La devaluación monetaria que se dió a partir de los primeros días de enero del año 2002, comenzó a gestarse en el último semestre del año anterior. Desencadenándose previo a esta, en el mes de diciembre, una crisis financiera que motivó la instauración de una restricción al retiro de depósitos del sistema bancario conocido como "corralito" que también impactaría en el posterior desenvolvimiento del mercado inmobiliario...

Una de las primeras consecuencias de la crisis financiera fue la restricción del crédito para culminar en su completa desaparición a partir de la devaluación...
A la restricción del circulante producto del "corralito", se sumó la incertidumbre de cuan profunda sería la pérdida de valor del peso frente al dólar. Toda moneda de signo nacional era cambiada por el color verde del billete norteamericano...
Estas circunstancias presagiaban que caería abruptamente la cantidad de operaciones inmobiliarias, pero en realidad no fue así. El mercado ya venía muy golpeado durante el año 2001, los valores habían comenzado a bajar paulatinamente debido a los efectos de tres años sostenidos de recesión productiva y la crisis política que devino en el colapso del sistema financiero y la devaluación de la moneda...

Como era inevitable,... la devaluación fue un punto de inflexión con respecto a valores, pero lo cierto es que la cantidad de operaciones se mantuvo relativamente estable, con un pico muy positivo en el momento en que se permitió comprar inmuebles con “dinero acorralado”, producto del temor y la desconfianza por parte del ahorrista de no recuperar nunca o a muy largo plazo su capital (Abril y Mayo del 2002)...

... los precios de viviendas en la zona central se depreciaron, entre un 30 y un 40% , inicialmente, estos valores eran muy inestables ya que había muchísima confusión, los medios gráficos informaban valores muy dispares, por lo que nadie comprendía realmente cual era el valor más realista a la hora de tasar un inmueble. De hecho se concretaban operaciones de propiedades comparables a valores que diferían entre sí un 50 %.

...Para el conurbano y las provincias del interior del pais, la caída fue más abrupta, en algunos sitios los valores prácticamente se pesificaron representando una fuerte perdida en términos de dólar para los propietarios...

...En el conurbano (o periferias) y el interior del país cayeron las cantidades de compraventas, este hecho se evidenció claramente en los valores de oferta. Este mercado fue mucho más golpeado que el de la Capital Federal. Los valores se ajustaron más naturalmente a una economía de consumo interno....

...En las mejores ubicaciones del país, los precios se sostuvieron pendiendo de un valor anterior en dólares. Es complicado encontrar una explicación a lo sucedido pero básicamente se dieron algunos hechos destacables: desde un principio se afirmó que venían extranjeros a comprar inmuebles atraídos por la caída de las cotizaciones, lo cual no se produjo, haciendo pensar que esta afirmación se debió a una estrategia para inducir a usuarios poco informados a pagar valores injustificables teoricamente....

...con la desprogramación del dinero de los depósitos “acorralados”, en Noviembre del 2002, se notó un claro aumento en la demanda inmobiliaria y un incremento en los índices del nivel de actividad en la construcción, debido a que una parte de los $ 25.000.000.000 liberados de ese corcet forzoso, se destinó a la compra de unidades en ubicaciones privilegiadas o a la inversión en construcción de viviendas en barrios privados por la mayor cantidad de m2. que posibilitaba edificar la apreciación del dólar con relación a la del costo de construcción.

...debido a la desconfianza en el sistema financiero una cifra que ronda los $7.500.000.000 se destinó a compra de inmuebles en zonas centrales...

... el flujo de fondos hacia inmuebles, se vió potenciado por informaciones y notas que ha través de los medios de comunicación afirmaban la bondad del “ladrillo” como "resguardo de valor" lo que sumado a una total desconfianza en el sistema financiero y la inexistencia de otras opciones de inversión con riesgo acotado, haría que los valores se mantengan medianamente estables (o con depreciación muy lenta) aún , en ciertas zonas, por espacio de 23 meses (Diciembre 2001 - Noviembre 2003)...

...Aun hoy los valores se mantienen en niveles muy superiores a los que denunciaría toda teoría ortodoxa...

...Cuando comenzó la última debacle de la economía argentina nos esforzamos en buscar antecedentes en otros países que sufrieran crisis asimilables con el fin de encontrar su repercusión en el ámbito inmobiliario en particular. Nos encontramos con una escasez llamativa de bibliografía al respecto, entonces de alguna manera, nos vimos impedidos a contar esta experiencia

QUE PASÓ LUEGO DE LA DEVALUACION MONETARIA:

* Los activos inmobiliarios defendieron muy bien su valor en los dos primeros años, dando tiempo a los operadores a repensar y cambiar estrategias.

* La ubicación de la propiedad pasó a ser el elemento fundamental a la hora de elección por parte de la demanda.

* La inexistencia del crédito no frenó al mercado como se podría haber esperado.

* Lo que se opinó en los medios gráficos paso a ser definitorio para los usuarios sin conocimiento del mercado.

* Las propiedades en gral. pasaron a generar rentas muy bajas, en relación a su valor de mercado (del 8 a 12% anual pasaron a generar 1 a 4% anual) ya que los alquileres quedaron congelados en moneda Nacional.

* Los valores se polarizaron más que en ningún otro momento del mercado.

* Si medimos al mercado en pesos (moneda nacional), en general se apreció, por lo que la devaluación beneficio al mercado inmobiliario, si lo medimos en moneda extranjera (Euro o Dólar los activos se depreciaron, pero sin acompañar proporcionalmente a la devaluación de la Moneda Nacional.

* La construcción comenzó a mostrar algunos signos de reactivación pasados los 12 primeros meses, pero con un cambio fundamental: se comenzaron a emprender obras de menor envergadura y con capital propio de los costructores. Desaparecieron los grandes emprendimientos.

* Cambió el mapa de valores inmobiliarios, readaptándose a las nuevas actividades productivas, las localidades agro productoras se beneficiaron con la nueva política económica, mientras que localidades que estaban ligadas al mecanismo de importación se vieron perjudicadas.

...la película aun no terminó...todavía se encuentran frenadas las subastas de propiedades por ejecución hipotecaria, aun quedan algunos dólares de colchón (ahorros de épocas mejores) dando vueltas...

...los valores inmobliarios no se reacomodaron en muchos casos a los niveles de ingresos de la demanda, los cuales no han tenido aumentos.

...La experiencia de lo vivido hasta ahora nos demuestra que las propiedades residenciales bien ubicadas, defendieron mejor el embate de la tormenta desatada, además dieron tiempo a repensar nuevas estrategias en base a las nuevas políticas económicas (al menos 2 años).

... La experiencia argentina ante situaciones como la vivida y su impacto en el sector inmobiliario, es rica en matices y situaciones y pone en crisis los sistemas rígidos de análisis, que no tienen en cuenta la multiplicidad de factores que intervienen en las crisis, muchos de ellos ajenos al ámbito de la economía y más estrechamente ligados a una órbita de comportamiento cultural, sociológico y subjetivo.... Tal vez, ciertos mercados puedan reconocer signos similares a los previos a la devaluación argentina capitalizando la experiencia acontecida en nuestro pais.....

EXTRACTOS DEL LIBRO EN PREPARACIÓN.

© ReporteInmobiliario.com, Noviembre 2003.

Nota: ReporteInmobiliario.com