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CREDITOS HIPOTECARIOS Y ALQUILERES

¿Alquiler = Cuota? Lo deseable y lo posible

Cual es la verdadera magnitud de los últimas medidas anunciadas por el gobierno?. Las decisiones adoptadas generarán transformaciones en la dinámica del mercado, que vale la pena advertir.
Cuales son las los efectos positivos y cuales las cuestiones pendientes de las medidas enunciadas? Como impactarán en materia de vivienda?
Para plasmar intenciones en realidad hacen falta tiempo, seriedad y constancia.



A modo de introducción valdría recordar – si no lo hemos hecho yá hasta el hartazgo - algunas de las causas que han llevado a la actual situación en materia de accesibilidad de vivienda.

El problema a resolver, es complejo. Nada fácil. Se arrastra una situación de déficit habitacional que se complicó aún más con la última crisis. Quizás, por otra parte, sea uno de los efectos de la crisis que quedaron aún pendientes de abordar y que tienen una enorme influencia en el sentir de los argentinos.

Es una realidad que hoy, es el doble de difícil acceder en términos de salario medio a la compra de una vivienda que antes de la crisis, pero tomando como parámetro este mismo indicador (salario medio) es importante destacar que hoy, el costo de un alquiler; ocupa una parte proporcional sólo algo superior (en términos nominales) con relación al ingreso medio del inquilino que antes de la crisis.

Si la relación alquiler-salario medio es similar, ¿De donde surge entonces el problema?

Restricción al derecho de propiedad = El corralito y la pesificación
El golpe de gracia que significó esta medida de restricción a la libre disponibilidad de los ahorros en depósitos bancarios, en definitiva una limitación al DERECHO DE PROPIEDAD, tuvo un papel más que protagónico en el crecimiento de los precios de las viviendas impidiendo en gran medida que los valores de las casas se ajustaran al nivel de ingresos de quienes debían ocuparlas.

Entre el “corralito” y la “ley de intangilidad de los depósitos” se minó la confiabilidad del ahorrista nacional, que si bien no pudo huir en masa del sistema financiero debido a la restricción que sufrió en su derecho de propiedad, ni bien tuvo ocasión no dudó: optó por activos tangibles y objetivos como los inmuebles, sosteniendo y haciendo crecer su valor de mercado.

El golpe a la confianza fue tan grande que la incertidumbre y la falta de opciones seguras para los ahorros provocó una demanda adicional de inversionistas, incorporando una variable inédita que intervino en el mercado con otros parámetros de elección y objetivos, generando el distanciamiento de la relación de ingresos-salario y precio del bien.

Así, la relación del valor de mercado de las viviendas y del ingreso se agigantó creándose una brecha que resulta muy difícil de achicar en el corto y mediano plazo, cuya consecuencia más evidente sea que hoy deba destinarse casi el doble de años de trabajo (medido en salario medio registrado) que antes de la crisis para la compra de una vivienda, y este es justamente el obstáculo más complejo de salvar.

Lo positivo y lo pendiente
Sin dudas las medidas anunciadas el pasado miércoles resultan positivas. Son necesarias y tal vez puedan ser juzgadas como insuficientes pero van en el camino correcto. Son un punto de partida, una nueva demarcación para el mercado y para el sistema financiero posibilitando incorporar nuevos productos al circuito del crédito hipotecario. Pero cuidado, es importante no encandilarse con las luces de largada y no confundirlas con las del fin de la carrera.

¿Cuales son los efectos positivos de las medidas?

1) La no implementación de medidas de control y regulación: Circunstancia que si bien no fue explícita quedó clara por omisión. Se buscó atender al problema vía soluciones de mercado y no mediante controles y regulaciones que no habrían hecho más que empeorar la situación.

2) Flexibilizaciones en la calificación crediticia: se esbozó la intención de incorporar una mayor flexibilidad para permitir calificar como sujeto a crédito a un mayor número de personas físicas. Situación no menor si se considera la alta incidencia que existe en nuestro mercado laboral en materia informal de ingresos. Se pretende así incorporar a la compra de viviendas a un porcentaje de la población que tendría capacidad de pago pero que no reune los requisitos hasta ahora exigidos.

3) Acorta tiempos para quien tiene capacidad de pago. Hasta ahora los Bancos sólo podían financiar hasta un 80 % (en el mejor de los casos) del valor de la vivienda, lo que obligaba a contar o a tener que reunir un ahorro previo del porcentaje no financiado o a recurrir a otros préstamos informales (padres, familiares, circuito informal, etc.). Ahora quien tiene capacidad de pago puede acceder a la compra del inmueble sin necesidad de esperar a ahorrar el porcentual que no incluía el préstamo bancario o sin necesidad de recurrir a otras fuentes, destinando una suma equivalente a la cuota y al ahorro desde el inicio a la compra de su propiedad.

4) Se trata de incentivar la oferta: se ha mencionado como incentivo la devolución anticipada de IVA, para construir con determinados fines. Si bien es encomiable la intención de incentivar el crecimiento de la oferta, aún no se conoce como se llevará a cabo y cuales serán los requisitos para poder contar con esa ventaja.

5) Leasing: también se hizo mención a incentivar esta herramienta pero sin mayores precisiones. Es auspiciosa la intención de incorporar nuevas metodologías o prácticas, pero este mecanismo es de muy difícil aplicación al mercado de viviendas y con menor atractivo aún al permitirse por otra parte la financiación del total del valor de una vivienda hasta determinado monto, lo que en el fondo le daba sentido al leasing inmobiliario para viviendas.

Pero lo que no resuelve este paquete de medidas - lo que no quiere decir que deba resolverse en el corto plazo, pero que si vale la pena aclarar para evitar expectativas sobredimensionadas - es el monto de la cuota a pagar por la financiación del 100 % o del 90 % del valor de mercado de la vivienda.
Lo deseable y lo posible
Vale la pena aclarar que con lo conocido hasta ahora acerca de las medidas (Anuncio oficial en Casa de Gobierno y Circular del B. C. R. A.) difícilmente un inquilino podrá comprar la propiedad que hoy ocupa pagando un valor similar al del alquiler por un crédito hipotecario. Esto sería realmente lo deseable, pero difícilmente lo posible.

La brecha que, como se vió, se creó entre ingresos y valores de vivienda no puede ser acortada mediante voluntarismos y mucho menos en el corto plazo, a menos claro está que se subsidie tasa de interés o se instrumenten otras medidas, pero que no son gratuitas. Alguien, siempre, tiene que hacerse cargo del costo.

Como quedó demostrado, los anuncios no incluyeron subsidios de tasa o de montos mediante otros mecanismos, que puedan hacer pensar en la posibilidad real de equiparar alquiler y cuota.

Para que ello ocurra, para financiar el 100 % de una vivienda de menos de $ 200.000, la tasa de interés activa a cobrar por el crédito debería ubicarse en el 5 % anual y el plazo de la hipoteca extenderse a 30 años. Cuestiones ambas difíciles de lograr sobre todo la reducción de tasa, ya que se encontraría por debajo de la que las entidades pagan por captar depósitos, provocando por ende una pérdida que ni el banquero ni el sistema es racional que la asuman.

Con igual dosis de sentido común debe admitirse, en el actual escenario, que difícilmente el valor del inmueble baje a la mitad o el sueldo se duplique como para permitir emparejar el costo de un alquiler al de una cuota hipotecaria.

Forma y fondo
El grado de dificultad en la accesibilidad a la vivienda, no es un tema sencillo de resolver y no debe malinterpretarse que por medio de algunas medidas que van en el buen camino rápidamente la situación quede solucionada.

Las flexibilizaciones incorporadas en materia crediticia una vez comiencen a implementarse generarán paulatinamente su impacto en el mercado. Es posible que en principio permita el recambio de unidades para aquellos propietarios que con capacidad de pago no calificaban en función de su incapacidad formal de justificar sus ingresos. También abre la posibilidad a que un inquilino, siempre que califique y tenga posibilidad de repago, pueda cambiar alquiler por cuota, pero, claro está, a costa de resignar calidad de ubicación y comodidades de la vivienda. Por otra parte, estarán aquellos inquilinos que en el caso de serle posible optarán por el esfuerzo de pagar una suma mayor por la compra de una vivienda similar a la que habitan o por la misma (siempre y cuando el propietario este dispuesto a venderla). Este no es un detalle menor, ya que según las condiciones que se establezcan en las nuevas líneas, a futuro la cuota del crédito podría crecer aún menos de lo que, tal vez, lo haga el alquiler.

La derivación de parte de la demanda que hoy alquila hacia la compra de vivienda, posibilitará el efecto deseado de evitar la sobre demanda de alquileres que presiona hacia el alza el valor de los mismos, pero en forma muy lenta y paulatina. Asimismo la posibilidad de contar con más demanda abrirá las puertas a nuevos desarrollos destinados a atender a una franja de clase media para la cual hoy no se construye y a explorar otros barrios alternativos a los que dominan el panorama actual, pero tampoco en forma inmediata, se privilegiará observar primero algunos efectos prácticos de las nuevas medidas para ampliar de manera cuantitativa la oferta.

Las señales han sido buenas y las iniciativas planteadas son valorables en la medida en que se profundicen y se alinien con otras que permitan plantear una visión de política habitacional seria y real a largo plazo, atendiendo al fondo del asunto y no sólo a una salida de forma por una razón coyuntural.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Martes 22 de Agosto de 2006.

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