Se define a la tasación como el acto en el que el experto informa " El precio mas probable que previsiblemente obtendría un bien en un mercado libre , competitivo y abierto, en la fecha de la valoración , siempre que se den todas las condiciones necesarias para una venta justa , que es aquella que comprador y vendedor ,adecuadamente motivados ,convienen actuando con libertad , prudencia , en forma consciente y acordando un precio que no se encuentre afectado por estímulos indebidos ".
Las Doctrinas de la tasación de inmuebles , pese a su sofisticación y tecnicismo ( ej. Tablas de Rolls, comparativo, de reposición, de reposición depreciado, de renta probable, etc. ) , cualquiera de estas metodologías, le permiten al experto, obtener un valor de mercado, un valor físico, un valor de reposición o un valor de renta . Pero todas estos procedimientos adolecen de la posibilidad de la ponderación , del componente "diseño" como un valor agregado o plus valor.
Estas practicas usuales de mercado, han generado una cierta estandarización de valores inmobiliarios, en general se obtiene un valor unitario (m2), en la resultante de ( costos + beneficios, en el caso del inmueble nuevo ), se promueve un simple ecuación de múltiplo de mts2 por valor unitario obtenido, al cual se le suma valor tierra ( vivienda unifamiliar) o incidencia porcentual valor terreno en propiedad multifamiliar.
Naturalmente, este proceso deriva en la implementación de uno o mas criterios de análisis para la formulación del valor y se complementa con consideraciones adicionales de ubicación, orientación, calidad de los materiales, funcionalidad, estado, interés de la demanda y oferta en mercado, para finalmente contrastar este resultado con valores comparables homogeneizados.
Sin duda en este proceso valuatorio, se encuentra ausente la concepción del " diseño" como valor agregado.
Nos preguntamos: ¿El diseño encarece la obra?, en modo alguna podría afirmarse este concepto. El diseño es producción intelectual concebida desde la actitud proyectual, desde el tablero, se pragma en obra y acompaña y valoriza toda la vida útil de la vivienda, es en definitiva beneficio de puro valor agregado. ¿ El diseño es solo estética?, es mucho mas que estética, es funcionalidad armonía, equilibrio, racionalidad y confort, es calidad de vida. Por lo cual también es valor agregado al inmueble. También es técnica y arte y en su concepción volumétrica es escultura (según lo concibe por ejemplo el arquitecto argentino Clorindo Testa.)
El buen diseño es una impronta omnipresente en el edificio, expresa su lenguaje desde la fachada, se armoniza con el ámbito, en los colores y las texturas de los materiales, trata la accesibilidad, el espacio, los ascensos, la relación interior exterior, la conectividad , la funcionalidad, la adaptación a usos. En suma, un fin ultimo que pone el hábitat al servicio del hombre.
Ahora bien, la cuestión es ¿como dimensionar este componente en términos económicos?, y es aquí donde nos quedamos sin tablas ni metodologías. Posiblemente encontremos respuestas en la actitud de aprecio, reconocimiento e interés que genera este componente . A pesar del paso del tiempo, reconocemos dimensionamos y cuantificamos este valor agregado en la obra civil de los grandes arquitectos Vilar, Bonet, Bustillo, Sanchez, Lagos y de Latorre, también, mas próximos a nuestros días, en la obra de Mario Roberto Alvares, Clorindo Testa , Justo Solsona, Pelli, etc.
Es en estas obras, donde el mayor valor se encuentra presente en toda su vida útil, valorizándola, resultando un producto diferenciado. El mercado reconoce este bien adicional y se traduce en el interés de la demanda y la escasez de oferta.
También en la obra contemporánea, o la nueva, le toca al promotor inmobiliario, el reconocimiento, la cualificación, el tratamiento diferencial y la cuantificacion económica de este plus valor, efectuando una ponderación valorativa y apartándose de la estandarización.
CARLOS MARQUES DOS SANTOS
Martillero y Corredor Col.5213 DJLP
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