Son muchas las variables que nos indican hoy que los precios de las propiedades están por encima de su nivel de equilibrio, ese nivel que generaría atractivo y una demanda genuina.
Si analizamos las estadísticas de los últimos meses vemos que al menos los precios dejaron de subir. Luego de 8 trimestres con alzas consecutivas en dólares, motorizadas por los créditos hipotecarios; el último trimestre los precios retrocedieron 2%. Aunque claramente esta baja del 2% está alejada de la que se necesita para activar nuevamente a la demanda.
Sin crédito hipotecario, con escasa demanda y con caídas en los costos de construcción medidos en dólares en un mercado claramente nominado en dólares la lógica indicaría que los precios se deberían acomodar no menos de un 15-20%.
Hoy para un comprador de vivienda resulta inaccesible un crédito UVA ya que el ingreso que debería demostrar debido al valor millonario en pesos de la propiedad resulta imposible; y con créditos a tasas fijas sería aún peor. Del otro lado están también los inversores que dinamizaron mucho al mercado los últimos años, este es un usuario más sofisticado que saca la calculadora y ve que los costos en dólares llegaron a caer hasta 38% en estos meses por devaluación, sabe también que la renta tanto de alquiler como por entrar en un pozo se encuentra en niveles mínimos históricos. Por otro lado lee el diario y ve que asoma el fantasma de una Ley de alquileres que podría alargar el plazo de los contratos, haciendo aún menos liquido al activo y quién sabe qué otro perjuicio que podría traer a quién tiene ya un contrato de alquiler firmado. Con los políticos nunca se sabe…
No olvidemos la presión tributaria que siempre pesa sobre quien posee activos, otro elemento más del que se habló mucho últimamente y que acobarda al inversor a la hora de tomar la decisión de compra de un departamento o una casa.
Imposibilidad de compra con crédito, baja rentabilidad, costos más bajos, escasa demanda, alta carga tributaria y no olvidemos los altos costos de mantenimiento, resultan el cocktail perfecto para que los niveles de precios actuales desalienten a la demanda.
Pero qué puede pasar? Lo que está pasando, se hacen muy pocas operaciones y solamente en casos de propietarios que están dispuestos a aceptar contraofertas agresivas que pueden variar entre el 10 y 30% de los precios ofertados. Aunque es sabido que ha habido ofertas aún más agresivas.
Y cómo puede seguir el mercado inmobiliario? Quedan dos caminos, o se sigue con un mercado como el actual, sobreofertado de propiedades y con pocas concreciones (cada vez menos), o el mercado va hacia una baja generalizada de precios que podría generar más demanda. La verdad que los precios ya deberían haber bajado y no lo hicieron, por lo que nada hace suponer que esto vaya a ocurrir en el corto mediano plazo. En las últimas décadas los precios bajaron sólo con “corralito” y “cepo”, dos inventos de la economía local que claramente no se dan en la actualidad, pero es bien sabido que en Argentina nunca una crisis resulta comparable con la anterior. Bajarán?
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2019, lunes 4 de febrero de 2019
