“La actividad de la construcción experimenta una fuerte expansión, en un contexto de alto crecimiento económico general. El incremento de la oferta de viviendas nuevas, impulsado por los menores costos de construcción, tuvo su correlato en la demanda.”
Así inicio el Lic. Sanchez Gomez su exposición en el Consejo Profesional de Arquitectura el pasado jueves 27 del actual, evento en el que además Reporte Inmobiliario participó exponiendo las cifras y datos del sector.
El Director de la Consultora económica fundada por el Lic. Mario Vicens actual presidente de la Asociación de Bancos de la República Argentina, afirmó que el actual nivel del PIB de la construcción es un 13 % superior al de 1998, mejor año de la década del noventa.
“Sin embargo, el incremento de la demanda de viviendas no fue acompañado por el crédito hipotecario, que no termina de asimilar el impacto de la crisis.” Según Sanchez Gomez, el actual nivel de stock de créditos hipotecarios valuados en pesos es un 46 % menor al existente previo a la crisis e inferior en un 85 % valuados en dólares, afirmando además que “pese a cierta recuperación en los dos últimos años, los montos de operaciones de nuevos créditos hipotecarios valuados en dólares es actualmente menos de un cuarto de los niveles previos al 2001.”
Según el Licenciado “La contracción de los créditos hipotecarios no se explica por cuestiones de tasas de interés.
Las tasas de los CH a tasa fija en Pesos son actualmente iguales o menores a las tasas de Dólares previas a los 90”
Con respecto a la composición de los tomadores, según los datos que maneja la consultora actualmente, el 60% del total del crédito hipotecario se destina a personas físicas. En los plazos más largos esta relación llega al 100%. Los más cortos son tomados casi exclusivamente por empresas.
Más de la mitad de los créditos hipotecarios a personas físicas son por montos inferiores a los $50.000 (pesos) y casi el 90% por montos menores a los $100.000 (pesos). A la vez, casi el 60% son a plazos mayores a los 10 años.
El economista de Macrovisión, coincide en el diagnóstico generalizado sobre las causas de la escasa difusión actual de la financiación hipotecaria: “el problema central del crédito hipotecario, radica en la relación entre el valor de la vivienda y el salario. En la Ciudad de Bs.As, mientras que los precios de los departamentos nuevos se encuentra alrededor de 20% en dólares por encima de los 90´s, el salario en dólares cayó 40%.”
Para finalizar el Lic. Manuel Sanchez Gomez concluyó con los siguientes tips:
• Escaso desarrollo del crédito hipotecario. Aunque la tendencia es suavemente positiva, se trata de una de las pocas variables que no se recupera de la crisis.
• Las condiciones de financiamiento son competitivas, no muy alejadas de las de otros países y con tasas inferiores a los 90´s, en moneda local. La moneda de denominación por ahora no es un limitante.
• Sin embargo, la relación entre el valor de la vivienda y los salarios se torna en un obstáculo insalvable.
• Adicionalmente, el empleo en negro (40% total) no accede al crédito. Serías dificultades de en no-asalariados (autónomos-monotributistas).
• Las trabas en el proceso de ejecución de viviendas hipotecadas no brinda transparencia real al mercado.
• La tendencia internacional en países desarrollados es la ampliación del universo de tomadores de créditos hipotecarios, con nuevos productos financieros y desregulación del sector.
• El Sector Público, en países como México juega un rol clave en el acceso hipotecario de los sectores de bajos y medianos recursos.
RI: La situación del crédito hipotecario viene siendo analizada en forma recurrente por Reporte Inmobiliario dado su rol decisivo tanto para posibilitar o mejorar la accesibilidad de vivienda para amplios sectores de la clase media, y su utilidad como válvula de descompresión del precio de los alquileres al suplantar el requerimiento de locación por propiedad. Para obtener ese objetivo es deseable la puesta en práctica de acciones de fomento para las líneas hipotecarias, como la implementada recientemente por el BCRA el pasado 26 de julio. En virtud de la Circular LISOL 1-459 y hasta un monto de $ 100.000, la entidad monetaria, permite extender los beneficios de “garantía preferida” a créditos que alcancen el 90 % del valor de la vivienda.
La medida sin duda es alentadora, para un determinado segmento de localizaciones y tipología de vivienda, debiendo aguardarse la aplicación práctica que pueda instrumentarse por parte de las entidades financieras.
Teniendo en cuenta el nivel alcanzado por los valores de las viviendas en la Ciudad de Bs. As., y que dicho beneficio es sólo aplicable a desembolsos por créditos de hasta $ 100.000, en Capital Federal se vería involucrado por los efectos posibles de esta medida el mercado de viviendas de reducidas superficies o de mayores comodidades pero sólo en localizaciones perimetrales o periféricas.
Sin duda la medida es un paso positivo, pero resta aún mucho por hacer y desarrollar para que el crédito hipotecario adquiera el grado de extensión necesario para mitigar la dificultad de acceso a la primera vivienda para amplios sectores de nuestra población.
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© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 31 de julio de 2006.
