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Malgrado i segnali d'allarme lanciati da qualche Cassandra, non si placa la
febbre del mattone a Buenos Aires: viene lanciato un progetto immobiliare
dietro l'altro, quasi sempre concentrato nelle aree della fascia alta delle
quotazioni, come Puerto Madero e Recoleta. Il comparto immobiliare è uno dei
settori simbolo della ripresa economica del Paese, anche se i prezzi, in piena
rimonta dopo la grave crisi finanziaria vissuta tra il 2001 e il 2002 e la
drastica svalutazione del peso sul dollaro, hanno già frenato la rapida corsa
effettuata tra la fine del 2002 e la primavera 2003.
Negli ultimi mesi la media dei prezzi ha continuato a crescere, ma a un ritmo
ridotto rispetto al periodo precedente (sottolinea Guillermo Ruggero,
direttore tecnico di Tasaciones Argentinas, consulente del settore, che ha
appena pubblicato il suo ultimo rapporto periodico). Nei quartieri più
esclusivi il recupero rispetto ai valori in dollari pre-svalutazione (si è
passati dalla parità fra il peso e il biglietto verde al rapporto attuale di 3
a 1, ndr) è già avvenuto. Nelle aree della classe media, invece, tale processo
è in ritardo e la situazione non cambierà sostanzialmente finché non si
migliorerà l'accesso al credito ipotecario. Dopo il blocco successivo alla
crisi, negli ultimi tempi alcune banche hanno ricominciato a proporlo, ma a
condizioni tali che lo rendono impraticabile per la stragrande maggioranza
degli argentini.
Secondo le cifre fornite da Tasaciones Argentinas, prendendo ad esempio gli
appartamenti usati di buona qualità e su piani elevati, nell'agglomerato di
Buenos Aires (considerando, però, della periferia, solo le tre aree più
significative e di livello alto) il recupero del prezzo in dollari rispetto
alla fine del 2001 è avvenuto in media al 78,5 per cento. Ma se si analizzano i
dati per quartiere, si scoprono situazioni diverse: una zona top come Recoleta è
già al 99,5% mentre a Caballito, quartiere tradizionale della classe medio-alta,
siamo ancora al 75,5% e addirittura al 64% nel Gran Buenos Aires Sud, lontano
dal centro.
"Rispetto a prima della crisi, il mercato è diventato molto più frammentato e
polarizzato" sottolinea José Rozados, direttore di
Reporte Inmobiliario, sito
Internet specializzato sul settore immobiliare -. L'acquisto, quindi, deve
essere più selettivo e l'ubicazione è diventata una variabile più importante
che nel passato. Il recupero dell'attività e dei prezzi, però, è stato
sorprendente, inimmaginabile al momento della crisi di tre anni fa. Alcuni
esperti (pochi, comunque) ritengono addirittura che la ripresa dei prezzi sia
stata in certi casi eccessiva. In generale, invece, si sottolinea come le
quotazioni rimangano ancora basse rispetto agli standard delle grandi capitali
internazionali. In effetti, sempre secondo Tasaciones Argentinas, il prezzo al
metro quadrato per gli immobili nuovi a Puerto Madero, il quartiere più caro
della città, oscilla intorno ai 2.050 dollari (1.575 euro/mq). "Esistono ancora
margini di crescita per i prezzi e in ogni caso non vedo nessuna possibilità di
un calo eventuale. In zone come Recoleta, Palermo e Belgrano stimiamo un
aumento ulteriore compreso fra il 5 e il 7% nei sei mesi a venire", aggiunge
Ruggero. "Siamo in una fase di attesa (osserva Jorge Toselli, alla guida di
Toselli & Fuentes, una delle più grandi agenzie immobiliari di Buenos Aires):
fondamentale è vedere se l'Argentina riuscirà a raggiungere un accordo sulla
questione spinosa del default".
EDILIZIA
Con il peso debole conviene costruire
Costruire resta conveniente in Argentina, grazie a un peso ancora debole
rispetto al dollaro. In media il costo di costruzione di un metro quadrato
nuovo di buona qualità a Buenos Aires era pari a 650 dollari nel 2001, prima
della svalutazione (nella foto una fila per ottenere la carta di credito).
Crollò a 300 nel 2002, mentre ora è risalito a 450, un recupero importante, ma
inferiore a quello medio realizzato nel frattempo dai prezzi immobiliari
finali.
INVESTIMENTI
Puntare su S. Telmo e Palermo Hollywood
San Telmo, classico quartiere turistico (nella foto la Calle Defensa), e Palermo
Hollywood, area alla moda di bar e ristoranti (in piena ascesa e dove è stato
appena lanciato il progetto Dorrego Nuevo) sono tra le zone di fascia
intermedia le aree con i margini più ampi possibili di crescita dei prezzi
negli anni a venire.
IN RETE
Siti immobiliari
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© ReporteInmobiliario.com, Diciembre 2004.
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