El valor de los inmuebles puede analizarse bajo tres enfoques diferentes:
• Enfoque del mercado: “Un bien vale en relación a cómo se comportan bienes similares en el mercado”.-
• Enfoque del costo: “Un bien vale en función a cuánto cuesta reponer un bien similar”.-
• Enfoque de la Renta: “Un bien vale en relación a la renta que es capaz de generar.-
Los resultados arribados por los distintos enfoques no tienen porqué ser similares; pero la práctica cotidiana, respondiendo a ese concepto generalizado de “valor de mercado” de los inmuebles, suele mezclar análisis y metodologías sin mayores tecnicismos ni precisiones conceptuales.
Es bien sabido que no siempre el “mercado de bienes inmuebles” responde a criterios de racionalidad económica ni a lo que podemos llamar el sentido común.- (Si no que alguien explique porqué una de las zonas urbanas más cotizadas de la ciudad de Buenos Aires, se encuentra lindando con un cementerio).-
Pese a lo comentado, en el sector de los inmuebles rurales la racionalidad económica generalmente es el factor prioritario en la toma de decisiones, aunque no el único.- Ya es tradicional el concepto de que
la tierra vale por lo que produce.-
Bajo esta premisa entonces, resulta interesante analizar cómo fue variando la rentabilidad del sector agrícola, su relación con el valor de la tierra y su probable evolución, considerando el arrendamiento como la expresión genuina de la renta de la tierra.-
Tomando el período comprendido entre el 2002 y el 2006, surge un constante incremento en el valor de la tierra agrícola en la zona núcleo, con un alza del 166% en el quinquenio.-
Para mantener una tasa de rentabilidad sobre el capital inmovilizado en el recurso tierra del orden del 5%, los valores de arrendamiento también registraron un incremento sostenido, desde los 11/13 qq/ha que se pagaba en el 2002/03 por una tierra óptima, se pasó a los 15/16 qq/ha en la campaña 2005/06 y a los pretendidos 18/20 qq/ha en la actualidad.-
Esto provoca que el punto de indiferencia para el contratista tomador de la tierra, sea cada vez más próximo a los máximos rindes esperados y por consiguiente, asumiendo riesgos económicos cada vez más importantes.-
Por lo tanto y siempre bajo un marco de racionalidad económica, para que los actuales valores de la tierra agrícola sean sostenibles en el tiempo, debería darse alguna de las siguientes condiciones:
• Un incremento en el valor de los granos.-
• Un incremento en los rendimientos por incorporación tecnológica.-
• Una resignación de la tasa de rentabilidad pretendida por los dueños de la tierra.-
Para que los márgenes de rentabilidad se mantengan en los niveles tradicionales, debería darse alguna de las siguientes condiciones:
• Un incremento en el valor de los granos.-
• Un incremento en los rendimientos por incorporación tecnológica.-
• Una reducción en el valor de mercado de la tierra agrícola.-
Sabemos que el sentido común es el menos común de los sentidos, y que el comportamiento del “mercado inmobiliario” suele ser esquivo a los más profundos análisis económicos.- Pero no olvidemos los dichos de los viejos que se forjaron en años de experiencia: “La tierra vale por lo que produce”.-
Ing. Agr. Enrique Cortelletti
ex Presidente UNIÓN PANAMERICANA DE ASOC. DE VALUACION
ex Presidente INSTITUTO ARGENTINO DE TASACIONES
cortelletti@fibertel.com.ar
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 15 de Mayo de 2006.
