Entre marzo y septiembre de 2004, los inmuebles ubicados en buenos barrios de la Capital Federal mejoraron notablemente su valor relativo con relación a la soja.
Mientras que en marzo de este año se requerían entre 3,23 y 3,87 toneladas de soja para adquirir un metro cuadrado en el barrio de Recoleta, en septiembre pasado se necesitaban entre 4,51 y 6,61 toneladas de soja.
Tal relación se incrementó también de manera significativa en los barrios de Belgrano C, Palermo y Caballito (ver Cuadro 1). La caída registrada por el valor de la soja en dicho período explica sólo parcialmente este fenómeno. El dato es que los departamentos usados aumentaron su valor en dólares durante el período mencionado.
El aumento del valor de los departamentos es mucho más notorio en las zonas más exclusivas de la Capital Federal. Sin embargo, se observa un incremento de los precios máximos solicitados (y en algunos casos pagados) en barrios de clase media (Palermo y Caballito).
Durante 2002 y 2003, buena parte de la demanda de inmuebles en la Capital Federal se alimentó del dinero proveniente de los ahorros recuperados del “corralito” y del “corralón” bancario. Pero en lo que va de 2004, una vez instalada la demanda genuina, las escrituras de compra/venta de departamentos se mantuvieron relativamente estables con respecto a 2003 (ver Cuadro 2).
Es obvio que el nivel de ventas de departamentos no está siendo sostenido por los sectores de ingresos medios. La magra cantidad de hipotecas –si bien registró un tibio aumento este año con relación a 2003– confirma que la clase media casi no tiene presencia en el mercado inmobiliario porteño (Cuadro 2).
Las condiciones que imponen la mayoría de las entidades bancarias para el otorgamiento de un crédito hipotecario con destino compra de vivienda, son las siguientes: a) Ingreso mínimo del orden de 1500 pesos en blanco; b) la relación de la cuota por pagar con el ingreso de la persona no debería ser superior al 30% y c) se financia hasta el 70% del valor de tasación.
“Si tomamos estos datos para evaluar la factibilidad del otorgamiento de un crédito hipotecario, podemos decir que para la compra de una pequeña vivienda familiar de 100.000 pesos, el monto máximo por financiar sería de 70.000 pesos; si se establece un plazo de devolución de 96 meses, estaríamos hablando de una cuota directa –sin intereses ni gastos– del orden de 729 pesos mensuales. Considerando que la cuota no puede superar el 30% de los ingresos del solicitante, la familia debería demostrar un ingreso mensual de 2430 pesos”, explica Pablo Ibarra, gerente general de Serinco.
“De este rápido análisis se puede inferir que la reactivación de la demanda para determinada tipología y localización de inmuebles en el mediano plazo va a seguir restringida”, añade Ibarra.
Otro dato. Debido a que la mayor parte de los integrantes del sector de ingresos medios no puede acceder al crédito bancario, se vieron obligados a recurrir al mercado de alquileres. Conclusión: la demanda de alquileres de departamentos explotó y esto generó, como era de esperar, un marcado aumento de precios (ver Cuadro 3).
Por ende, puede suponerse que muchas operaciones de compraventa son realizadas por los sectores de altos ingresos, los cuales, además de concentrase en zonas exclusivas de la Capital Federal, también podrían estar adquiriendo propiedades en zonas de clase media a modo de inversión (las alternativas de inversión siguen siendo escasas actualmente).
“Nuestro país está viviendo un proceso de latinoamericanización de su estructura social, con un estrato alto consolidado que está dispuesto a pagar valores internacionales por la calidad de su hábitat. Para ese segmento, se pueden producir emprendimientos del mayor nivel y cobrarlos muy bien en dólares”, comenta Damián Tabakman, director de Postgrado de Negocios Inmobiliarios del ESEADE y asesor de ReporteInmobiliario.com.
De hecho, el auge de la construcción de emprendimientos en zonas top no es fortuito. La demanda está. Y además los costos de construcción –aún hoy– se licuaron de manera muy significativa con respecto a los vigentes hasta 2001 (ver Cuadro 4).
Un dato interesante por tener en cuenta es la enorme brecha existente entre los valores relativos de los departamentos usados en las principales ciudades del interior con respeto a los vigentes en la Capital Federal (Gráfico 1).
© ReporteInmobiliario.com, Febrero 2005.
