Hace aproximadamente tres años, un Monoambiente de apenas 23 metros cuadrados tenía un precio de venta de unos seis mil dólares. Hoy se ofrece a 16 mil. Y estamos hablando de un pequeño departamento ubicado en uno de los edificios mas criticados de Bariloche, aunque, convengamos, con una excelente ubicación detrás del centro cívico y a metros del lago Nahuel Huapi.
Vale preguntarse cual es el límite de precios en donde nuestro mercado inmobiliario encontrará su nivel.
Formadora de precios, la oferta y la demanda se desequilibraron y han producido una verdadera estampida en los valores de las propiedades en nuestra ciudad lacustre.
No solo han alcanzado su equivalencia con el “uno a uno” sino que en muchos casos lo han superado.
La sostenida demanda por lotes, casas y departamentos que se produjo con la apertura parcial del corralito financiero vía amparos y la constante radicación de personas en Bariloche, empujaron, hacia arriba claro, a los precios, alcanzando en este ultimo año valores que ya parecen, al menos en algunos casos, exageradamente elevados.
¿Porque debe costar mil dolares o mil doscientos dolares el metro cuadrado de una propiedad, si el costo de construirla, con un buen nivel de edificación esta en unos 400 dolares, según algunos arquitectos y constructores consultados?
La respuesta mas lógica apunta a que es evidente que si se vende a ese nivel de precio, es porque siempre alguien compra y acepta esos valores. Y efectivamente es así.
Provenientes sobre todo del Gran Buenos Aires, en donde parece que la inseguridad no tiene fin, varios argentinos han decidido instalarse por estas tierras y con una decisión que no tenia retorno, oblaron por algunas propiedades valores superiores a lo normal, tanto en alquileres como en la compra.
Si a esta radicación le sumamos que muchas personas lograron abrirle el cerrojo a sus ahorros y mientras juraban por lo bajo que jamás volverán a colocar su dinero en una entidad financiera, se volcaron masivamente al mercado inmobiliario, sin detenerse a verificar cual debería ser el nivel de precio a abonar, encontramos motivos suficientes para entender porqué el más sencillo de los Monoambientes de Bariloche, cuesta casi 20 mil dolares. Para colmo de males, estos valores a los compradores extranjeros, que los hay y en cantidad, les parecen irrisorios cuando comparan con los de sus países, sobre todo EE.UU. y algunos países europeos.
Igualmente, un estudio de los precios ofrecidos finalizando el año, parece indicar que los mismos han entrado en una saludable meseta, porque si el incremento continúa, la venta se detendrá. Será éste, en definitiva, un motivo que traerá aparejado la caída de la demanda y un elemento más para lograr el amesetamiento de los precios?
Convengamos por un lado que el dinero vía corralito prácticamente se ha frenado, y aunque si bien quedan todavía atrapados algunos ahorros, el grueso del dinero ya salió y se volcó a los inmuebles en gran parte, otra a la adquisición de automotores, y sin conocer datos concretos, mucho “viajó” al exterior para estar a mejor recaudo.
Pero el fenómeno del dinero del corralito es similar a todo el país y sin embargo en las provincias norteñas, en general, este efecto se ha visto mucho más amenguado de lo que ha sucedido tanto en Bariloche como en la región de los lagos. Una recorrida efectuada en el mes de febrero por este periodista a las provincias del norte argentino, hizo que descubriera dos hechos sumamente significativos. El primero, es que las propiedades se expresan en PESOS y no en dolares. El segundo punto es el nivel comparativo de precios entre propiedades de similares características y enclaves geográficos más o menos parecidos. Por cierto, la diferencia es sumamente llamativa. Por ejemplo, existe en la provincia de Tucumán un barrio residencial llamado Yerba Buena, equivalente a nuestro selecto Barrio Belgrano. Allí, propiedades de unos 130 metros cuadrados construidas sobre lotes de 1000 metros aproximadamente, con pileta de natación y aire acondicionado en todos los ambientes, tienen precios que van de los 150 mil a los 200 mil pesos. PESOS, remarco. En cambio, una propiedad similar en el mencionado barrio barilochense, hoy por hoy cuesta unos 150 mil, pero dólares, o más también. Es decir el triple!..
Tucumán, aunque en menor medida, sufrió asimismo los embates del turismo y la mayor demanda, sin embargo sus propiedades si bien aumentaron, han mantenido valores más razonables que los nuestros.
El mismo país, el mismo turismo, prácticamente el mismo costo de construcción, y sin embargo en el sur argentino, la respuesta de los precios fue muy superior a la del norte nacional.
Habrá que ver si con la estabilización del crecimiento de Bariloche, el fin del corralito y una merma en la caída de la demanda, los valores inmobiliarios, al menos si no bajan, logren mantener los niveles alcanzados durante estos últimos tres años y frenen su alza. Será una manera de contribuir a que el mercado siga evolucionando positivamente y las ventas alcancen, en cantidad, un movimiento más interesante que el actual. La racionalidad, también es una característica positiva de la economía de mercado. Caso contrario, continuaremos en una escalada sin limites, que finalmente se volverá en contra de esta nueva actualidad comercial que vive nuestra zona después de diez años de penurias económicas.
Encontrar la justa medida entre la oferta y demanda y mantener los valores inmobiliarios en un justo equilibrio es obra de todos: propietarios, compradores y sobre todo, de los asesores inmobiliarios, verdaderos agentes económicos modificadores del mercado.
Ricardo Lopez Rende, Bariloche, Argentina
© ReporteInmobiliario.com, Noviembre 2004.
