Sin duda el 2005 ha sido un muy buen año inmobiliario. Desde todos los ámbitos las cifras así lo ponen de manifiesto:

1) La cantidad de escrituras de compraventa aumentaron en promedio un 10 % anual desde 2001 en la Provincia de Buenos Aires y un 6 % anual en la Ciudad de Buenos Aires.

2) Los montos transados registrados se acrecentaron en promedio un 18 % por año en la Provincia de Buenos Aires y un 26 % anual en la Ciudad de Buenos Aires.

3) La superficie nueva autorizada para obras se incrementó en un 136 % con respecto a la superficie permisada durante 2002 para la nómina de 42 municipios relevados por el Indec.

4) En la ciudad de Bs. As. el la cantidad de m2 autorizados para obras en propiedad horizontal fueron superiores en 62 % durante 2005 con respecto a 2004*.

5) La cantidad de créditos hipotecarios subió, aunque lentamente un 31 % con relación al año anterior.

El incremento en todas las cifras, fue protagonizado por la acción de un artífice excluyente: EL INVERSOR. La INVERSIÓN EN BIENES RAICES, ha sido la “perla” del 2005. Muchos han sido los factores que han influido en que así sucediera:

a) Aversión a depósitos bancarios de largo plazo, como producto de la última crisis

b) Rentabilidad negativa de colocaciones bancarias tradicionales (plazos fijos)

c) Seguridad jurídica de la propiedad

d) Revalorización del capital invertido en propiedades (últimos dos años de un orden de no menos del 10% anual)

e) Recuperación de la rentabilidad por alquiler

f) Aumento de la actividad económica general, que generó excedentes de dinero en ciertos sectores

g) Nuevas modalidades y herramientas de inversión. (Consorcios al costo, Fideicomisos para desarrollos inmobiliarios, etc)

h) Mayor y mejor información para la toma de decisiones

Relegado a un papel de reparto, el usuario final de clase media no propietario, sigue siendo el gran ausente del mercado residencial. El acceso a la primera vivienda se ha configurado para él en algo inexpugnable, gana en pesos y tiene que multiplicar por tres para equiparar a la misma moneda la cotización en dólares de la vivienda. Un ahorro de entre el 25 al 30 % del precio del inmueble y un porcentaje máximo del 30 % (40 % en un solo banco) a afectar al pago de la cuota, hacen también escabroso el acceso al crédito hipotecario para el bolsillo medio.

De cara al próximo año, si bien es de esperar un ritmo de actividad acorde al vivido durante este excelente 2005, existen variables que operarán a favor de que ello suceda y otras que jugarán por contraposición como limitadores del nivel de negocios y del ritmo del mercado.

A FAVOR:

1) Consolidación del Real Estate como resguardo de valor
Los bienes raices han vuelto a erigirse en la concepción del ahorrista nacional e internacional como una fuente genuina y de las más seguras para el capital. El aumento de las imposiciones de dinero en real estate es un fenómeno global, que viene acrecentándose año a año, por caso aproximadamente 590.000 millones de dólares se habrán invertido en inmuebles al término de 2005, lo que supone un crecimiento del 20% respecto al año anterior.

2) Rentabilidad creciente de la inversión
Luego de la caida de la rentabilidad por alquiler sufrida después de la devaluación, durante el último año la renta bruta por locación tradicional de departamentos se recuperó situándose hoy entre el 6 y el 7 % según el tipo de unidad y localización. Por otra parte la nueva modalidad de alquiler temporario producto del incremento del flujo de visitantes, permite conseguir rentabilidades aún superiores de entre el 10 y el 12 %. Las rentas de inmuebles comerciales y de oficinas también se han recuperado con porcentuales de entre el 8 y el 11 % para las primeras y de entre el 7 y el 8 % para oficinas. El segmento de industrias y depósitos comienza a ser una alternativa para los inversores nuevamente.

3) Revalorización del capital invertido
Además de la rentabilidad asequible por alquiler, la inversión se ve actualizada por un incremento del valor de cotización de mercado del inmueble. Durante el último año en promedio para departamentos usados en la ciudad de Bs. As., el incremento fue del órden del 14 % (Ver informe aumento de valores).

4) Aumento de opciones y alternativas de inversión en segmentos inmobiliarios
Fideicomisos al costo, preventas de unidades, lanzamientos de loteos en barrios privados, condominios en countries, entre otras, son nuevas modalidades y opciones que han engrosado la nómina de alternativas para el interesado en invertir en activos inmobiliarios.

5) Crecimiento de la actividad económica
El fuerte crecimiento económico demanda nuevos espacios productivos, comerciales y de servicios, haciendo retornar al mercado a inmuebles comerciales, industriales y de oficinas hasta ahora vacantes y generando presión de demanda sobre aquellas zonas e inmuebles de mejor prestación. El incremento de la actividad económica produjo, por otra parte, una recomposición de la capacidad de ahorro en ciertos sectores (agro, exportadores, ciertas industrias manufactureras, turismo, etc.) que también se vuelca hacia la inversión inmobiliaria.

6) Seguridad Jurídica que aporta la propiedad
El derecho de propiedad sobre bienes inmuebles, no ha sido hasta ahora, nunca víctima de decisiones políticas que hayan limitado su disponibilidad (ha excepción, en otros tiempos, de regulaciones y congelamientos de alquileres).

7) Déficit habitacional y del stock edilicio
El déficit habitacional de nuestro país supera los dos millones de unidades, por otra parte en distintos segmentos inmobiliarios (industriales, ocio, oficinas) una importante cantidad del metraje construido se encuentra obsoleto o próximo a convertirse en antieconómico para su utilización. El agotamiento de la demanda potencial queda fuera de cualquier previsión global de mercado.

8) Contexto global aún favorable
Tasas internacionales aún bajas a pesar de las subas del último año y la perspectiva de que podrían dejar de incrementarse hacia el futuro (FED), en un contexto de una enorme liquidez preanuncia la continuidad del flujo de fondos hacia el sector del Real Estate. De esta inversión internacional y producto de la gran competitividad relativa de los valores inmobiliarios de nuestro país en comparación con los vigentes en los paises centrales, la Argentina ha captado niveles insignificantes de esa avidez mundial de inversión en bienes raices, a pesar del aumento en la cantidad de compradores internacionales que sin duda se produjo en los últimos dos años.

9) Cambio conducción política económica
El alejamiento del ministro de economía Lavagna y la llegada al gabinete de la ministra Miceli, formaría parte de una nueva modalidad en el manejo de la politica economica, que tendería a enfocarse más en aspectos “micro” y no sólo en las variables “macro”, el crédito hipotecario y la industria de la construcción podrían hallar un mejor eco para la resolución de sus problemas en particular. (Ver informe "El desafio de flexibilizar el crédito Hipotecario).

10) Cancelación de la Deuda con el FMI
El pago de los prestamos contraidos con el Fondo, es sin duda una fuerte señal política de esta administración. Por lo pronto, compromete al ejecutivo a sostener un férreo y disciplinado manejo de la política económica dentro de la línea de la instrumentada hasta el momento (superavit fiscal, comercial, tipo de cambio alto).
De este comportamiento y de otras acciones políticas, sobre todo por parte del primer mandatario, que apuntalen la seguridad y el clima de negocios dependerá el ingreso de un mayor flujo de inversión exterior hacia nuestro país y en definitiva también hacia el sector inmobiliario en forma directa e indirecta como correlato de la necesidad de espacios que generan también las inversiones en otros segmentos.

11) Mayor cantidad de información del sector para toma de decisiones
La cantidad de información sobre el sector inmobiliario es hoy mucho más frecuente y transparente que años atrás. En los últimos años se ha generado una profusa tendencia hacia la profesionalización del sector mediante distintas carreras, posgrados y cursos sobre los distintos aspectos del negocio inmobiliario que sin duda conducirán a la superación de los productos a construir y a una mejora en la calidad de atención que se brinda a la demanda. Los distintos medios tradicionales e internet han ampliado la posibilidad de búsqueda de inmuebles y de obtención de información favoreciendo al mayor conocimiento de opciones de inversión en bienes raíces y fortaleciendo el protagonismo del sector inmobiliario dentro de la economía en general, lo que en definitiva a modo de círculo virtuoso, favorece a incrementar el nivel de actividad sectorial

EN CONTRA:

1) Concentración de demanda
La demanda actuante es aquella prescindente del crédito hipotecario y con capacidad de ahorro, básicamente perteneciente al sector socioeconómico ABC 1. Los productos inmobiliarios y la recuperación de los valores y ventas se han visto motorizados por la lógica impuesta a dar respuesta a esta demanda particular. Aquellos desarrollos sin alto grado de diferenciación o valor agregado podrían ver reducida la velocidad de venta y el nivel de cotizaciones como producto del incremento en el número de emprendimientos indiferenciados dirigidos a ese único sector.

2) Inflación
Aumento constante de precios y plazos de imposición dilatados de capital no conforman una buena pareja, consumándose su unión sólo a costa de dar a luz tasas que permitan cubrir el riesgo inflacionario por el tiempo de inmovilización de la inversión, amén de la rentabilidad a obtener por el capital invertido. La expectativa de aumento creciente de precios y lo que es peor aún la incertidumbre del nivel al que finalmente podrá llegar la pauta inflacionaria, dificulta la planificación de inversiones, que como la inmobiliaria, son a largo plazo. Los actuales niveles de inflación si bien no han paralizado ni resultado críticos por ahora, si pueden dilatar o frenar inversiones de no ser limitados y reducidos. Por otra parte, un índice de inflación creciente dificulta la prolongación de plazos y flexibilización de tasas de créditos hipotecarios las que en muchas líneas de financiación resultan negativas con relación a la tasa de inflación. Manejarse dentro de un contexto de cierta inflación moderada, aún de dos dígitos entre el 10 y el 12 % no es óbice para frenar el flujo de capital hacia el sector, lo que sí les hace pisar el freno a los inversores es el temor a un creciente desmadre generalizado de los niveles de inflación.

3) Déficit de infraestructura y equipamiento
La falta de cierta infraestructura básica, caminos, cloacas, redes de energia; y de equipamiento educacional, sanitario y recreacional dificulta la generación de nuevas zonas urbanizables, reduciendo la posibilidad de ampliar la oferta de un bien ya de por sí escaso como el suelo generando un incremento de su precio por concentración de la demanda que por otra parte crece cada vez más en cantidad. Por otro lado, en algunas zonas el consumo de ciertos servicios, por ejemplo, la electricidad exige al límite la capacidad de suministro de las redes instaladas, lo que genera cortes e inconvenientes que sumados a otras limitaciones como por ejemplo de seguridad y estacionamiento pueden conspirar desfavorablemente hacia los desarrollos que no contemplen como disminuir esos trastornos a sus habitantes. (grupos electrógenos, estacionamientos, seguridad, etc.)

4) Cambio conducción política económica
Así como puede operar favorablemente, el cambio en la conducción económica, genera también por lo menos en el corto plazo cierto paréntesis en el cual en el ánimo de algunos inversores estará presente la lógica del “wait and see”, “esperar y ver” decidiendo sus inversiones acorde al nivel de certidumbre y credibilidad que demuestre el accionar de la nueva cúpula económica.

5) Cancelación anticipada de la deuda con el FMI
Así como esta decisión puede obrar a favor atrayendo inversiones, reduce también el margen de maniobra y de flexibilidad necesaria por parte del BCRA, para disponer otras medidas de respaldo por ejemplo, para el crédito hipotecario. Por otra parte también en el corto plazo, podría generarse cierta dilación en nuevas inversiones de largo plazo, hasta tanto ver el verdadero cumplimiento de la disciplina fiscal y monetaria que involucra la decisión, las que sin duda crecerán de verificarse el cumplimiento de estas pautas. También al menos en el corto plazo, deberá prestarse atención al nuevo nivel (más alto) en el que tienda a estabilizarse el tipo de cambio. Una abundancia de cambios en forma acelerada por más que estos puedan redundar en mayores beneficios en el mediano y largo plazo, generan por contrapartida un impacto inmediato que induce a un nuevo análisis de decisiones de inversión tomadas dentro del contexto previo a tales cambios.

6) Seguridad jurídica
Ciertas medidas como la prorroga aprobada por ley para la ejecuciones hipotecarias, sin vistas de propuestas serias que resuelvan el problema en forma concluyente, resultan perjudiciales a la hora de calificar el rango de seguridad juzgado como imprescindible en el análisis del riesgo crediticio garantizado con inmuebles.

7) Sobrevaluación en tasaciones

La interpretación del justo valor de mercado del inmueble y la adecuada comunicación de sus fundamentos al propietario y luego también al potencial comprador, resultará sin duda imprescindible para el funcionamiento del mercado. Por el contrario, la convalidación de pretensiones que excedan la capacidad de la demanda actora en cada segmento del mercado inmobiliario, reducirán la posibilidad de concresión de operaciones y la factibilidad de llevar adelante nuevos desarrollos.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Lunes 19 de diciembre de 2005.

* Datos parciales (comparación primeros 9 meses 2004 VS primeros 9 meses 2005)