Algunos analistas inmobiliarios suelen repetir que sólo puede saberse con certeza si existe una burbuja de valores en el mercado cuando ésta efectivamente explota. Lo cierto es que hoy existen opiniones contrapuestas entre los operadores del sector, respecto a si los precios de las propiedades están o no sobrevaluados. Quienes consideran que sí existe una burbuja, aluden a un argumento indiscutible: la distorsión que generó la devaluación entre el valor de los inmuebles y los ingresos medios de la población. Otros, aseguran que no puede hablarse de burbuja, debido a la gran polarización de precios que existe en el mercado.
"El sector inmobiliario llegó a un techo de precios en 1997, que descendió a un fondo a principios de 2002. A partir de allí, los valores vienen creciendo, pero esa tendencia no debe confundirse con burbuja", asegura Mario Gómez, el director General de Toribio Achával.
Según el especialista, en el mercado local no se da ninguno de los síntomas que pueden derivar en burbujas, como el alto grado de endeudamiento de desarrolladores y consumidores. "El crédito trae mayor demanda y ésta, un crecimiento rápido de los precios", explica.
Gómez apunta que tampoco hay incentivos fiscales y facilidades impositivas que favorezcan el ingreso de agentes que, tradicionalmente, no participan del sector, algo que favorece el surgimiento de una burbuja.
En la misma línea se expresó Juan Carlos Franceschini, titular de la consultora CDI. "Decir que existe una burbuja inmobiliaria es un disparate. El precio del mercado va a la par de la demanda. Por eso hay una polarización enorme de valores", explica. Según el experto, si en el corredor norte los precios están en los niveles de la convertibilidad, es porque los compradores tienen el dinero como para convalidarlos. "Pero esto no se da en todas las zonas, porque el asalariado, sin acceso al crédito, está limitando los precios en el mercado en general", dice.
En una posición intermedia, José Rozados, de
ReporteInmobiliario.com, asegura que es difícil determinar si existe o no una burbuja. "Si pensamos en el nivel de esfuerzo que debe hacer una persona de clase media para acceder a una vivienda, se puede decir que los valores están sobrevaluados. Pero si comparamos la brecha entre salarios y activos con otros países, como España, Irlanda o Australia, vemos que el nivel de esfuerzo es el mismo", afirma.
Sebastián Beigel, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, no habla de burbuja, pero sí de sobrevaluación. "Hay un efecto contagio de precios de las zonas más caras hacia otras de clase media. Y, en general, es porque varias inmobiliarias tasan mal las inmuebles, a pedido de los propietarios, como estrategia para no perder mercado".
LO QUE VENDRÁ
Según Beigel, el 80% de las operaciones que concreta su firma corresponden a propiedades que superan los u$s 200.000 y que se pagan en efectivo. "En cambio, las ventas tradicionales, menores a los u$s 60.000, están frenadas", señala. En ese sentido, destaca que los valores de los inmuebles usados mal tasados - a u$s 1.000 el metro cuadrado- podrían bajar un 10% cuando en 2005 entren al mercado los edificios que hoy se construyen en Belgrano, Palermo y Colegiales.
En cambio, Gómez cree que, lejos de explosiones, se transitará una senda de crecimiento moderado, pero sostenido. Para Franceschini, los valores no se reducirán. "Por el contrario, si baja el dólar, igual subirán los precios, porque los propietarios querrán mantener el valor de sus inmuebles", concluye.
© ReporteInmobiliario.com, Noviembre 2004.
