Raúl Iradier Sáenz, un alumno del Máster en Dirección de Empresas
Constructoras e Inmobiliarias de la Universidad Politécnica de Madrid,
decidió convertir su tesis de fin de curso en un trabajo de campo de escala
internacional: cómo desarrollar un negocio inmobiliario residencial en Polonia, uno de
los mercados emergentes que más atención ha atraído de parte de los
inversores inmobiliarios españoles en los últimos tiempos.
Una vez tomada la decisión, Iradier hizo las maletas y se plantó en Varsovia
por primera vez en su vida. Allí, el estudiante español actuó como un
promotor dispuesto a invertir en un proyecto residencial. Buscó abogados,
arquitectos y empresas constructoras; comprobó sus precios y su eficiencia;
testó a los bancos en busca de financiación; aprendió los estudios de
mercado, las tendencias de la demanda y la estructura de la oferta; estudió,
diccionario en mano, la normativa legal e, incluso, llegó a encontrar un
terreno que se convirtió en el protagonista de su estudio de campo. Un
trabajo inmenso si se tienen en cuenta las peculiaridades históricas de
Polonia, que ha pasado en muy pocos años de funcionar con un sistema
productivo y político socialista a integrarse en la Unión Europea (UE).
Concluido su estudio, Iradier redactó sus conclusiones como proyecto fin de
máster en forma de una "Carta desde Polonia a un constructor español".
En ella, se analizan, desde el terreno y sin abstracciones, las dificultades
y las posibilidades que se pueden encontrar los desarrolladores
inmobiliarios extranjeros en el país centroeuropeo: las incertidumbres que
puede deparar la relación con la Administración Pública, la disposición a
hacer negocios que se puede encontrar en las oficinas bancarias, la posición
que se puede esperar de los propietarios de los terrenos...
Todas esas conclusiones están disponibles en la 'Carta' de Iradier para
quien quiera aprender de su experiencia, «discutirla o rebatirla»:
LA CARTA:
Demanda al alza:
La necesidad de vivienda es apremiante, las construidas en las décadas de
los 60, 70 y 80 tienen graves deficiencias. Uniendo varios factores, se
estiman urgentes unos dos millones de unidades. Sin embargo, la producción
de viviendas permanece plana, en torno a las 100.000 unidades anuales. La
demografía juega a favor del constructor. El país vivió un segundo 'baby
boom' en los años 80, por lo que no existe, como en España, una disminución
de futuros nuevos entrantes en el mercado de primera vivienda. Por si fuera
poco, Polonia no ha completado el proceso del éxodo rural. Se prevé un
proceso migratorio hacia los núcleos urbanos ya que su sistema agrario
minifundista tiene difícil anclaje en la nueva PAC. Además, tres de cada
cuatro polacos recién casados no tienen casa propia.
Nuevas estructuras:
Otros factores benefician a la demanda, por ejemplo, el reciente uso del
préstamo hipotecario. El endeudamiento de los consumidores representa sólo
el 2% del PIB nacional, un nivel muy bajo frente al de la UE (48%). A este
dato se une el hecho de que más del 70% de las casas esté ocupado en régimen
de propiedad y sin carga hipotecaria (en el cambio de régimen, el Estado
vendió las casas a sus ocupantes a muy bajo precio). Esto facilita
enormemente la capacidad de adquisición de nuevas viviendas.
Factores «macro»:
Las previsiones apuntan a un crecimiento de 6% del PIB durante este año. Las
ayudas comunitarias, las inversiones extranjeras y la situación geopolítica
auguran un crecimiento sostenido para el país en vías de desarrollo más
estable del mundo. La economía sumergida está saliendo a la luz
(actualmente, puede representar más del 30% del PIB). El 'boom' de las
infraestructuras polacas y en concreto de su capital es previsible.
Producto:
Las casas se entregan sin acabados interiores. Eso simplifica el trabajo,
reduce la inversión y abarata el producto sin menguar la rentabilidad del
promotor.
La tasa interna de rendimiento del proyecto no debe bajar del
40%; si no es así, es mejor seguir buscando. El coste del suelo no
representa ni el 25% de la inversión total del proyecto. La construcción,
por último, cuesta
400 euros por metro cuadrado construido sobre
rasante y su calidad es alta.
Suelo:
Los planes urbanísticos están derogados en un 85% y la normativa (extra
permisiva) de 1992, anulada. Los permisos de edificación se conceden
proyecto a proyecto. En la práctica, cuando una empresa está interesada en
un terreno intenta firmar una opción de compra sobre el mismo (depositando
el 10% de su valor) a la espera de una decisión urbanística que aclare los
parámetros necesarios para poder cerrar la operación.
Otros agentes:
Después de años de grandes crecimientos, el mercado entró en
su primer ciclo bajista en 2001, aunque los productos competitivos se
mantuvieron bien. Los indicadores apuntan al inicio de un nuevo ciclo. Los
bancos ofrecen financiación de hasta un 80% sobre el costo final, pero con
un total control sobre el desarrollo de la promoción. Nueve de cada 10
encuestados hablan de problemas de corrupción en su relación con la
Administración. Su arquitecto debe ser conocido para ellas.
Primera inversión:
En mi opinión, cualquier promoción que supere los 900
euros por metro cuadrado útil de PVP será demasiado arriesgada para un
promotor novel. Los promotores tendrán que tener en cuenta que su primer
proyecto en este mercado despertará desconfianza y que será un campo de
aprendizaje.
Raúl Iradier Sáenz es máster en Dirección de Empresas Constructoras e inmobiliarias por la Universidad Politécnica de Madrid.
Esta nota fue publicada en el diario "El Mundo" de España, el Arq Raúl Iradier Sáenz permitió que el texto de la carta sea publicado en este medio.
© ReporteInmobiliario.com, Noviembre 2004.
