Resultaría reiterativo mencionar la importancia del crédito como herramienta para financiar bienes a largo plazo, como son los inmuebles. Su relevancia no impacta sólo entre las partes que intervienen directamente, deudor y acreedor, sino que contribuye por su intermedio a motorizar las actividades económicas ligadas a la prestación.
Así, entre cosas, fomenta indirectamente la construcción de viviendas, contribuye a descomprimir el mercado del alquiler, facilita la inserción de productos y activa la incorporación de zonas nuevas o relegadas al mercado. España es un ejemplo palpable de cómo puede la financiación hipotecaria impactar en la transformación de ciudades y de la economía.
También, la fluidez hipotecaria ha generado en países como España y Estados Unidos un incesante incremento de los precios de las viviendas, pero que tiende a ser amortiguado por la recreación constante por parte de los Bancos de las condiciones, plazos y requisitos de los créditos hipotecarios que actuan apuntalados por políticas de la Reserva Federal y el Banco Central Eurpeo y sustentados en una enorme plataforma de securitización de carteras.
Paradójicamente, el aumento de los valores de las viviendas en nuestro país, se produjo en un principio con la ausencia absoluta de crédito y con la presencia posterior de líneas que tornan difícil la incorporación del grueso de los asalariados.
Así la evolución diferencial de ingresos y valores inmobiliarios, produjo que el esfuerzo salarial que demanda el pago de la cuota de un crédito para la compra de la vivienda única, en 2005, se haya incrementado en un 61 % con relación al año 2001.
No obstante la relación ha mejorado con respecto a la que existía un año atrás que llegaba a un 76 % más de la vigente en forma previa a la última crisis.
Las mejoras y flexibilizaciones incorporadas a las líneas de crédito hipotecario durante el último año, como la extensión a 20 años de plazos de la linea a tasa fija del Banco Hipotecario implementada en estos días, han mitigado en cierta medida el impacto de la cuota con relación al ingreso facilitando la incorporación de un mayor número de tomadores. Pero a pesar de ello, el crédito hipotecario, debería aun incorporar mayores y profundas flexibilizaciones con el fin de lograr una utilización más masiva.
No puede exigirse a la entidades bancarias la responsabilidad exclusiva en la titánica tarea de revertir la brecha del monto de las cuotas de las hipotecas ni de reducirlas en forma más veloz, a no ser que entre otras cosas cuenten con el aliento de políticas del B.C.R.A. que beneficien y faciliten el tránsito hacia ese camino.
Del análisis del nivel promedio de salarios privados registrados en la ciudad de Bs. As. informado periódicamente por la SIJP, la evolución de precios de un departamento medio usado, las condiciones crediticias vigentes e incorporando el valor locativo también promedio, pueden extraerse conclusiones válidas como para analizar la situación actual.
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