Lejos de lo que indicaría cualquier análisis desde la lógica económica del funcionamiento de los mercados, los valores de publicación de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires no sólo no bajan frente a la fuerte contracción de la demanda sino que por el contrario de la comparación interanual surge un leve incremento de los valores.
Lógicamente la contrapartida es la acumulación de oferta que no es asimilada por el mercado y que engrosa mes a mes el número de stock sin vender.
Se trata de información no de especulación. Los datos surgen de la lectura de las cantidades de departamentos usados en oferta en abril del año pasado y su contraste con los existentes actualmente.
Asi, por estos días el valor medio de cotización de departamentos usados sin cochera en la ciudad de Buenos Aires se ubica un 1,83 % por encima de hace un año medido en dólares, lo cual implica un incremento en pesos del 117 %.
Paralelamente el año pasado se ofrecían a la venta 14.927 unidades, distribuidas entre departamentos de 1 a 4 ambientes, mientras que actualmente el número de unidades ofrecidas creció más del 45 % llegando a las 21.706 que buscan hallar comprador.
Hasta aquí, sin considerar indicadores de demanda, se podría inferir que tamaño aumento de la oferta es lógico ya que los vendedores se verían impulsados a participar del mercado ante el alza de los precios.
Pero, sólo bastará ingresar al análisis el dato de escrituras realizadas, que muestra una contracción interanual del orden del 55 % como el indicador más eficiente de la demanda efectiva, para concluir que el aumento de la oferta es una mera acumulación de stock cuyo destino es perdurar por ahora indefinidamente en el mercado a la espera que la demanda recupere su vitalidad.
Los compradores con crédito quedaron en el pasado. Casi nadie que necesita hoy su primera vivienda califica con sus ingresos. No vale la pena hacer hincapié en los porqués, sobre eso ya nos hemos explayado largamente. Lo que sí tendría sentido es asumirlo definitivamente y no esperar que al menos durante este año su número crezca al menos significativamente. Sin embargo, pareciera que quienes tasan u ofrecen las propiedades no toman verdadera conciencia de esta situación.
Excluidos entonces los compradores con hipoteca, quedarían solo como potenciales participantes desde el lado de la demanda los inversores o los compradores que ya tienen los recursos. Los primeros tampoco aparecen, poco tentados por el costo de oportunidad de perder su liquidez en dólares frente a los precios que se le solicitan y con el adicional de la incertidumbre que les depara las próximas elecciones de octubre.
La demanda concreta queda así sólo representada en este escenario de mercado por un usuario final que no puede postergar comprar y que cuenta con todos o la mayoría de los dólares que le permitirían hacerlo y que además puede asumir el costo por la volatilidad del tipo de cambio en el intervalo que media entre la reserva o boleto y la escrituración.
Pocas esperanzas podrán depositarse en los factores externos que operarían en el aumento de la demanda de compra, al menos por este año. Recuperación del salario real, baja de tasa de interés y estabilidad del tipo de cambio podrían – ojalá - comenzar a evidenciar tibias mejoras hacia la segunda parte del año según los economistas, lo cual evitaría una contracción aún mayor pero que no alcanzará revertir el actual nivel de actividad.
Por ende, quienes intervienen en este mercado deberán asumir que este será el número de compraventas que equilibrará oferta y demanda a este nivel de precios o bien trabajar decididamente en depurar la oferta reduciendo su número a solo aquella que esté dispuesta a ser flexible en el precio. La realidad demuestra que esta última tarea o está siendo postergada o bien no está siendo realizada eficazmente, al menos por ahora.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2019, viernes 5 de abril de 2019
