De la observación de los valores de mercado actuales con relación a los vigentes dos años atrás, en correspondencia con el período mínimo de un contrato de alquiler residencial, surge que en promedio para la ciudad Buenos Aires por un departamento usado de dos ambientes su valor locativo creció un 74,35 %.
Así, la cotización de una unidad standard de un dormitorio alcanzó un promedio en CABA de $ 16.256 en los primeros días de febrero, mientras que dos años atrás, en el mismo mes de 2018, la media se encontraba en $ 9.324.
Este dato surge como el promedio de la oferta existente en internet en condiciones de ser georreferenciada y que cuenta con precio y detalle que permite ser correctamente individualizada, la cual para febrero de 2020 alcanzó los 1.236 casos de unidades de un dormitorio.
Así, con relación a febrero de 2018, si el valor locativo hubiera evolucionado par y paso con la inflación actualmente a febrero de 2020 debería hallarse por encima de los 21.000 pesos ($ 21.453) un 32 % más alto que el promedio actual registrado de $ 16.256, debido a que entre febrero de 2018 y enero de 2020 la inflación fue del 130,1 % medida por el IPC nivel general del INDEC.
Por otra parte, si el alquiler original de inicio del contrato en febrero de 2018 se hubiera actualizado por índice salarial su valor también superaría al actual de mercado ya que alcanzaría los $ 16.845 a diciembre de 2019 considerando el último valor del índice RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables), restando aún adicionar la actualización que correspondería a enero 2020.
Ahora bien, un contrato que hubiera vencido a fines de enero de 2020 habría sufrido en su transcurso aumentos escalonados semestrales de entre el 12.5 y el 15 %, de acuerdo a lo que se pactaba habitualmente a la fecha de inicio del mismo en febrero de 2018. Así, de haber sido expuesto al máximo de tasa de actualización cada 6 meses (15 %), el último mes de contrato correspondiente a enero de 2020 habría abonado $ 14.181, quedando $ 2.075, lo que representaría casi un 15% de incremento adicional para alcanzar el alquiler vigente en el mercado para un departamento similar y un 51 % por debajo de la inflación acumulada a finales de enero de 2020.
Por otro lado, si la actualización de ese contrato se hubiera efectuado según lo estipulado en la fórmula prevista por el proyecto de Ley de alquileres del año pasado que cuenta con media sanción, además de haber contado con un único aumento en el primer mes del segundo año de contrato, el monto abonado del último alquiler de enero de 2020 hubiera sido de $ 13.161, un 7 % inferior al que correspondería por escalonamiento, 19 % menor que el actual de mercado y un 63 % por debajo del valor que surgiría de haber actualizado el alquiler inicial por IPC.
Al efecto de la pérdida del valor real del canon locativo, debería incluso considerarse la correspondiente al efecto financiero, que se hace aún mayor cuando se efectúa una única actualización anual.
De la observación de la evolución de las variables analizadas, entre otras cosas, puede observarse objetivamente que los valores de alquileres ni por mercado ni en su actualización contractual han seguido a la inflación, encontrando su límite y nivel de equilibrio en función de la capacidad de pago real de la demanda.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2020, jueves 20 de febrero de 2020
