ARQ. JOSE ROZADOS – PRESIDENTE REPORTE INMOBILIARIO S.A.
TEMA: CIFRAS Y DATOS DEL SECTOR “no importar el debate”

La disertación se centró en la evaluación de distintas estadisticas, relacionando cifras de la evolución macroeconómica con la actividad de la construcción y analizando el comportamiento del mercado en base a datos específicos del sector. Se mostró inicialmente la evolución del PIB (producto interno bruto) de la construcción, y como este creció por encima de lo que creció el PIB general. Rozados comentó que “en términos absolutos se crearon 77.000 puestos de trabajo más en el primer trimestre del 2006 con respecto al 2005 en la actividad de la construcción y 79.000 puestos más para los servicios inmobiliarios y a empresas. Estos crecimientos se ubican por encima del crecimiento de otras industrias y lideran la creación de empleo del modelo” El disertante mostró además las cifras del crecimiento de la construcción mostrando la comparación de superficies permisadas en la ciudad de Buenos Aires desde el año 1935 y haciendo una comparación con el interior del país “hoy estamos con cifras cercanas a las de 1998, pero estamos aún lejos de los 3,8 a 4 millones de metros cuadrados anuales de la década del 60 y parte de la década del 70 en Capital Federal”. Y en base a ello relativizó el término "boom" y prefirió referirse a la actual situación como un "muy buen momento". Mostró además el efecto actual de concentración de emprendimientos que se da en cuanto a localización, dentro de unos pocos barrios y la alta calidad de estos. Mostró además los resultados de los relevamientos de Reporte Inmobiliario realizados en las zonas de mayor actividad en nuevos desarrollos en todo el país.
Cuando se refirió a la demanda los presentes pudieron visualizar la tendencia al aumento de esta aunque con un ritmo menos acelerado en los últimos meses. Rozados desalentó rotundamente la aplicación del término “burbuja” a la actual situación de valores en nuetro país.Con respecto a este tema pidió no "importar" el debate sin la adecuada reflexión, “no es lo mismo lo que ocurre hoy en nuestro país con lo que ocurre en el 1er mundo, donde prácticamente el 100 % de las operaciones de compra venta en EEUU se hacen con crédito, mientras que en Argentina solo se financia al 7% de los compradores”. Expuso además, datos sobre el movimiento en los valores inmobiliarios durante el último año y de que manera se ven afectados los constructores con las altas pretensiones de los propietarios de tierra.
A modo de conclusión comentó “lo que ha traído dinero hacia el sector es la sensación de seguridad. En un principio los ahorros se volcaron al real estate, sóo en busca de resguardo para los mismos, pero además, y en muchos casos sin buscarlo, el propietario del inmueble logró un importante aumento del valor de su capital durante los últimos tres años”.
Cerró sus exposición llamando a todos los intervenientes del sector al desafio de “hacer sustentable la actividad, exceder lo coyuntural y mirar a largo plazo”

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ROBERTO TIZADO – PRESIDENTE TIZADO PROPIEDADES
TEMA: LA VISION DEL COMERCIALIZAROR “hay muy poco stock de propiedades usadas”

“El negocio se movilizó luego de la crisis, en parte, a partir de arquitectos que capitalizan a inversores para llevar emprendimientos adelante sin analizar bien si el negocio es viable o no” comenzó afirmando Robert Tizado.
“La demanda fue absorbiendo hasta la fecha todos los productos que se fueron realizando, nosotros notamos hoy que la fuerte presencia de inversores en el sector se va reemplazando paulatinamente por usuarios finales o inversores que no tienen bien definido el futuro uso del inmueble”.
Cuando se refirió a valores fue muy contundente: “en nuestro muestreo de propiedades no notamos ningún amesetamiento ni caída en los valores. De hecho, nosotros facturamos un 30% más en Mayo que en Abril. El mercado hoy no está inflado, el mercado está convalidando los precios actuales, además hay muy poco stock de propiedades usadas, cuando faltan propiedades usadas es porque el mercado sigue con una tendencia tomadora.
”. Tizado mostró también el problema que se está generando con los aumentos de la tierra ya que “hoy hasta se duplican o triplican las pretensiones con respecto a los valores anteriores a la crisis”, De todas maneras comentó que cree que en las buenas localizaciones se van a consolidar los actuales valores de la tierra debido a que no hay reposición de esta en Bs As.
Se mostró preocupado cuando comentó al cierre “lo que yo noto es que está entrando al mercado gente sin experiencia, que cree que todo vale 2500 dólares…”

ING. EDUARDO GUTIERREZ – PRESIDENTE GRUPO FARALLON
TEMA: LA VISION DEL DESARROLLADOR “Yo creo que no se pude seguir convalidando el aumento del precio de la tierra”

Gutierrez se centró en definir la figura del DESARROLLADOR: “Para que exista un desarrollador tenemos que tener primero una IDEA, el desarrollador no se puede olvidar que tiene un macroentorno y ese macroentorno le impone cosas, el desarrollador debe por ejemplo conocer muy bien la legislación existente para poder llegar a buen puerto, el developer maneja muchas variables orquestadamente para obtener un producto inmobiliario exitoso”
El especialista se refirio al interior del país: “hoy la economía del interior funciona muy bien. Yo estoy viendo muchos proyectos en el interior, en donde se manejan valores más bajos, pero sin embargo generan una mayor rentabilidad, que en algunas ubicaciones de Bs As, donde se puede hablar de valores muy altos, pero que no generan hoy buena rentabilidad”.
Fue muy rotundo cuando afirmó Yo creo que no se pude seguir convalidando el aumento del precio de la tierra, “Con valores de tierra de U$S 1.000 por m2 más un costo de construcción que sufre aumentos es muy difícil hacer viable una IDEA. Por otra parte, también se refirió al valor de venta de los nuevos proyectos recalcando que estos valores son inelásticos ya que tienen un techo y en muchos lugares se esta llegando a ese techo.
Para finalizar Gutierrez se refirió a dos casos exitosos en los que él actuó de desarrollador, el Bº Privado C.C. Pueyrredon y las oficinas Bureau Pilar; además comentó algunos detalles del nuevo proyecto en Dique 1 de Puerto Madero, donde actuará en asociación con G&D Developers.

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ARQ. DAMIAN TABAKMAN – PROFESOR UNIVERSITARIO Y CONSULTOR
TEMA: LA NUEVA DINAMICA DEL MERCADO “Estamos obligados a diferenciarnos”

Sus primeras palabras fueron: “La pregunta que nos vamos a hacer es ¿Para quién construimos lo que construimos, a quien se lo vamos a vender?”
“Hoy vemos una fuerte tendencia de la gente a a volcar sus ahorros en real estate, esta tendencia no es solo local sino internacional”. Tabakman fue muy claro al destacar que hoy tenemos la necesidad y obligación de pensar de que manera nos diferenciamos ante un mercado cada vez más competitivo; luego realizó una comparación entre otras actividades productivas y el sector inmobiliario, la aparición del mundo de los servicios y cómo esta actividad de los servicios entra en crisis al igual que nuestro sector.
El Arquitecto hizo mucho hincapié en que se viene la era de las corporaciones sin activos fijos, las corporaciones virtuales, sin fabricas, son básicamente MARCAS (empresas con mucha cabeza y poco cuerpo) “cuando pensamos productos inmobiliarios debemos tener creatividad imaginación, iniciativa e innovación” Hoy el valor está en lo intangible destacó mostrando casos concretos mediante una presentación digital muy entretenida que incluía slogans de Nike, Trump o Faena.
“Cual es la clave del éxito de la Universidad de Disney?” se preguntó “Nos enseñan a rociar con polvo de duendes a nuestros clientes. Tenemos que hacer productos inmobiliarios de ensueño”
“Los ganadores serán los que tengan ideas, aun sin capital, porque los perdedores serán, sin lugar a dudas, los capitalistas sin ideas”.
Al cierre destacó que la venta es Marketing, todo gira alrededor de la venta, y esta debe ser un programa de toda la organización.

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ING. FEDERICO COLOMBO – GERENTE REAL ESTATE ERNST & YOUNG
TEMA: FINANCIACIÓN Y ESTRUCTURACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS “Cuidemos la gallina de los huevos de oro”

El Ing Colombo comentó que muchas veces se habla de valores de venta de nuevos proyectos pero sin saber muy bien de que se habla. Exhortó a manejarse con cautela ya que se puede generar confusiones con este tema. “Los desarrolladores han reemplazado hoy a los Bancos en Argentina, ya que la gente les confía sus ahorros, pero cuidemos la gallina de los huevos de oro, no generemos distorsiones en el mercado que hagan que nuestros inversores no hagan buenos negocio, sino no los vamos a volver a tener acompañándonos”.
Cuando se refirió al tema de valores y costos dijo “muchas veces las cuentas se hacen mal y la gente se mete en negocios sin conocer que riesgos está asumiendo”.
“Hoy hay mucha gente mirando los mismos terrenos y las mismas zonas, pero hay zonas que están comenzando a ser atractivas con menores incidencias”.
Colombo mostró las distintas maneras de estructurar los negocios de desarrollo y como con estas maneras van cambiando los riesgos de los inversores y propietarios de la tierra: “ojo cuando hablamos de incidencias de la tierra ya que hay que ver que riesgo realmente tomo el que aportó la misma al negocio, hecho que puede hacer variar mucho el valor de la misma”

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LIC. MARIO GOMEZ – DIRECTOR TORIBIO ACHAVAL
TEMA: FIDEICOMISOS AL COSTO "veo un amesetamiento de precios finales"

“Cuando pensamos en una inversión inmobiliaria nos hacemos algunas preguntas, ¿cuanto invertir? y ¿en que?, y por otro lado ¿donde conseguimos fondos para encarar las inversiones?”.
Mostró las distintas alternativas de inversión inmobiliaria “la gente invierte en inmuebles para obtener rentas constantes, ganancias de capital o para obtener beneficios impositivos”. “una de las alternativas que se manejan hoy es la financiación al desarrollador con pre-ventas, en este tipo de alternativa el comprador adquiere con un precio fijo, los inversores en este caso adelantan dinero al emprendedor y el emprendedor los comienza a fidelizar para luego hacerlos participar en un desarrollo al costo”
Destacó que en el desarrollo al costo el inversor corre el mismo riesgo de aumentos en los costos que el emprendedor.
Cuando se refirió a valores inmobiliarios Gomez comentó que ven un amesetamiento de precios finales, un crecimiento en los costos de construcción y un crecimiento en los costos de la tierra; mostró además la paradoja del desarrollador que no pone fondos propios ya que en un emprendimiento al costo son los inversores los que aportan el capital, “en este caso el rol del desarrollador es básicamente el de un gestor de negocios que obtiene honorarios por su gestión; Hoy se han organizado muchos consorcios al costo bajo la figura del fideicomiso”. Cuando se refirió al perfil del inversor comentó que en gral los inversores buscan inversiones en el corredor Norte de la ciudad, que sean unidades pequeñas de 1 y 2 ambientes, que el producto sea diferencial, elaborado por arquitectos de 1ra línea y que tengan algún factor de novedad, este producto debe de ser además liquido (que se puedan transferir las participaciones dentro del consorcio) y contar con la participación de un comercializador prestigioso.
El Licenciado Gomez, expuso tambien gran parte de los edificios llevados adelante bajo la metodología del fideicomiso al costo que comercializó Toribio Achaval en los últimos tiempos. Un dato sumamente interesante lo aportaba el tiempo en el cual se había suscripto la totalidad de cada fideicomiso, con tiempos de entre 15 y 120 días, según el caso. (ver en Power Point)

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ENCUESTA

A los asistentes se les entregó al inicio de la conferencia una encuesta con preguntas de interés para los participes del sector Inmobiliario-Constructivo. De la devolución de 142 formularios de encuesta completos se obtuvieron los siguientes resultados:

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 12 de junio de 2006.