Los inmuebles nuevos subirían del 10 al 15% - Los inmuebles nuevos subirían del 10 al 15% - Reporte Inmobiliario - REAL ESTATE

La brecha entre unidades por estrenar y usadas se agrandaría. Los aumentos se explicarían por el incremento en los costos de construcción y la mayor demanda extranjera.

Fuente: Alfredo Sainz (La Nación, supl. económico) - Colaboración: ReporteInmobiliario.com - Transcripción de nota de tapa publicada en "La Nación" del 10/1/2005

Para la gran mayoría de los ciudadanos que viven de sus sueldos acceder al sueño de adquirir un departamento por estrenar este año será aún un poco más difícil.
Según gran parte de las estimaciones de los operadores inmobiliarios y analistas del sector, la brecha de precios entre las viviendas nuevas y las usadas en la Capital Federal tenderá a agrandarse, como producto de un incremento en los precios de las unidades por estrenar.
Después de la devaluación del peso, los asalariados quedaron prácticamente fuera del mercado inmobiliario, ya que las propiedades, al menos en gran parte de la Capital Federal, conservaron sus valores en dólares. Este fenómeno, sin embargo, lejos de revertirse se profundizará durante 2005, ya que se espera que las nuevas propiedades terminen el año registrando un alza de entre 10 y 15 por ciento.
"Lo que esperamos para 2005 es un proceso paulatino de recomposición de los precios de las unidades por estrenar a partir de marzo, con lo que el año podría cerrar con valores de hasta un 15% por encima de los precios actuales", expresa Jorge Toselli, socio de la inmobiliaria Toselli & Fuentes.
Según el operador, este incremento se fundamenta en la conjunción de algunos factores, como la llegada de nuevos jugadores al mercado -especialmente, compradores provenientes del exterior- y las subas registradas en los costos de la construcción que, según los últimos datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), durante 2004 aumentaron un 11,8% y desde la salida de la convertibilidad acumulan un alza del 108 por ciento.

EL PESO DEL EURO

"Desde el lado de la demanda se percibe una recuperación, que desde ya no proviene de los asalariados, sino en muchos casos de compradores españoles o norteamericanos para los cuales los valores en dólares de las propiedades en zonas como Barrio Norte o Recoleta siguen siendo bajos en relación con lo que sucede en el Primer Mundo", señala Toselli.
Toribio Achaval (h.), de la inmobiliaria homónima, coincide en destacar que la llegada de nuevos compradores internacionales también jugará un papel importante en la evolución del mercado inmobiliario local a lo largo del año que apenas se inicia.
"Esperamos que se produzcan algunos incrementos con las unidades por estrenar, especialmente en las zonas más buscadas por los inversores europeos, que están llegando al mercado con una moneda muy fuerte como el euro", dice el empresario.
Otro factor que puede llegar a empujar hacia arriba el precio de los inmuebles nuevos en la ciudad es la renegociación de la deuda pública. El Gobierno lanzará el viernes el canje de los bonos en default por otros nuevos y los analistas sostienen que un eventual proceso exitoso tendría un impacto favorable en el mercado inmobiliario.
"Si finalmente se soluciona el tema del default del país se espera la llegada de nuevas inversiones internacionales no sólo al negocio del «real estate» (inmobiliario), sino también al resto de la economía, lo que tendría un lógico rebote en el valor de las propiedades", sostuvo José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario

MAYOR BRECHA

Los distintos operadores del mercado inmobiliario coinciden en que el repunte en los valores de las unidades por estrenar no será acompañado por las viviendas usadas.
"En los últimos meses del año pasado la mayoría de los valores de las viviendas usadas cerraron en baja, básicamente porque se había reducido demasiado la brecha de precios que la separaba con las unidades por estrenar. El valor del metro cuadrado aun en barrios buenos de la Capital no se podía mantener en US$ 1000, cuando están saliendo al mercado departamentos por estrenar que cuentan con muy buenos servicios y se ofrecen a un precio de 1200 o 1300 dólares", manifiesta Toselli.
Achaval también coincide en este pronóstico y destaca que los departamentos y casas usadas ya parecen haber encontrado su techo en la ciudad, más allá de la excepción específica de algún barrio.
"Hay zonas como Palermo Viejo o Alto Palermo donde todavía los precios pueden llegar a subir un poco porque quedaron levemente retrasados, pero, en materia de viviendas usadas, en general no creo que haya mucho margen más para que los precios sigan subiendo", sostiene el operador.

LOS SALARIOS SIGUEN LEJOS DE LA CUOTA DE LOS CRÉDITOS

Pese a que los bancos hoy están ofreciendo créditos hipotecarios con condiciones mejores que las que existían en la década del 90, el mercado inmobiliario se asemeja cada vez más al de la década del 80, cuando los asalariados estaban condenados a vivir alquilando.
Según un relevamiento realizado por la consultora ReporteInmobiliario.com, en la actualidad existen más de 20 bancos que ofrecen distintas líneas de créditos inmobiliarios, con condiciones más que ventajosas en materia de tasas y porcentaje de la propiedad por financiar.
En materia de tasas fijas, el Macro Bansud ofrece en estos momentos créditos por debajo del 10% anual, mientras que, en el caso de las tasas variables, la propuesta más interesante es la del Banco Ciudad, con un 8 por ciento.
Los plazos a los que se otorgan los préstamos también se encuentran en niveles similares a los de la década pasada y en muchos casos ofrecen la posibilidad de devolver los fondos en 20 años, mientras que varias entidades financian la compra hasta el 75% del valor de la propiedad. Sin embargo, todas estas ventajas chocan contra un obstáculo que hasta ahora parece insalvable: la caída del poder de compra de los salarios.
La relación entre ingresos de la población y el costo del metro cuadrado es la variable más importante que afecta la capacidad de endeudarse, y en el caso argentino está lejos de ofrecer una ecuación favorable para los millones de personas que viven de su salario.
"El gran dilema del mercado argentino es que el valor de las propiedades se recuperó rápidamente, mientras que los sueldos siguen prácticamente estancados. Hoy las tasas que ofrecen los bancos son inferiores a las de la convertibilidad, pero esto sirve de muy poco porque la fórmula cuota/ingreso/valor de inmueble no es viable para gran parte de la población", manifiesta José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
Según un estudio de la consultora, para acceder a un departamento usado de clase media mediante un crédito hipotecario, un trabajador en relación de dependencia debería destinar más de la mitad de su sueldo al pago de la cuota mensual e incluso en algunas ciudades el porcentaje podría trepar por arriba del 80 por ciento.
Para obtener este porcentaje, en Reporte Inmobiliario cruzan diferentes variables, como el valor del metro cuadrado y el salario promedio que, según el Indec, se percibe en las diferentes provincias.
En el caso de Buenos Aires, un departamento de 65 metros cuadrados en un barrio de clase media ronda los US$ 42.000. Tomando el mejor crédito que se ofrece en plaza, un empleado en relación de dependencia podría obtener US$ 31.500 (es decir, el 75% del valor del inmueble) por pagar en un plazo de 20 años y con una tasa variable del 8 por ciento. Esta fórmula implica que la cuota inicial ascendería a $ 958, lo que representa el 62% del salario promedio que recibe un empleado privado en la Capital Federal, cuando en el mejor de los casos la relación aceptable entre cuota/ingreso no debe superar el 40 por ciento.
En el caso de los cordobeses la situación es aún peor, ya que la cuota de un crédito de este tipo representaría el 83% de su ingreso mensual, mientras que la mejor relación cuota/ingreso se da en Posadas, donde el índice se ubica en torno del 55 por ciento.