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Entrevista al Arq. Roberto Aisenson

El estudio que lidera el Arq. Roberto Aisenson, es hoy uno de los más destacados por sus proyectos de edificios residenciales urbanos, como las nuevas torres Le Parc Figueroa Alcorta.
Costos de construcción y consideraciones sobre arquitectura y mercado son abordados por el Presidente del Consejo Profesional de Arquitectura de Bs. As.



Desde su fundación en el año 1934 por el padre de uno de sus actuales titulares el Arq. Roberto Aisenson, el estudio ha realizado obras que suman más de 2.000.000 m2 construidos. El Estudio ha realizado edificios para viviendas multifamiliares, oficinas administrativas, actividades artísticas, programas sociales, centros deportivos y asistenciales, ha desarrollado proyectos industriales y viviendas individuales, y ha participado en numerosos Concursos de Anteproyectos obteniendo diversos premios y distinciones.

Es, sin embargo, en la realización de conjuntos urbanos de viviendas y edificios de oficinas, el área en que el Estudio Aisenson se ha destacado y es más reconocido como una marca que se asocia a calidad y eficiencia de resolución en el diseño y construcción.

El arquitecto. Roberto Aisenson integra en carácter de socio titular el Estudio desde el año 1960 y actualmente es también presidente del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo de la Ciudad de Bs. As., en una entrevista con Reporte inmobiliario abordó distintos temas que hacen a la actualidad de la construcción, la arquitectura y el mercado inmobiliario.

Arq. Aisenson, la trayectoria del estudio es basta y conocida en la ciudad de Bs. As.. Yendo a la actualidad, ¿Cuales son los proyectos recientemente lanzados en los que participaron?

Recientemente se ha iniciado la construcción de Le Parc Figueroa Alcorta, dos torres que reunirán cerca de 60.000 m2. . Un conjunto de dos torres en la zona de Palermo que se denominan, Plaza Bellini (30.000 m2) y un edificio entre medianeras en Juncal y Scalabrini Ortiz (7.700 m2).están en etapa de proyecto En proceso de licitación para su construcción se encuentran otras tres torres, una en la calle 3 de Febrero entre Juramento y Echeverría (13.000 m2) y la restantes en Villa Urquiza (7.400 m2) y en Crisologo Larralde y Av. del Tejar. (6.100 m2)

En los dos primeros meses del año se presentaron permisos por casi 480.000 m2 en la Ciudad de Bs. As. Todos los indicadores estan evolucionando hacia el alza en forma permanente. Estima que se trata de una situación coyuntural o es sostenible a largo plazo.?

Luego de la profunda recesión desencadenada a partir del año 2000, el mercado de la construcción comenzó recién a recuperarse a partir de 2003, movilizado por la necesidad de diversificación de la inversión, volcándose una parte importante de la misma hacia activos inmobiliarios que generen menos temor.
También en un primer momento post crisis, los precios baratos en dólares generaron un fuerte atractivo, que hoy ya en valores de dls. 2000 a dls. 3000 no lo son tanto.
En mi opinión los actuales niveles de metros cuadrados en construcción no son sostenibles si no se encuentra una salida a la financiación de la vivienda que permita ampliar demanda y llegar a más usuarios finales.

Cuales son las diferencias fundamentales entre el actual momento y la década del 90 anterior a la devaluación?

La diferencia fundamental, además de ciertas incorporaciones tecnológicas con las que no contábamos hace 10 años atrás, es el nivel de exigencia. El nivel de exigencia actual es considerablemente más elevado al de la década pasada.
Hoy no estaría de acuerdo en llevar adelante determinadas resoluciones para algunos proyectos que aplicamos durante la década del 90. En el decenio anterior, en muchos casos, se pensaba en llevar adelante obras con la consigna que cerraran para una cuota de un crédito hipotecario. Hoy se compra al contado y quien lo tiene suele también tener un alto nivel de exigencia a la hora de juzgar lo que se le ofrece en materia edilicia.

En nuestro medio, estamos viviendo una etapa en la que los estudios de arquitectura y el arq. Independiente, impulsa los proyectos, no sólo es proyectista, sino gestor del negocio inmobiliario. Que consejo puede brindarle a los arquitectos que se lanzan en este nuevo rol?

En realidad es una minoría la que está dispuesta a asumir ese rol. Para llevarlo adelante hace falta vocación, tener “feeling inmobiliario”. El problema para la profesión es que la mayoría de las obras o encargos surgen de la actividad privada y los grandes temas que dominan el ejercicio profesional son la vivienda ya sea colectiva o individual y en forma esporádica tal vez algún desarrollo comercial o de oficinas. Ello impulsa a que algunos estudios generen a partir de “conseguir un terreno” un emprendimiento inmobiliario o bien tengan inquietudes por incursionar como desarrolladores como una forma de autogestionarse el trabajo profesional. Pero insisto, para ello, hace falta tener vocación en ese sentido y no todos los arquitectos la tienen.
Quien decida incursionar como desarrollador inmobiliario, debe como mínimo asesorarse y/o perfeccionarse sobre aspectos legales, financieros y de administración inmobiliaria.

Su estudio ha proyectado y continua participando en la realización de las más importantes torres de Bs. As. – Que cuestiones prioriza en el diseño de una torre de viviendas?

La torre es la tipología preferida por los clientes, porque brinda la posibilidad de contar con mejores condiciones de ventilación, de iluminación y de vistas en comparación con resoluciones que se dan en edificios entre medianeras, con ambientes que ventilan a patios de aire y luz. Atendiendo a ello, el entorno, la orientación, las visuales y en grado sumo la eficiencia en los cerramientos exteriores y en las circulaciones verticales, son cualidades primordiales en la concepción de un edificio en torre.

¿En que rubro o rubros vale la pena “no medirse en gastos”?

No debe ahorrarse en todo aquello que asegure una adecuada eficiencia y calidad constructiva.
Al tratarse de edificios en altura con una fuerte exposición a los agentes climáticos es fundamental asegurar las mejores condiciones de aislamiento frente a ellos, recurriendo a los cerramientos adecuados.
En los medios de transporte vertical es desaconsejable también economizar. Contar con un ascensor veloz y sereno es un atributo apreciado por el usuario.
Los ascensores han sido determinantes para el desarrollo de la arquitectura en altura.

A modo referencial ¿Cual es el costo aproximado por m2 para una torre de viviendas en altura?

Al informar sobre costos se debe hacer en forma muy precisa, con el fin de evitar malentendidos. En ese sentido la prensa en muchos casos no comunica de manera adecuada cuando se refiere a costos y valores.
Hay que tener en cuenta si los costos contienen honorarios o no, si contemplan IVA y otros impuestos y fundamentalmente a que metro cuadrado se refiere, si al total o al vendible. Es necesario aclarar en forma puntillosa estos pormenores porque sino se pueden sacar conclusiones inexactas sobre la verdadera rentabilidad de un proyecto.

Con esta advertencia y en términos generales, hoy en Bs. As., una torre de viviendas se puede construir por un valor por m2. de entre 500 y 650 dls. por metro cuadrado de superficie total. Ahora bien para todo análisis debe tenerse en cuenta que la superficie vendible es de aprox. el 70/71 % de la total y que a dicho valor deben adicionarse los honorarios, gastos de comercialización, IVA y otros impuestos que gravan la construcción y la compraventa.

Parece haber despuntado una tendencia a nivel internacional, en competir por la forma y altura de las torres y erigirse así en una suerte de símbolo de la ciudad. ¿Que opinión le merece esta tendencia?

Encuentro que es difícil que una torre puede convertirse en símbolo de una ciudad, le falta la fuerza cultural asociada a temas como el museo, la biblioteca, el auditorio, etc.
Competir por construir la torre más alta me parece una absoluta frivolidad.

¿Cual considera la obra más importante del estudio?

En cada etapa del estudio hubo obras que tuvieron importancia para su desarrollo. Por ejemplo, nuestra primera torre en Villanueva 1363 o el complejo de 3 torres en Scalabrini Ortiz, Seguí y Cerviño. Le Parc Puerto Madero fue importante en la etapa pos crisis y más recientemente también Le Parc Figueroa Alcorta.

Para finalizar ¿Qué reflexión le merece Bs. As. como ciudad? ¿Que cualidades considera más valorables y cual piensa que es su mayor falencia?

Buenos Aires cuenta con una historia y un factor humano muy ricos. Estas cualidades son reconocidas por los extranjeros que la visitan, cuyo número ha crecido recientemente. Es una ciudad multifacética, culturalmente interesante.

En el “debe” tendríamos que anotar la necesidad de contar con un plan de renovación urbana. El plan urbano ambiental, consensuado por todas las asociaciones profesionales con injerencia en el tema es un requisito impuesto por la constitución de la ciudad y que todavía está pendiente de tratamiento y aprobación por la legislatura. Esta es una gran asignatura pendiente que sobre planes urbanos le debemos a la ciudad.



Le Parc Puerto Madero - Torre Bellini - Edificio La Nación





Javier Hojman - Roberto Aisenson - María Hojman - Carlos Pujals - Pablo Pschepiurca



© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 24 de Abril de 2006.

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