«La mejor hipoteca no es la más barata» “Gregorio Mayayo”
El mercado hipotecario mantiene en vilo a miles de españoles, especialmente a
los propietarios de viviendas que tienen contratado un crédito y a quienes
aspiran a acceder a una casa mediante esta fórmula. No es para menos. De
aspectos como la evolución de los tipos de interés dependen sus economías
domésticas y el poder optar a un nuevo hogar. Gregorio Mayayo, presidente de la
Asociación Hipotecaria Española (AHE) ofrece su visión ante las continuas
alarmas de posibles subidas de los tipos y da las claves para moverse con
soltura por este complejo terreno.
Pregunta.-
¿Le debe mucho el 'boom' inmobiliario a las condiciones del mercado
hipotecario?
Respuesta.- La significativa bajada de los tipos de interés en los últimos años
ha permitido aumentar los plazos de amortización y la financiación sobre el
valor del inmueble. De esta forma, a pesar de la importante subida de los
precios, los españoles han podido seguir accediendo a una vivienda en
propiedad. Estas nuevas condiciones del mercado hipotecario, unidas al aumento
de la riqueza de los hogares, ha posibilitado multiplicar hasta por cinco la
capacidad de endeudamiento de las economías más débiles. También, el aumento del porcentaje de financiación sobre el valor del inmueble ha propiciado el
acceso a la vivienda en propiedad a más población, al requerir menos ahorros
iniciales. Todo ello ha llevado al 'boom', pero sin olvidar otros factores coyunturales, como las condiciones económicas favorables, el empleo, la incorporación de la mujer al trabajo...
P.-
Y de cara al futuro, ¿seguirán bajando los tipos y subiendo los plazos de
amortización y el porcentaje de financiación?
R.- No, creo que han tocado techo, que no van a pasar de los niveles actuales. A
lo mejor el porcentaje del crédito que conceden las entidades bancarias puede
ser superior al 80%, pero siempre con garantías adicionales. En cuanto a los
tipos, la previsión es que, a largo plazo, suban. Lo normal, en un mercado
maduro, es que estén entre el 5% y 7%.
P.-
Con esta perspectiva, ¿qué se debe tener en cuenta a la hora de contratar un
crédito? ¿Es más aconsejable un tipo fijo o variable?
R.- Hay que partir de la base de que el variable tiene un riesgo adicional.
Ahora bien, parece que los tipos ya no pueden ir hacia abajo; entonces, cada
uno, según el riesgo que estime, debe decidir. Pero mucho más importante que
esto es saber lo que se contrata y se paga. La mejor hipoteca no es la más
barata, como se ha estado vendiendo; de hecho, la más barata es la que menos
riesgo cubre. Hay que fijarse en otras características de la misma, como los
elementos estructurales de defensa (por ejemplo, posibilidad de cambiar cuota
por plazo, un periodo de carencia en caso necesario, tope al crecimiento de los
tipos aplicables, etcétera).
P.-
¿Qué es preferible, amortizar plazo o capital?
R.- Depende de la situación económica de cada uno. Si se abona la cuota
holgadamente, plazo; si se va ahogado, cuota, teniendo en cuenta también la
variable fiscal. Pero, en términos de coste financiero es equivalente.
P.-
¿Se puede hacer algo desde el mercado hipotecario para frenar el precio de
las casas?
R.- Se puede. Inglaterra lo ha hecho, ha subido los tipos para frenar la demanda
y contener los precios. En cualquier caso, no es algo que dependa de la AHE, ni
siquiera del Banco de España; depende del Banco Central Europeo, y, de momento,
no hay cambios.
P.-
¿Deben las familias preocuparse ante la posibilidad de una subida de tipos?
R.- Para hacernos una idea, en los 90 se estaba pagando por 10.000 euros de
crédito hipotecario unos 160 euros al mes; hoy, 48 euros. Aunque los tipos
suban hasta un 3,5%, que ya es una subida considerable, se seguiría pagando
menos que en el momento de contratación, en el caso de los créditos anteriores
a 2003. Los que correrían más riesgo son los que compraron en 2004. En
cualquier caso, no es alarmante.
Aurea Felipe - El Mundo
© ReporteInmobiliario.com, Febrero 2005.
