La compra de campos productivos resultó ser la inversión en real estate
que mejor resistió la salida del 1 a 1: hoy los precios en dólares están
cerca de los valores récord que se pagaban en 1998, antes del inicio de
la recesión. El precio de la tierra destinada a la actividad
agropecuaria está un 40% por encima del nivel promedio de la
convertibilidad, y un 50% si se lo compara con noviembre de 2002. Así,
el dueño de campos no sólo conservó el valor de su activo en la moneda
estadounidense, sino que lo duplicó en comparación con el tenedor de
otro tipo de propiedades.
En rigor, la recuperación del negocio rural fue mayor, dado que los
precios se habían derrumbado cerca del 15% en 2001 con la incertidumbre
y otro 25% con la devaluación. Recién a partir del segundo semestre del
año pasado comenzaron su ritmo ascendente.
La explicación del alza es simple. “Está atada a la recuperación del
sector agropecuario, a los buenos precios que tiene la soja, el trigo y
el maíz. Esto impulsó los valores”, explica Pedro Nordheimer, presidente
de la empresa de ventas de campos que lleva su nombre.
El cultivo del momento
Cristian Beláustegui, director de Compañía Argentina de Tierras,
coincide en que el alza está motivada por la rentabilidad de la
agricultura, especialmente por la soja. “Como es un cultivo menos
exigente en suelos, hoy se está sembrando en zonas que antes eran
marginales para el agro, como Santiago del Estero, Chaco y Salta”,
agrega.
Los especialistas coinciden en que el valor de los campos en las zonas
maiceras y sojeras por excelencia –como el norte de la provincia de
Buenos Aires y el sur de Córdoba y Santa Fe– cotizan hoy a 4.500 dólares
la hectárea, mientras que en enero de este año, se pagaba u$s 3.000 por
hectárea.
Según explican, los valores de las tierras destinadas a la actividad
ganadera subieron por arrastre. “La hectárea en un campo de cría cuesta
hoy u$s 650 –un 44% más que a comienzos de 2003– con una receptividad de
0,65 vacas por hectárea”, señala Beláustegui. En tanto, los campos
intermedios, donde se puede hacer agricultura y ganadería, valen cerca
de u$s 2.000 la hectárea. Las zonas más buscadas son las maiceras y
sojeras, como Venado Tuerto, sur de Córdoba, sur de Santa Fe y Entre
Ríos.
La buena racha de la soja no es el único motivo por el cual los
inversores se volcaron a la compra de tierras. “La licuación de deudas
del sector agropecuario producto de la pesificación y el aumento de la
rentabilidad por el impacto devaluatorio han erigido a la producción
agrícola-ganadera en un sector atractivo como inversión”, agrega José
Rozados, especialista en real estate y titular de
reporteinmobiliario.com. Y agrega que este fenómeno se consolidó
aún más “teniendo en cuenta la baja de las tasas de interés nacionales e
internacionales y la falta de alternativas de inversión en nuestro
país”.
Según el ejecutivo, esta combinación provocó que una importante cantidad
de capital disponible se inclinara por inversiones en el sector
agropecuario y a la compra de lotes con aptitud productiva.
“Lo que se da es un fenómeno raro, hay disponibilidad de dinero porque
la gente se cansó de tenerlo en el colchón, en un banco del exterior o
en una caja de seguridad, y eso determinó un gran retorno de capitales
argentinos”, dice Augusto Gómez Romero, de Larigan Campos.
Rentabilidad del 5%
Según Nordheimer, la buena rentabilidad del campo sedujo a muchos
inversores no vinculados con el sector y que deciden comprar para luego
arrendar. “Quien tiene dinero disponible y lo coloca en Estados Unidos o
Suiza recibe una rentabilidad anual del 1%, mientras que el alquiler del
campo genera un 5% anual”, explica.
Esto hizo que la demanda supere ampliamente a la oferta, alentando así
la suba de las cotizaciones. Los especialistas dicen que, por esta
razón, no hubo tantas operaciones este año, pero que existieron algunas
que se llegaron a cerrar en u$s 15 millones. Sin embargo, las
transacciones promedio son más pequeñas que en los tiempos de la
convertibilidad y no superan los u$s 4 millones.
Para Beláustegui, todos aquellos que compraban por oportunidad ya lo
hicieron. “Pese a que hay poca oferta, tampoco existen demasiados
compradores dispuestos a avalar los elevados precios actuales. La
demanda está más selectiva y el mercado lo mueven los productores, que
ya están metidos en el negocio”. El broker agrega que ahora “las
estructuras del mercado de tierra son cíclicas y están atadas a las
campañas agrícolas”, afirma.
Perspectivas
Todos los especialistas consultados coincidieron en que los precios
alcanzaron su techo. “Hoy estamos operando en un 15% por debajo de los
precios récord del ’98. Pero no creo que continúe la suba porque éste es
otro país. Con todo, los campos no dejarán de ser un buen negocio”,
pronostica Beláustegui.
Gómez Romero considera que los precios de los commodities se van a
amesetar, pero no a caer. “La única traba es la seguridad jurídica y la
incertidumbre sobre la política en general y las políticas agropecuarias
en particular”, dice Gómez Romero.
En la misma línea se expresó Germán Picaso, director de
reporteinmobiliario.com. “Si bien hoy el sector se muestra como
una de las herramientas más válidas de inversión, también comienzan a
aparecer cuestiones limitantes de la rentabilidad actual, como la
presión tributaria, el aumento de los costos internos y la incipiente
aparición de otras alternativas de inversión, producto del incipiente
reacomodamiento y estabilidad de las variables macroeconómicas”, señala.
Esto, asegura, puede influir en una desaceleración de la escalada
alcista en los valores de venta de campos en el mediano plazo.
© ReporteInmobiliario.com, Noviembre 2003.
