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Oficinas, locales y depósitos: ¿Qué pasa con los alquileres pactados en dólares?

Son segmentos donde se concentran contratos en la moneda extranjera. El valor en pesos se duplicó en cuestión de meses. ¿Cómo reaccionaron propietarios e inquilinos? ¿Cómo creen los expertos que se pondrán de acuerdo?




Baja de precios de las propiedades


En enero de 2018, el dólar abrió el año a $18.80; en mayo se encontraba en $23.27; y el 1 de agosto llegó a $28,28. Tras esa suba, nadie esperaba que 30 días después, la devaluación del peso llegara a rozar la lejana cifra de los 40.

Este incrementó que desequilibró la marcha de la economía, afectó directamente al mercado inmobiliario.

Por un lado el de viviendas, las cuales se habían reactivado gracias a los créditos en UVAs que sufrieron el alza de los precios de venta atados al dólar; y por el otro al comercial, un segmento con un importante porcentaje de contratos locativos en marcha nominados dólares, por lo cual se vio tocado directamente. Así, en cuestión de días, los inquilinos vieron como los costos en pesos que tenían que enfrentar se duplicaron.

En este contexto de mucha incertidumbre, desde Reporte Inmobiliario consultamos a diferentes especialistas, quienes explicaron qué está pasando con los pagos y cómo están reaccionando inquilinos y propietarios.

“Hasta ahora son pocos los inquilinos que llamaron para pedir una renegociación. En silencio. Así como cuando el dólar estaba muy atrasado y se quedaron callados, ahora también pagaron lo que corresponde”, dijeron a coro diferentes expertos.

Sin embargo, es claro que esta situación podría empezar a cambiar si el dólar sigue aumentando o se estanca en un promedio de 40 pesos.

“Todo es muy reciente y no hay signos claros con respecto a la renegociación de alquileres. Si pasó que los que contratos que estaban negociándose en este momento, con la devaluación que los agarró en un proceso de acuerdo muy avanzado, se trataron de bajar un mínimo”, dijo José Viñas, director de Brockerage de Cushman.

No obstante, eso sucedió en casos muy puntuales, ya que insistió de forma categórica: “históricamente, cuando sucedieron estas cosas, no pasó nada. Por ejemplo en la época del cepo, los perjudicados eran los propietarios porque le pagaban al tipo de cambio oficial en pesos, entonces recibían menos dinero. Sin embargo, no se renegociaron los contratos de alquiler”, agregó.

Domingo Speranza, fundador de Newmark Grubb Bacre, explicó que en estos días directamente no hay trabajo, y el 90% de los llamados que reciben son sobre consultoría para ver cómo hacer con los proyectos que tienen en marcha, muchos de extranjeros.

Por otro lado, sobre los alquileres vigentes, el directivo explicó que en septiembre se facturaron los pagos al precio del dólar del día, aunque aclara que si recibieron algunos llamados de inquilinos para ver qué hacer.

“La primera decisión es qué medidas tomar. Los contratos están dolarizados y cuando el dólar llegó a 40, dijimos: ¿qué hacemos?. Nadie dice que sea un dólar de 27, por eso provisoriamente se facturó como todos los meses. Lo que tenemos que ver es que pasa con los precios relativos, cuanto el mercado se acomode. Hay que tener en cuenta que el valor actual no es caro ni barato si el mercado está demandado, pero si está parado, hay despidos y las empresas quiebran, tendremos que ver qué pasa”, comentó Speranza.

Por otro lado coincidió con sus colegas en que “la economía argentina creció en 2017 y no lo hacía desde 2013. Se viene mal desde hace mucho tiempo, pero nadie llamó al propietario cuando existía el dólar blue y aprovechaban un tipo de cambio oficial bajo para hacer la conversión y pagar en pesos”, agregó.

En la misma línea Diego Rodríguez, de JLL - Latin America, dijo que reciben consultas de los clientes por el impacto de la devaluación en los contratos. Sin embargo, reconoce que la reacción y los cambios no son tan rápidos.

“El mercado del real estate no responde tan rápido como el financiero. En este caso, con contratos preexistentes, es más difícil. La velocidad de respuesta no es inmediata, hasta que el efecto llega pueden pasar de 3 a 6 meses. Entonces ¿de qué te tomas para actuar?”, explicó Diego Rodríguez, concluyendo que hay que darle más tiempo a este negocio.

Luis Ramos, director de L. J. Ramos, también sostuvo que es muy pronto para hacer conjeturas, pero explicó: “durante dos años el dólar estuvo planchado, el que pagaba en dólares, pagó poco. ¿Ahora como le dice al propietario bajeme en dólares?. También se analizan los tiempos y quién es el cliente, y depende de la oferta-demanda. En oficinas no hay demanda, mientras que en locales se mantiene por el recambio”, comentó.

Luego agregó que “los precios se reacomodan en el transcurrir del tiempo, nadie toma una decisión de un día para otro. Hay mucha incertidumbre. Y hay muchas cosas que molestan en un mercado como el nuestro, que es de confianza”, comentó.

Más allá del contexto: ¿qué pasará con los precios?

En general, los expertos sostienen que los precios de alquiler tanto en oficinas como depósitos se mantendrán estables, y no pronostican grandes cambios.

“Hoy hay negocios que se hacen porque hay acuerdo de partes”, explicaron en Cushman.

Por otro lado, haciendo referencia a esos otros períodos de devaluación o de atraso cambiario, explicaron que no se renegociaron los contratos de alquiler y los valores siguieron en alza.

Otro factor clave para pensar en el futuro es que, en el caso de las oficinas, hay muy poca vacancia de oficinas A y A+, por lo cual no hay tantas opciones disponibles para que el inquilino se dé el gusto de mudarse o buscar otra propiedad “La vacancia es del 6%. Si alguien está ocupando un espacio de 5000 m2 realmente no tiene donde mudarse”, dijeron en Cushman.

También aseguran que en este momento, a aquella empresa que se le vencía el contrato, lo renovó a valores de mercado. “Es todo muy reciente. Solo algún cliente chico llamó más preocupado, pero las grandes corporaciones no nos contactaron para renegociar”.

Rodríguez, por su parte, dejó para más adelante las definiciones concretas de lo que puede pasar. “No se puede transferir la devaluación directa al precio, por eso hay una reducción que se visualiza a mediano plazo, eso sucede cuando pasa algo tan abrupto y a corto plazo”, agregó.

Es decir, a futuro, pueden llegar a bajar los precios, pero recién en el mediano plazo por la aparición de más oferta, de la incorporación de nuevos m2 en el mercado, o por el impacto que en definitiva tenga la devaluación en la actividad empresarial.

Ramos prevé que puede darse una baja de 10% a 12% a mediano plazo pero no por el valor del dólar, sino por la situación de las empresas, con un 30% de su capacidad ociosa, oficinas vacías y un contexto de mucha incertidumbre, donde todavía nadie se anima a achicarse.

En cuanto a los contratos y el incremento que pueden tener de forma anual, en general se aplicaba de un 3 a un 5% en dólares. En este caso, si se espera que como la devaluación es superior a la inflación no se aplique el incremento sino que se mantenga el precio promedio o se suba solo un 2 por ciento.

Donde si habrá más cambios es en el retail, ya que está muy atado al consumo. En JLL explicaron que hoy la expectativa está centrada en cómo impactará la inflación en sus productos, con lo cual no se rige todo por el dólar, sino que se mide la inflación y la devaluación.

“Todo va de la mano con la vacancia y el consumo. También los propietarios son más racionales al ver que un corredor tiene más locales desocupados y ahí se puede negociar”, dijo Rodríguez.

Por otro lado explicó que en este segmento antes del salto del dólar ya se veía una baja en la actividad con mayor vacancia en los corredores, lo cual afecta los contratos existentes y la devaluación es un acelerador de lo que estaba pasando.

Tiempo de espera

Mientras el mercado se reacomoda el sector comercial del mercado inmobiliario quedó en “stand by”. No hay operaciones ni toma de decisiones.

“Hay que reconvertirse ante cada contexto que nos de el mercado en cada momento del país. Siempre hay oportunidades, pero nos afectó mucho las operaciones de compra-venta porque aquellos que tenían dólares para invertir decidieron esperar para tomar la decisión en un contexto devaluatorio, donde el dólar pasó de 30 a 40 pesos; también las empresas que pensaban salir a buscar nuevos espacios frenan los proyectos”, comentaron en Cushman.

En el caso de los depósitos también se da un contexto de gran incertidumbre. Alejandro Winokur, responsable del área en Newmark Grubb Bacre, dijo que los valores de alquiler todavía no se están modificando, pero posiblemente la vacancia sea mayor a los últimos años, y cuando algunos centros logísticos tengan dos o tres meses con grandes superficies vacías, se empezaran a acomodar.

“En el corredor norte, hace 4 meses pedían arriba de u$s8 por metro cuadrado, hoy los que tengan superficie vacante cierran hasta en u$s7”, dijo.

Hay que tener en cuenta que los centros logísticos tienen una superficie promedio de 5000 m2, y mover toda la estructura es también muy difícil, por lo cual muchas empresas tratan de aguantar esperando a ver qué pasa en el mediano plazo.

“En estos últimos años, lo que pasó es que se fue adueñando del mercado la idea de que se desarrollaría más el e-commerce, por lo cual, muchos centros logísticos se preparaban para lo que vendrá. La búsqueda de espacio premium será en un año una explosión”, agregó el directivo.

Mientras tanto, prima la cautela. En resumen, por ahora las comercializadoras afirman que no tienen una postura definida con relación a la renegociación de contratos locativos en dólares y que se trabaja sobre cada caso en particular. No se arriesgan, ni se ensayan fórmulas como las del esfuerzo compartido o de imprevisibilidad.

Por otra parte, aún no acusan caída en los valores aunque no la descartan en el mediano plazo.

Las consecuencias concretas de la devaluación sobre la actividad económica serán las que determinarán si hay o no ajuste, cuál será su tamaño y cómo será la forma definitiva que adoptará el mercado comercial en un escenario de dólar alto. Y para eso, habrá que esperar algunos meses.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2018, miércoles 12 de setiembre de 2018

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