Los vecinos de la ciudad de Buenos Aires hoy temen por la capacidad de la infraestructura de servicios instalada, ante el shock de demanda que puede sobrevenir a raíz del nivel récord de actividad que está teniendo la construcción en los últimos tiempos. En consecuencia, como es de público conocimiento, muchos se han movilizado y han reclamado la paralización de todas las obras, lo cual obviamente ha generado una enorme preocupación entre los promotores y desarrollistas inmobiliarios.
Hay planos aprobados, derechos adquiridos, compromisos económicos importantes asumidos y un enorme giro económico que está en juego en torno a esto. Cabe recordar que por año el sector mueve, sólo en esta ciudad, casi dos mil millones de dólares en nuevos emprendimientos.
Muchos lo llaman especulación inmobiliaria o crisis de crecimiento, otros reconocen su efecto multiplicador en el resto de la economía y aprecian que la construcción genera inversión y empleo genuino. Pero los vecinos directamente afectados temen que las nuevas torres alteren el paisaje urbano de sus barrios, tanto en términos físicos como de densidad poblacional.
Adicionalmente les molesta el ruido, los nuevos congestionamientos de tránsito y el desorden que cualquier obra siempre provoca. Evidentemente se trata de un tema de gran sensibilidad social. Hay que reconocer que los grandes cambios en la dinámica constructiva de las ciudades, siempre producen reacciones, en todas partes del mundo. En efecto, es parte inherente a la actividad del emprendedor inmobiliario lidiar con este tipo de dificultades, tanto el reclamo vecinal como sus repercusiones a nivel político.
Sin embargo, como siempre sucede, es necesario darle al debate público que ya se ha instalado en la gente y en los diarios, la mayor racionalidad posible. El reclamo más objetivo que se esgrime es el de la infraestructura, dado que lo demás entra en el campo de la subjetividad. Si un barrio está preparado para cierta densidad y se aprueban nuevas torres que generan un shock repentino de demanda en materia de servicios públicos, es lógico que la gente se preocupe.
Las cuestiones de naturaleza paisajística son claramente más opinables, y si la construcción produce ruidos molestos o si trae camiones con hormigón mal estacionados, eso debería tratarse a otro nivel más operativo y de contralor policial puntual.
El límite de la infraestructura
Respecto de la infraestructura, lo primero que hay que aclarar de manera muy precisa es que la demanda está más vinculada a cuestiones de tipo demográfico que constructivo. La diferencia podría parecer simplemente semántica, pero no lo es en absoluto.
Veamos un simple ejemplo para entenderlo mejor: tomemos una familia tipo bien constituida, integrada por padre, madre y dos hijos que viven en un departamento y generan un cierto nivel de consumo de agua potable, electricidad, gas y desagüe cloacal. Por alguna razón, un día deciden separarse y el marido recién divorciado se muda a otra vivienda dejando a su ex esposa en la casa con los hijos.
Ahora ocupan dos unidades, es decir más superficie construida. Sin embargo, tanto el consumo de agua potable como la demanda incremental que esa mudanza trae en el uso de la red de desagües cloacales, es virtualmente despreciable. Para ponerlo en términos muy gráficos y elocuentes: esta desavenida familia va a utilizar, en cabeza del padre, un nuevo inodoro en su nuevo departamento, pero el uso que las cuatro personas van a seguir haciendo de la infraestructura cloacal urbana,
va a ser exactamente el mismo.
En la ciudad de Buenos Aires se construyen entre cinco y quince mil viviendas por año, según las cambiantes coyunturas macroeconómicas que históricamente hemos tenido. En promedio, hace décadas que se incorporan al mercado unas diez mil unidades residenciales al año, lo cual supone que aproximadamente 25.000 personas se mudan anualmente a esas viviendas que previamente no existían en la ciudad.
En un período de treinta años, deberíamos haber visto la llegada de 750.000 personas. Sin embargo Buenos Aires tiene 3 millones de habitantes desde hace largas décadas. Por lo demás, aquí no se ha prohibido la natalidad ni la gente ha optado por dejar de procrear. Sin embargo, la población no crece aunque se construyen nuevas viviendas. Esas obras no responden a un proceso migratorio como el que se vivió en Pilar en los noventa. Dado que no tenemos una ciudad fantasma llena de edificios vacíos, hay que explicar el fenómeno de otra manera.
Explicaciones y racionales
La realidad es que hay varios factores explicativos relevantes en este sentido, a saber: por un lado, hay que tener en cuenta la expulsión de población que Buenos Aires genera. Es una ciudad cara y muchos optan por encontrar una vivienda accesible y mejor en los suburbios. La moda de irse a barrios privados también ha influido, por cuanto muchas familias se han ido, dando lugar a que otras ocupen sus antiguas viviendas.
Pero hay un elemento muy importante a considerar, propio de las grandes urbes del mundo moderno actual, y que tiene que ver con las nuevas formas de agrupamiento familiar, esto es la partición de los hogares, la creciente cantidad de hogares unipersonales, las familias no tradicionales, los divorciados, etc. Esta demanda de productos residenciales novedosos ha estado impulsando el desarrollo de muchos emprendimientos en zonas nuevas como Palermo Hollywood, San Telmo o Palermo Soho.
Incluso, encuestas realizadas en Puerto Madero recientemente revelan que la diferencia de edad entre los dos integrantes de los grupos familiares tipo que viven en esas unidades, en promedio ronda los veinte años y nos habla de segundas nupcias y también de muchas familias no tradicionales.
En resumen, estamos frente a un entorno demográfico que debe ser adecuadamente comprendido antes de sacar apresuradas conclusiones respecto de la infraestructura de servicios de la ciudad. No hay más gente, sino más viviendas, y más familias conformadas de manera diferente. Y la realidad es que si no cambia la cantidad de población que vive en cierto sitio, tampoco cambia la demanda de uso, por ejemplo, de la red cloacal.
Otra consideración importante a tener en cuenta es de carácter más pragmático. Es por todos sabido que el mercado inmobiliario es cíclico y que si en ciertas circunstancias se percibe un alto nivel de actividad, ello no quiere decir que la tendencia vaya a sostenerse de modo permanente. Lo más probable es que no sea así y la historia lo demuestra fehacientemente. Sin embargo la planificación de la infraestructura de la ciudad debe hacerse para el largo plazo, asumiendo que habrá momentos de mayor y de menor actividad.
En especial el boom de la construcción que hemos estado viviendo en los últimos años no es una respuesta a una demanda novedosa con bases demográficas. A diferencia del caso que ya mencionamos de Pilar, donde se construyó mucho porque gran cantidad de gente quería irse a vivir allí, en los barrios de Buenos Aires hoy se edifica por una razón muy peculiar: hay inversores.
Es seguro que paulatinamente se irán ocupando esas viviendas, pero quizás el proceso no sea tan rápido como algunos piensan. Las obras que hoy vemos son un emergente de inversores que han estado transformando sus ahorros en ladrillos, en la expectativa, aun no materializada en toda su dimensión, de conseguir gente que los adquiera para mudarse.
Resumiendo
En síntesis, la demanda de infraestructura es directamente proporcional al crecimiento demográfico de una zona y no a la construcción de viviendas, que muchas veces responde a una dinámica más compleja. Hay que aceptar que si bien la población de Buenos Aires hace décadas que no crece, y que probablemente siga sin aumentar, sí se verifican migraciones internas y situaciones de stress en materia de infraestructura en ciertos micro entornos, que deben ser puntualmente considerados.
Pero en cualquier caso debemos tener muy claro que no estamos ante una emergencia generalizada producto de una oleada migratoria hacia nuestra ciudad que pueda llegar a hacer colapsar los servicios públicos. De hecho, en general están dimensionados para 5 millones de personas mientras que en Buenos Aires aun viven 3.
Los problemas vinculados con la crisis energética, la insuficiencia de la red vial y las falencias de los desagües pluviales, poco tienen que ver con el boom de la construcción, al punto tal que estarán virtualmente presentes o resueltos casi con prescindencia de la cantidad de nuevas torres que se aprueben. Es más, con nuevas edificaciones habrá más impuestos, tasas y contribuciones en las arcas municipales y de las empresas de servicios públicos como para afrontar las inversiones necesarias para actualizar el sistema.
No podemos dejar de escuchar los reclamos de la gente contra lo que ellos llaman “la especulación inmobiliaria”. A muchos políticos les encanta hacerlo. Solo que debemos hacerlo con seriedad y profesionalismo, basando las evaluaciones que hacemos sobre la crisis de crecimiento que estamos viviendo, en estudios técnicos consistentes y no en la demagogia preelectoral. La demografía debe mandar, no la demagogia.
Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 13 de Noviembre de 2006.
