Este instituto protege la vivienda familiar, entendiendo por ésta a la constituída por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad inclusive, que convivieren con el constituyente.

Asimismo esta vivienda no debe superar las necesidades habitacionales del propietario y su familia y están obligados a habitar el bien afectado. Por ende no puede constituirse más de un bien de familia. Cuando alguien resulta ser propietario de más de un bien de familia deberá optar por la subsistencia de uno, bajo apercibimiento de mantenerse como bien de familia el constituído en primer término.

En el caso de afectación de una vivienda al régimen de bien de familia, el inmueble afectado no puede ser enajenado, ni gravado, ni ejecutado o embargado por deudas posteriores a su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Con excepción de las obligaciones provenientes de impuesto o tasas que graven directamente el inmueble, o créditos por construcción o mejoras introducidas en la propiedad.

En caso de querer vender la propiedad o gravarla con una hipoteca, se requerirá la desafectación a éste régimen por parte del propietario con la conformidad de su cónyuge.

La ley prevé que se desafecte el bien de familia, por ejemplo al “sólo efecto” de hipotecar, en ese caso, se levantará el bien de familia para poder inscribir la hipoteca y se volverá a afectar. Esto implica que la protección no abarcará la hipoteca, la que podrá, en su caso, ejecutarse de todas maneras.

Cabe destacar que el efecto de la afectación comienza a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, y es a partir de allí que comienza el amparo con relación a las obligaciones contraídas, mientras dure su vigencia.

La afectación a este régimen se realiza por escritura pública o por acto administrativo ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Los trámites de inscripción están exentos del impuesto de sellos y tasas del Registro de la Propiedad Inmueble y los honorarios profesionales no podrán superar el 1% de la valuación fiscal.

También se puede disponer la adhesión a este régimen por testamento, donde el juez de la sucesión a pedido del cónyuge o en su defecto de la mayoría de los interesados, ordenará la inscripción en el Registro respectivo.

La desafectación y la cancelación de su inscripción en el Registro de la Propiedad procede:

a) a instancia del propietario con la conformidad de su cónyuge,
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, cuando se hubiere constituído por testamento,
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos,
d) de oficio por haber cesado los requisitos necesarios para su constitución o por haber fallecido los beneficiarios y
e) por expropiación del inmueble.
El trámite o el haber sido declarado el divorcio no representa causa de desafectación del bien de familia.

Escribanos: Andrea V. Temporetti - Horacio A. Wuille-Bille
atemporetti@escribanatemporetti.com.ar



© ReporteInmobiliario.com, Octubre 2004.