Los operadores auguran un repunte en los valores de las viviendas a estrenar, en particular aquellas ubicadas en los barrios más cotizados, aunque las propiedades usadas mantendrían sus precios el próximo año. En general, el sector tiene buenas perspectivas aunque sigue atado al comportamiento del crédito hipotecario para el año que viene.
Los tiempos de balances y predicciones también llegan al mercado inmobiliario. Los actores del sector creen que los valores de viviendas usadas ya llegaron a un tope máximo, aunque se mantendrían estables durante 2005.
Según un sondeo realizado por
ReporteInmobiliario.com, los principales operadores anticipan para el próximo año alguna recuperación de valores en el segmento de la vivienda a estrenar, sobre todo las que estén muy bien localizadas. Esperan, además, una leve recuperación en los barrios más relegados, ya que la caída de valores fue muy pronunciada en esas áreas durante los últimos tres años.
Se espera que el valor de los inmuebles usados no se aprecien aún más, ya que esto alejaría más la vivienda de las clases medias, complicando el nivel de cantidad de operaciones. "El valor de la propiedad horizontal ha superado las estimaciones previstas partiendo del escenario 2001/2002, y según se trate de unidades nuevas o usadas el comportamiento del mercado ha sido distinto. En inmuebles nuevos es muy probable que los valores se mantengan e inclusive tiendan a la suba. Esto está directamente relacionado con el valor de la cotización del dólar respecto de los precios de los materiales de construcción. En cuanto al mercado de usados, éste no debería subir ya que el común de la gente interesada en la adquisición de este tipo de unidades quedará totalmente marginada de concretar operación alguna", sostiene Juan Badino, presidente del SOM.
El gerente de Créditos del Societé Generale, Miguel Aphalo, coincide en que los valores inmobiliarios actuales "podrían mantenerse en tanto y en cuanto continúe el actual nivel de demanda. Es el factor fundamental para que esto ocurra. De producirse una disminución en la demanda, deberían bajar los precios en alguna medida".
La presidenta de Tasar, Paula Di Paolo, repasa que los precios han mostrado una ininterrumpida recuperación desde noviembre de 2002, "si bien en los últimos períodos analizados esta tendencia se hace más tenue. Mientras que entre mayo y noviembre de 2003 los valores subieron en Capital Federal un promedio del 19,86%, en el período que va de noviembre de 2003 a octubre de 2004 esta suba fue del 8,75%. Esta tendencia estaría indicando una cierta estabilización de los valores". Destaca, también, una continua reducción de la brecha entre los valores entre los barrios de Recoleta, Palermo y Belgrano por un lado, y Villa Urquiza, Caballito y Almagro por otro, haciendo que se nivelen aún mas los precios entre ellos. "El único sector que recuperó su valor histórico es Recoleta, con un 99,5%", dice.
En 2005, la actividad de la construcción seguirá en los actuales niveles, auguran los especialistas en el informe. El sector seguirá absorbiendo parte del stock de ahorros de la población, los excedentes del campo y otras actividades beneficiadas con la devaluación. "Los insumos que son generadores de precio para la construcción de obras han seguido tendencias distintas según se trate de insumos exportables o de consumo interno. En el primer caso, muchos de ellos como el acero o el aluminio, han sido influidos además por condiciones externas favorables, con lo cual han sufrido incrementos que hacen situar sus precios aún por encima de su nivel en dólares previo a la devaluación. En el caso de los bienes de consumo interno, como arena u hormigón elaborado, su variación de precios ha sido levemente superior al índice de precios mayoristas", cuenta el presidente de la Cámara Argentina de la Construcción, Carlos Wagner en el informe. Se incorporan además dos elementos que pueden impactar en el 2005 que son la enorme presión social por incrementos salariales, y el ajuste de las tarifas de servicios públicos. "Teniendo en cuenta estos criterios el nivel de precios de la construcción previsto, para el próximo año mantendrá una cierta tendencia al alza. Por el lado de la demanda también habrá cierta presión de aumento si continúa el incremento en el nivel de actividad del sector", dice Wagner. "Nuestra visión respecto del nivel de actividad privada de la construcción para el próximo año es alentadora. Existe una gran cantidad de proyectos en marcha y muchos otros en etapa de lanzamiento, los cuales determinarán un incremento del nivel de actividad respecto del año en curso", agrega.
El segmento que siembra más dudas a futuro es el de los proyectos apuntados a la clase media, un sector que percibe sueldos prácticamente congelados y pesificados que contrastan con aumentos de los valores inmobiliarios y de los costos de construcción. En el sector coinciden en que los proyectos inmobiliarios apuntados al ABC1 serán los más sólidos durante 2005.
Creen también los especialistas que la cantidad de compra-ventas seguirá estable, pero con una caída en la rentabilidad de los desarrolladores debido al efecto inflacionario de los materiales de construcción.
"Este año se superarán los 5 millones de m2 de superficie con permiso de construcción si el Canje funciona bien, es probable que el año próximo superemos también ésta última cifra. El Crédito Hipotecario seguirá planchado, los bancos están limitados para prestar a largo plazo y al público asalariado se le hace cuesta arriba, en ese sentido se ve poco probable una recuperación de salarios similar a la ocurrida en época de convertibilidad", dice Juan Carlos Franceschini, director de la consultora Cdi.
"Creemos que 2005 será un mejor año aun que el que estamos terminando pues pareciera ser que el agro seguirá en alza (soja) y la carne también. Eso ayuda en forma sustancial a la economía. Además se estarán terminando muchas pequeñas obras iniciadas en distintos barrios de la capital durante todo este año y tendremos un poco más de oferta", dice Armando Pepe, presidente de Armando Pepe SA.
© ReporteInmobiliario.com, Diciembre 2004.
