La imposibilidad de gran parte de la población de adquirir un inmueble, hace que exista una demanda ávida por alquilar propiedades, esta fuerte demanda actual se suma a otros factores no esperados los cuales impulsan los precios a la suba.
Las distintas bases de datos inmobiliarias existentes verifican que es escasa la oferta de departamentos en alquiler, analizándolas se puede comprobar que existe una fuerte dispersión de valores locativos debido en muchos casos a que algunos propietarios de unidades en la city son tentados a volcar la propiedad al alquiler temporario, solicitando valores sensiblemente superiores a los del mercado de alquiler tradicional. Para citar un ejemplo en Recoleta se están solicitando en promedio $ 900 mensuales para un dos ambientes en alquiler tradicional, mientras que por unidades de alquiler temporario de 2 ambientes se solicitan en promedio U$S 800 mensuales.
En Belgrano se pueden ubicar propiedades de 2 ambientes ofertadas que van desde los $ 550 hasta los $ 2000, hecho que demuestra la fuerte dispersión de precios.
Aunque se busquen unidades pequeñas se puede comprobar que ya no hay prácticamente unidades en oferta por menos de $ 400 mensuales en los barrios más solicitados de la ciudad.
A pesar de la suba de los alquileres en en los últimos 24 meses hoy es muy importante la brecha que existe entre una cuota de alquiler con respecto a la hipotecaria para adquirir la misma vivienda, cómo se puede observar en el siguiente gráfico:
Ejemplo: Para una cuota fija a 15 años se debe pagar un 80 % más que un alquiler, lo que equivale a 522,29 $ por sobre el valor locativo y contar además con un ahorro de 13.200 dólares. Recurriendo a la mejor financiación del mercado a una tasa variable del 8 % a 20 años máximo plazo) y con una financiación de hasta el 75% del valor del depto. se debe abonar una cuota un 52,06 % superior al alquiler, es decir 338,41 $ más que el canon locativo mensual y además contar también con 11.000 dólares de fondos propios.
FACTORES DE IMPACTO NEGATIVO
La demanda actuante no puede convalidar los aumentos de precio, sin embargo son variados los hechos que se suman a la falta de oferta para seguir impulsando la suba de los valores:
- ALQUILER TEMPORARIO*:
En el corredor Norte y Centro de la ciudad de Bs As hay hoy una tendencia a volcar las propiedades al alquiler temporario para turistas. De esta manera se obtiene una renta mayor y además se minimiza el riesgo por el no pago de los inquilinos.
- RENTABILIDADES AÚN BAJAS:
La rentabilidad que obtiene el propietario/inversor por una unidad de vivienda ha mejorado en los últimos 2 años, hallándose actualmente entre el 5 y el 6 % bruto, pero aún lejos de la media histórica del 10-12 %.
Fuentes: Ernst & Young(*) / ReporteInmobiliario.com
- PROPIEDADES A ESTRENAR:
Se suman al mercado de alquiler propiedades a estrenar, hecho que no se daba hace años. La gran cantidad de unidades en construcción en las principales ciudades del país que se están terminando en estos momentos hace que un porcentaje de ellas se vuelquen indefectiblemente al mercado de renta, hecho que eleva el techo de valor, debido a la mejor calidad de estas propiedades en relación a lo que se ofrecían generalmente en el mercado (usado).
- CORRIMIENTO DE ALQUILER A VENTA:
Las unidades adquiridas con certificados de corralito durante 2002 que fueron volcadas en su mayoría al alquiler en ese momento ya están venciendo los contratos locativos de 2 años, en algunos casos los propietarios optan por vender estas unidades, sacándolas del mercado de renta.
- AUMENTO EN LOS COSTOS OPERATIVOS:
Los propietarios siguen teniendo aumentos en los costos de mantenimiento de las unidades y en el costo de entrada y salida del negocio de renta (impuestos, comisiones, honorarios, etc.). Estos aumentos se trasladan al valor locativo de las unidades.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005 - 21 de Febrero de 2005
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Este factor impacta negativamente en los valores de la Ciudad de Buenos Aires, no así en las ciudades del interior del país.
© ReporteInmobiliario.com, Febrero 2005.
