A pesar de la tibia reactivación registrada a partir del segundo trimestre de este año, que se materializó en una leve disminución de la cantidad global de espacio disponible de oficinas en el área central de la ciudad de Buenos Aires, los “despachos” vacios superan aún “por varios cuerpos” al interés de ocuparlo. En otras palabras, para un lenguaje ortodoxo de mercado, “sobreoferta”.
Según un relevamiento de oferta ,la cantidad disponible de m2 de oficinas supera los 250.000 m2. Este espacio es apto para albergar a alrededor de 25.000 personas cumpliendo tareas administrativas.
Los datos son fácilmente comprobables, a través de una breve mirada a los avisos clasificados de oferta de oficinas del diario La Nación. En sólo tres avisos destacados se ofrecen más de 110.000 m2. ofertados en áreas del micro y macro centro porteño.
Es obvio que el incipiente incremento de la actividad en ciertos rubros y la intención esbozada hacia un modelo productivo-exportador aún no basta para reocupar los bastos espacios administrativos generados, entre otros, por el sistema financiero durante la década pasada, y menos aún para revertir una recesión prolongada y la traumática salida de la convertibilidad que multiplicaron los espacios de escritorio vacíos. La vacancia promedio para el macro-microcentro es aún del órden del 22 %.
Fruto de estas circunstancias, los valores de venta y alquiler de oficinas fueron, junto con aquellos edificios destinados a usos industriales, los que más se vieron devaluados dentro del universo de las propiedades en el ámbito de la Ciudad de Bs. As.
Oficinas en edificios inteligentes que hace seis años atrás se alquilaban en el órden de los 30 U$S/m2 hoy se encuentran ofertadas en 12 U$S/m2, traduciéndose en un pesificación 1 a 1. En el otro extremo de calidad de servicios, aquellas oficinas localizadas en edificios destinados a pequeñas oficinas o despachos de entre 50 y 150 m2. se cotizan actualmente en alquiler en el órden de los 2,5 a 3 U$S/m2.
Es obvio que la ocupación de oficinas se encuentra más estrechamente relacionada que otras tipologías de propiedades a la actividad productiva y se ocuparán en la medida que se incrementen los negocios y la actividad económica, pero tal vez también en algunos casos y la tendencia pueda acelerarse con una reconversión de esos espacios para usos de vivienda, aprovechando sobre todo las bondades de una buena localización, como es el caso de ciertas ubicaciones del centro de Buenos Aires y que serían muy bien aceptados por una demanda que privilegia esa condición.
Tal el caso (salvando la distancia actual de movilidad de mercado y precios) del céntrico Paseo de Gracia de la ciudad de Barcelona en España donde gran parte de los pisos de oficinas están reconvirtiéndose en viviendas y hoteles, lo que produjo un aumento de entre el 50 y el 75 por ciento por encima de su precio de contratación tradicional.
En Buenos Aires, el aumento del turismo interno y externo y las iniciativas de puesta en valor de circuitos culturales (Av. De Mayo, Manzana de Las Luces, Monserrat, San Telmo), deben ser observadas como una oportunidad para el desarrollo del mercado inmobiliario reconvirtiendo vacancia por ocupación mediante el cambio y adaptación de destinos funcionales.
La iniciativa e inversión privada en este sentido sería saludable que fuera motorizada, apoyada y también regulada por una política integral por parte del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, a través de los distintos medios y competencias que obran en su poder. Este tipo de planificación urbana o reordenamiento ambiental, como lo demuestran experiencias como la de España y tantas otras, generan en el corto plazo el aumento de la actividad económica zonal mejorando la calidad ambiental del entorno intervenido y derramando sus beneficios a toda la comunidad.
© ReporteInmobiliario.com, Octubre 2003.
Nota: ReporteInmobiliario.com
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