DEL PAIS: En gran parte de las plazas del interior del país, fuera de aquellas localizaciones top dentro de ellas, los valores se terminarán de acomodar a la nueva economía argentina, ajustándose en pesos a los valores previos vigentes en la convertibilidad y aún en niveles inferiores a estos.
Aquellas localidades fuertemente relacionadas con la actividad agrícola-ganadera, obtendrán rapidez de venta y buenos valores para viviendas de buena calidad y con localizaciones centrales.
En el conurbano bonaerense, producto de la inseguridad y del mayor impacto de licuación salarial promedio de sus habitantes, las operaciones se concentrarán en aquellas zonas centrales con buena oferta de servicios y transporte o a aquellas con valores de compraventa del orden de los $ 40.000 de cotización.
ESTAS IMPRESIONES SE SUSTENTAN EN ESTUDIOS EFECTUADOS A DIARIO DEL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO Y EN LA ELABORACIÓN DE TRABAJOS DE RELEVAMIENTO Y ESTADÍSTICOS QUE UD PUEDE CONSULTAR EN www.ReporteInmobiliario.com
© ReporteInmobiliario.com, Diciembre 2003.
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