Todos sabemos que desde mediados de la década de los ’80 en la Argentina se comenzaron a propagar con gran auge los “Barrios Privados” en ese sentido ya habían varios antecedentes como country clubs de los campos de golf y de emprendimientos costeros en zonas como Beccar, San Isidro, etc.

Los inversores encargaban los proyectos que se elaboraron a partir de la premisa vender a los potenciales compradores terrenos más infraestructuras (calles, agua cte, cloacas, club house, campos deportivos, etc) por lo tanto se buscaba un predio apetecible y se invertía sobre este para lograr un diseño de lo que no se “pudo” o “puede” lograr en la habitual trama urbana, calles curvas, pendientes pronunciadas, cull de sac, arboleda, seguridad y retiro no tradicional, etc.

Estos proyectos pasaban a ser evaluados por los técnicos de cada Municipio donde se había previsto la ejecución, estos profesionales de la arquitectura y planeamiento urbano formados en desarrollo tradicional del tipo comunitario y en base a “Códigos de Planeamiento” no asimilaron mayormente este advenimiento del barrio cerrado, tuve la oportunidad de conversar y hasta discutir con varios de ellos en distintas ciudades y el común denominador era la inseguridad que esto funcione como se había previsto en el “Código” porque representaba un agujero negro en la ciudad, las calles del damero o trazado morirían en murallas o cercos, la entrada al ciudadano común y hasta los servicios públicos serían selectivos, pienso que a varios los afecto culturalmente ya que formaron parte de una generación que no tenía “in mente” que en este país por distintas razones la gente se “refugiara en barrios privados” creando “ghettos” inversos a la historia, es decir en vez de acorralar, derivar o encerrar a lo menos apreciable (desde el punto de vista urbano como por ejemplo las fabelas en los morros de Río de Janeiro ), ahora se encerraría a la excelencia arquitectónica pero con el agravante de ser una suerte de enclaustramiento arquitectónico por propia decisión de los propietarios quienes son nada más ni nada menos los que tienen el potencial económico en la mayoría de los casos como para generar crecimiento de calidad arquitectónica en las ciudades o sus alrededores que los técnicos Municipales proponían con sus “Códigos”.

Por estas razones a los barrios cerrados se les exigieron infraestructuras y condiciones por encima de las que hubieran exigido a un loteo tradicional, me ha tocado el caso de atender a un barrio privado enfrente de un fraccionamiento simple del mismo propietario. Al barrio privado se le exigió red cloacal y planta de tratamiento de líquidos cloacales y red de agua corriente para su aprobación. En tanto que al fraccionamiento simple (loteo) aprobado a escasos 300 m del primero, se le exigió sólo provisión de agua por aljibe o perforación, cámara séptica y pozo absorbente para evacuación de líquidos cloacales por infiltración ........acaso me pregunto si el suelo que infiltra o la cañería que conduce el líquido cloacal tiene la certeza de saber que sucede en la superficie con respecto a saber si “evacuador” es habitante de un barrio privado o de un loteo, en ese caso estaríamos en presencia de un fenómeno natural que lo llamaríamos “suelos inteligentes”.

Así también aparecen algunos grupos ecologistas, generalmente formados por una muy buena intención pésimamente llevada a la práctica produciendo desánimo a la inversión y creando más confusión aún entre lo público y lo privado, como no tienen nada que perder y se abogan el derecho de la naturaleza suelen presentarse a la justicia creando verdaderas marañas judiciales con términos que todavía hoy no conocemos el verdadero significado pero que suenan bien y crean temor a los oídos de los jueces generalmente legos en el tema.

Tampoco debemos pensar que todas las inversiones son sanas y óptimas desde el punto de vista técnico la especulación también hace estragos en muchos proyectos sobre todo a la hora de no poner lo que se debe de poner con buen arte y sujeto a su fin.

Vemos así como cada costado de este negocio que todavía crece....??? Tiene varias aristas sin solución, pero para rematar la intención de invertir en barrios privados, es sabido que por falta de reforma al Código Civil en la Rep. Argentina solo hay dos maneras de dividir el suelo:

La primera es el “fraccionamiento simple” que se rige por las ordenanzas de cada Municipio por ende el “bendito Código de Planeamiento” es amo y señor.

La segunda es la “subdivisión en propiedad horizontal”, que únicamente se puede realizar sobre lo totalmente construido para poder determinar perfectamente las superficies propias de uso privado y las de usos comunes.

Solo así se sabrá cual es la magnitud de su proporción en el total cuando exista el consorcio. Resulta que el barrio privado sería una posición jurídica de tenencia de la tierra más o menos intermedia, el inversor quiere vender un terreno que no está construido pero no lo puede fraccionar si no está sujeto a la propiedad horizontal y para ello debe estar edificado completamente....entonces es como el problema del huevo y la gallina......solución a la Argentina .......”lo atamos con alambre” y creamos inventos raros aplicamos el F.O.S y el F.O.T en el régimen de horizontalidad, sociedades anónimas, en comandita por acciones o la mejor creamos un proyecto con un prototipo que nunca se va a construir en cada lote y después se modifica 30, 40 ó 90 veces el reglamento de copropiedad y la participación porcentual según avance la población arquitectónica del barrio privado.

En fin Sres. Legisladores y lectores de ReporteInmobiliario, los invito a que trabajen seriamente en el tema con la mayor equidad; esto podría servir para abrir nuevas fuentes de trabajo seguramente, a los Sres. inversores y futuros propietarios tienen la palabra, por mi parte aconsejo analizar profundamente todas estas variables ya que los futuros propietarios podrían tener serios inconvenientes para escriturar y establecer sus reales derechos sobre los inmuebles salvo caso que de aquí en más hagamos algo en serio, legislar y ordenar el caos actual “SIN CODIFICAR TANTO”.

Ing. Civil Gustavo Vexelman (U.N.N.E)
Corrientes.

Ing. En Vías de Comunicación e Hidraulico (U.N.N.E)
Proyecto, gestión y ejecución de varios barrios privados y loteos en las provincias de Misiones, Corrientes y Chaco.
Tasador de Serinco S.A. y los Tribunales de las Pcias. de Misiones y Corrientes.
Constructor privado y público.
Evaluador de proyectos de inversión.
Director de Obras de infraestructuras sanitarias (contratado) por Aguas de Ctes.


© ReporteInmobiliario.com, Noviembre 2003.