El reconocimiento de la realidad y la instrumentación del cambio o modificación de esa realidad con medidas claras, sencillas y posibles para obtener una mejor y mas apta adaptabilidad a las condición humana y a la trama de relaciones que se dá en el complejo sistema de una ciudad, fue durante muchos años un terreno dejado de lado por el planeamiento urbano.

Durante buena parte del siglo pasado y latente en la concepción del código de planeamiento urbano, dictado en el año1977, primó la ideología de ciudad planificada hacia un comportamiento futuro para lo cual debía organizarse su crecimiento en forma sistematizada y rígida, sin considerar los elementos preexistentes y a costa de desantender, en muchos casos, los requerimientos del presente

La realidad ha demostrado que el modelo de ciudad para 4.000.000 de habitantes con que se planeo un código que pone énfasis en la regulación de densidad no se ha dado y dista de hacerlo, imponiendo la revisión de ese modelo y el replanteo de su validez conceptual.

El cambio y la velocidad en que se registra el mismo en materia económica y social, demanda también diagnósticos y respuestas rápidas por parte de aquellos que tienen la responsabilidad de interpretarlos e intervenir desde el Estado, cumpliendo con su rol indelegable de regulación de los intereses individuales en pos de lo colectivo y humano, pero sin olvidar también su rol protagónico como impulsores del mejoramiento de la calidad de vida ya sea en forma directa o como incentivadores de actividad privada.

Este deseable y auspicioso criterio de flexibilidad, que nada tiene que ver con tolerancia absoluta o descontrol, sino con el reconocimiento y respuesta de y hacia una realidad, parece ser el principal lineamiento que ha guiado la elaboración de este nuevo Proyecto de Ley, según surge de la charla mantenida por ReporteInmobiliario.com con el equipo de la subsecretaria de planeamiento urbano de la ciudad.

“Una política activa para la recuperación de los edificios e instalaciones existentes, forma parte de los objetivos deseables para la Ciudad. Su concreción requiere la formulación de nuevos criterios normativos y regulaciones específicas que permitan la adecuación progresiva del stock construido a las nuevas demandas, facilitando la recuperación y puesta en valor de la ciudad existente.” Afirma la arq. Charriere subsecretaria de planeamiento urbano.

De acuerdo a la citada subsecretaría del gobierno de la ciudad, Buenos Aires posee un parque edilicio de buena calidad que fue construido casi en un 80% con anterioridad a la puesta en vigencia del Código de Planeamiento Urbano de 1977.

“El potencial de recuperación del stock construido de la ciudad es muy significativo, tanto en términos cuantitativos y globales como con relación a zonas específicas de la ciudad. La incidencia del stock recuperable es del 40% del volumen edificado en m2 de la Ciudad. Las parcelas que registran construcciones anteriores a la vigencia del Código de Planeamiento Urbano representan el 80 % del total. El análisis específico de diferentes zonas de la ciudad permitió detectar los diferenciales de impacto, considerando que 4.500 m2/ha fueron construidos hasta 1977 en toda la ciudad y que el 65 % de este stock se localiza en el área central y en los principales corredores. En el resto de la ciudad aparece como preponderante la presencia de importantes volúmenes construidos insertos en el tejido barrial, producto del modelo de ciudad subyacente en el Código de Edificación de 1944 que propiciaba la configuración del un tejido mixto.”

En base a la concentración de superficie construida con anterioridad a 1977 en el centro de Bs. As., la arq. Charriere considera que la ley impactará primero en el área central, facilitando la puesta en funcionamiento de edificios vacantes o inoperantes actualmente.

Se prevé que la norma para la recuperación de edificios existentes promueva la actividad del reciclaje y la recuperación edilicia como una componente relevante de la actividad de la construcción, mejorando su ecuación financiera y la tasa de retorno de las inversiones, minimizando costos ambientales. Al mismo tiempo, se considera, que permitirá encauzar las tendencias que se perfilan en el mercado inmobiliario respecto de la puesta en valor de edificios existentes con propuestas de desarrollo innovadoras que dan cuenta de las nuevas demandas sociales, económicas y tecnológicas. En la subsecretaría de planeamiento destacan también, que esta normativa permitirá encuadrar parte de las demandas de vivienda social en la Ciudad, integrando en el tejido existente a la población objeto de estas políticas.

La normativa propone complementar los actuales criterios normativos de renovación por sustitución edilicia por otros que permitan la recuperación del stock construido con anterioridad a la vigencia del código de 1977, posibilitando su recuperación sobre la base de los siguientes aspectos:

- la posibilidad de obras de ampliación de las superficies internas del volumen construido.

- un régimen particularizado para la transformación y la localización de usos que permita el recupero del valor de uso de los inmuebles.

- un régimen particularizado para el tratamiento de los requerimientos de iluminación, ventilación, adecuación edilicia y mitigación que respete las características del volumen construido.

- la inclusión de estas cuestiones en el Código de Planeamiento en forma articulada con el Código de la Edificación.

La propuesta, según explican sus autores, “se sustenta en una idea fuerza: recuperar las potencialidades de la ciudad existente como el capital inicial del camino hacia la ciudad futura que estamos construyendo. No es un proyecto aislado, sino una dimensión sustantiva de la planificación integral de Buenos Aires, contenida en los objetivos y lineamientos del Plan Urbano Ambiental y de la Constitución de la Ciudad.”

La iniciativa será cursada próximamente para su tratamiento por el cuerpo legislativo de la Ciudad, ante la pregunta sobre cuando sería factible que entrara en vigencia la subsecretaria de Planeamiento Urbano consideró que “ sería posible y esperable, dentro del corriente año”.

ACCESO AL PROYECTO COMPLETO DE LEY DE RECUPERACIÓN DE EDIFICIOS EXISTENTES

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Lunes 17 de Abril de 2005.