El constante crecimiento de la construcción es un fenómeno palpable en los barrios porteños, donde a diario se observan nuevas edificaciones y el resurgir de proyectos que habían quedado adormecidos detrás de antiestéticos vallados metálicos. Sin embargo, el fenómeno no es homogéneo. En sólo cuatro barrios se concentra más de la mitad de la superficie nueva autorizada para viviendas en la Ciudad de Buenos Aires y los permisos de edificación siguen un criterio selectivo que tiende a acrecentar las diferencias y brechas entre los distintos barrios de la ciudad. Los que concentran las mayores inversiones son Palermo, Caballito, Villa Urquiza y Belgrano.
Según un relevamiento realizado por
reporteinmobiliario.com, durante el agosto pasado el Gobierno porteño autorizó un total de 85.970 m2 con destino a construcción de viviendas nuevas. Sobre un total de 47 barrios de la Capital, en sólo cuatro de ellos se concentraron 49.908 m2. Así en Palermo, Villa Urquiza, Caballito y Belgrano se acumula el 58,1 % del total del área permisada en toda la ciudad.
Palermo fue el sector urbano donde más metros cuadrados se anotaron durante el mes de agosto con 18.621 metros cuadrados que equivalen a 310 departamentos de 60 m2. En segundo lugar está Villa Urquiza, donde se registraron 13.090 m2. Caballito con 10.242 m2 y Belgrano con 7.955 m2 , respectivamente, ocupan el tercer y cuarto puesto. Lejos, con menos de la mitad de los metros aprobados en Belgrano, se ubican los barrios de Saavedra, Parque Chacabuco y Villa del Parque, con poco más de 3.000 m2. destinados a viviendas nuevas.
"La estadística de edificación es una clara muestra de la segmentación de barrios de la ciudad que impera hoy a la hora de la elección por parte de los inversores y desarrollistas, acrecentándose cada vez más por una cuestión de mercado y demanda la brecha entre las distintas localizaciones de Buenos Aires", explica José Rozados, de
reporteinmobiliario.com.
Estos datos incluyen viviendas unifamiliares y emprendimientos de edificios, pero en general estos últimos son los que predominan. Los desarrolladores eligen, para sus proyectos constructivos, barrios donde en los que se va a registrar demanda. "Eso está haciendo concentrar la construcción en algunos barrios, en detrimento del resto. Se está polarizando y orientando la construcción hacia un target que puede prescindir de financiación, ante un panorama con créditos hipotecarios que siguen fuera del alcance del sector medio. Entonces, apunta medio alto o alto, o a quienes tienen alguna capacidad de ahorro", dice Rozados. Uno de los factores determinantes que hace que ciertos puntos de la Capital sean más deseables a la hora de recibir nuevas inversiones, es la seguridad. En otros casos, es la moda como en el caso de Palermo Hollywood y Soho, un barrio que está definiendo un perfil distinto.
"Estamos percibiendo un corrimiento paulatino de los desarrollos urbanos al sur de la avenida Córdoba. Esto determinaría la progresiva revitalización de los barrios ubicados sobre el corredor centro-oeste (Almagro, Abasto, Villa crespo, Flores, Caballito) con emprendimientos de menor envergadura, y menores prestaciones que los de la zona norte", sostiene Rubén Frattini, director de ICI Consultoría & Servicios.
El encarecimiento de la tierra en el norte, el agotamiento de los lotes más aptos en esa zona y la creciente demanda habitacional de los segmentos medios-medios y medios-bajos que pueden pagar hasta u$s 850, serían las principales causas de este fenómeno. Este corrimiento "se va a empezar a notar con mucha más fuerza en el segundo semestre del año que viene, y más aún si se reactiva el crédito", explica. Villa Crespo y parque Centenario serán los de mayor expansión en construcciones, pero también Caballito y Parque Centenario. De acuerdo con un informe de ICI, hasta finales de 2003 y comienzos de 2004, Villa Crespo no se había destacado por la intensidad de las construcciones residenciales en el barrio."El auge de Palermo Viejo, Hollywood y Soho fue trasladando el boom inmobiliario cada vez más al sur de la avenida Córdoba, empujando el desarrollo de Villa Crespo", sostiene.
En cuanto a la construcción, en 2003 Villa Crespo no fue un barrio particularmente activo, concentrando apenas el 1% del total de superficie permisada. Sin embargo, en el primer semestre de 2004 se nota una activación de la construcción residencial: entre enero y julio se autorizaron 123 permisos de vivienda (2,5% del total).
En cuanto a las propiedades, el metro cuadrado construido a estrenar tiene un valor promedio de u$s 850. Las unidades usadas o de mayor antigüedad se posicionan en torno a los u$s 650 o u$s 690.
Caballito es uno de los barrios que más ha crecido en términos poblacionales e inmobiliarios en la ciudad. En 2003 fue uno de los más activos en la construcción: concentró el 11.9% del total de superficie permisada, ubicándose detrás de Palermo. "Durante 2004 y 2005 se espera que concluyan numerosas obras residenciales en la zona", dicen en ICI.
El metro cuadrado construido a estrenar oscila entre u$s 800 y u$s 1.000. En relación a las operaciones inmobiliarias, algunos actores del sector señalan que en el segundo trimestre de 2004 ha habido un amesetamiento de los negocios concretados en Caballito y Flores. En cualquier caso, se proyecta que las obras de extensión de la línea A de subterráneos, a inaugurarse entre 2007 y 2008, contribuirán a dinamizar la actividad .
En construcciones residenciales, Flores está entre los 10 o 15 barrios más activos de la Ciudad de Buenos Aires, con entre un 2.3% y un 3.7% del total de la superficie residencial permisada.
Las obras proyectadas se ubican, en su mayoría, en las zonas del barrio más cercanas a Caballito. El valor del suelo ronda los u$s 372 el metro cuadrado. Si bien el mismo experimentó una fuerte recuperación desde la caída inicial producida por la devaluación; aún no ha alcanzado los valores de 2001. El valor del metro cuadrado cubierto a estrenar ronda los u$s 650.
© ReporteInmobiliario.com, Noviembre 2004.
