Los últimos años han sido testigos de transformaciones políticas, sociales y económicas que marcan el final de una época y los umbrales de otra. La óptica con que se mire el porvenir puede ser optimista o pesimista, consecuencia incierta de los cambios abruptos que vivimos en apenas 30 meses. El negocio inmobiliario no es la excepción a la regla.
Mientras que muchos sufrieron grandes pérdidas económicas en la huída desenfrenada del sistema financiero y en la búsqueda de protección en la divisa extranjera, quienes buscaron protección en los ladrillos no salieron defraudados. En un contexto de incertidumbre, la inversión inmobiliaria aparece como una alternativa sólida de protección del poder adquisitivo y actúa como reserva de valor. Los inmuebles han sido tradicionalmente en economías inflacionarias un medio generalmente aceptado ya que mantienen su valor a lo largo del tiempo. La inmensa mayoría de los fondos utilizados en la compra de inmuebles provenían de cajas fuertes, “colchones” y cajas de seguridad. El tema es la capacidad de reacción. Algunos se “animaron” a comprar en el 2002, pero otros fueron tomando la decisión con posterioridad, a medida que veían que quedarse con la divisa norteamericana significaba poco a poco ir perdiendo poder adquisitivo en términos reales.
Los agentes económicos, se manejan con cautela, con expectativas racionales y es que han aprendido la lección de las sucesivas crisis que han afectado a la economía argentina en los últimos años. En este contexto de mayor aversión al riesgo y preferencia por rendimientos razonables, el mercado inmobiliario surge como una alternativa válida entre los inversores. Para inversores históricamente adversos al riesgo, el ladrillo sigue siendo la mejor inversión. Para los más propensos, aparece como una alternativa interesante en medio de la baja performance de los mercados financieros.
Un mercado se crea por la interacción de la oferta y la demanda de un determinado bien. Obviamente, la intensidad del mercado inmobiliario depende de la magnitud de la oferta y la demanda. Dentro del mercado inmobiliario argentino, el de la Ciudad de Buenos Aires es el más maduro de la Argentina. No sólo por la inmensa masa de recursos que se generan en la ciudad, sino también porque Buenos Aires se consolida como el principal centro de inversiones inmobiliarias para la gente del interior. Junto a una demanda activa, se presenta una amplia oferta que incluye departamentos nuevos, usados, obras en proceso de ejecución con financiamiento de los desarrollistas, participaciones en obras al costo, fideicomisos y sociedades constituidas especialmente para emprendimientos inmobiliarios.
Cada tipo de inversor encuentra, en el mercado inmobiliario, el tipo de producto adecuado a sus necesidades: los que prefieren negocios de renta, los que priorizan la revalorización futura del inmueble y los que buscan intervenir en emprendimientos inmobiliarios desde los cuales desarrollar negocios, generar nuevos puestos de trabajo y obtener beneficios.
Dentro de la inversión de renta, podemos señalar las siguientes particularidades en el mercado de alquileres urbanos: Con la llegada de la devaluación la rentabilidad de los alquileres había caído a la mitad respecto al rendimiento habitual en este mercado (del 10-12 % anual al 5-6%), pero paulatinamente este rendimiento se fue recuperando por dos razones:
Primero los inversores priorizaron aquellas localizaciones tradicionales en las cuales aún en los peores momentos del mercado la vacancia es mínima y el mercado está muy activo. Sigue creciente el interés por inmuebles capaces de generar demanda internacional (por ej: localizados en Recoleta) o susceptibles de ser utilizados en actividades que generan divisas (ciertos puntos vinculados al turismo, hotelería, etc.).
Segundo, la imposibilidad de los inquilinos de acceder a la vivienda propia, hace que el mercado de alquileres esté sobredemando, lo que provoca una tendencia alcista en los valores de los alquileres. Es de destacar que, mientras que en el 1 a 1 hacían falta cuarenta sueldos medios de la Capital Federal para acceder a un departamento de un dormitorio en Recoleta, hoy hacen falta 100 sueldos medios para acceder al mismo departamento. Esta es una barrera que afecta no sólo la posibilidad de acceder con ahorros genuinos, sino que limita sobremanera el acceso al crédito (no se puede como en el 1 a 1 reemplazar un alquiler por una cuota de crédito).
Una de las características del mercado es que existen alternativas de inversión para todos los bolsillos. Se da en nuestro mercado una clara dualidad entre los bolsillos de los inversores y de los consumidores finales. Si bien existe, el problema antes señalado de accesibilidad para los asalariados que quieren adquirir su primera vivienda, es usual encontrar inversores con disponibilidades en el rango de los u$s 50.000 a los u$s 100.000. Por otro lado, se da un fenómeno particular entre los inversores con mayor capacidad de compra y es que prefieren no poner todos los huevos en la misma canasta. Una tendencia que venimos observando es la atomización en la cartera de inversiones, es decir, comprar diez inmuebles de u$s 100.000.- en vez de uno de u$s 1.000.000.-
Alternativas de inversión dentro del segmento residencial
Surge un espacio para la inversión en desarrollo: existen numerosas oportunidades tanto participando en consorcios al costo o en pool de inversores para desarrollar una amplia gama de emprendimientos inmobiliarios. Existe una activa participación de inversores particulares que se encolumnan detrás de buenos proyectos, desarrollados por inversores con probada experiencia y solvencia y que cuentan con un comercializador de primera línea que ha analizado adecuadamente todos los aspectos a tener en cuenta.
Esta demanda activa que presenta el corredor NORTE no ha pasado inadvertida por parte de desarrolladores, inversores y financistas que aúnan fuerzas en nuevos emprendimientos de distinto tamaño y perfil, pero con la particularidad de apostar a una excelente localización como factor clave en de éxito de su producto. No es de extrañar que se busque construir en las mejores localizaciones del mercado pues los costos de edificación son los mismos, ya sea que se invierta en un lugar donde luego se podrán vender con facilidad las unidades, como en otro donde no haya demanda que pague por ellas.
Resulta alentador, en el contexto actual, ver como día a día se inician nuevos proyectos de inversión inmobiliarios, motorizados por una demanda sostenida, poniendo en marcha un círculo virtuoso que tiene su eje en la construcción como industria motorizadora de la actividad económica.
En este tipo de emprendimientos se pueden alcanzar rentabilidades punta a punta del 50%.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005,
Lunes 20 de Junio de 2005.
