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Oficinas Recicladas: respuesta a la creciente ocupación

La cada vez más reducida vacancia de espacios de oficinas de muy buena calidad, ha producido si bien no por ahora la construcción desde las bases de nuevos edificios, sí el reciclado de antiguos inmuebles en block para su adecuación a una prestación lo más cercana posible a las de alta categoría.

Algunos detalles y precisiones.




La refuncionalización del amplio stock de edificios en block vacantes en el microcentro y macrocentro porteño, comienza a tomar vuelo.
Hacia fines de agosto del 2004, un relevamiento de ReporteInmobiliario.com había detectado 52 inmuebles de oficinas vacantes. (Ver Nota original)
El valor promedio que surgia de la oferta para venta era de U$S/m2 552, con un mínimo de 390 dls/m2 y un máximo de 860 dls/m2, según condiciones de estado, ubicación y tipo de inmueble. De un nuevo chequeo de algunos de los edificios que se encontraban en oferta, surge que al menos cuatro fueron comercializados y que las cotizaciones oportunamente informadas no han sufrido modificaciones.

En la actualidad se puede apreciar que varios inmuebles en block en el centro de Buenos Aires se encuentran cercados por andamios en virtud de las obras de refuncionalización a la cual se los está afectando.

Las obras de remodelación buscan mejorar las condiciones de funcionalidad y dotar de equipamiento, instalaciones y servicios de buena calidad a los edificios, de manera de captar, si bien no con idéntica prestación, a la creciente demanda de empresas e instituciones que reaparecieron con fuerza a partir del último trimestre del 2003 haciendo caer el índice de vacancia de oficinas AAA en un porcentaje superior al 25 %.


Fuente: L J Ramos Brokers Inmobiliarios


Los trabajos de refuncionalización demandan una inversión que ronda los 300 dls/m2,
El grueso de la inversión se centra en la adecuación de la instalación eléctrica, dotándola de canalizaciones que permitan versatilidad de ocupación de puestos de trabajo (en general pisoductos y en el mejor de los casos pisos sobreelevados), la colocación de cielorrasos suspendidos con artefactos de iluminación embutidos, el cambio de cañerías de agua, actualización de sanitarios, provisión de nuevos ascensores y la instalación de sistemas de acondicionamiento de aire, de vigilancia y seguridad contra incendios, además de las tareas de pintura interior y puesta en valor de sus fachadas.

Los nuevos espacios de oficinas recicladas de entre 200 y 300 m2, se están ofertando entre los 6 y los 9 U$S/m2, según la ubicación del edificio y la calidad de equipamiento con que se lo haya dotado. Estos valores locativos permiten obtener una rentabilidad bruta anual de entre un 8 y un 10 %, y aún mayores si se optimizan recursos y creatividad.

Si bien esta tendencia comienza a manifestarte aún existe una importante cantidad de stock de inmuebles en block vacantes en el área central de Bs. As.. El Gobierno de la Ciudad a través de la Secretaría de Planeamiento Urbano ha elaborado un proyecto de ley que podría incentivar la reactivación de este importante patrimonio económico inactivo, ya que en el anteproyecto de modificación del código de planeamiento urbano, que será próximamente girado al legislativo de la ciudad, se contempla la posibilidad de rehabilitación de superficies respetando el volumen construido para los edificios anteriores al año 1977, dejando de lado las restricciones vigentes del código actual sancionado en ese año.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005 - 21 de Febrero de 2005.



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