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Caída de escrituras: la palabra de Claudio Caputo, Pte Colegio Escribanos

Claudio Caputo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, se refirió al impacto de la suba del dólar en el mercado inmobiliario. Pone las esperanzas en el mejoramiento del sistema UVA.



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De la panacea de escriturar ciento de viviendas por día, ante caras de felicidad de mucha gente que lograba llegar a la casa propia; a la caída abrupta de los trámites iniciados, cierre de operaciones frustradas a último momento y sueños interrumpidos.

Esto es lo que sucedió en los últimos dos meses en el mercado inmobiliario tras el impacto que tuvo la suba del dólar en el valor de las propiedades, valuadas históricamente en esa moneda, las cuales terminaron con precios finales en pesos muy alejados de los préstamos otorgados tras 70 días de espera.

La situación cambió el contexto y la realidad se ve en números: mayo y junio cerrarán con escrituración a la baja, por lo menos en la Ciudad, un mercado referente del sector.

Hacia delante, Claudio Caputo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, anticipa qué puede pasar y las medidas que en su entidad consideran que podrían remontar esta situación.

- RI: Ya están los números de mayo y no son buenos. ¿Qué me puede contar?

- CC: Para el mes de mayo se dio como resultado lo que era una presunción por el impacto de las turbulencias, llamada de esta forma a una situación imprevista o con falta de previsión, ya sea accidental o provocada, que hizo que en el mes las escrituras con hipotecas caigan un 30% frente a abril de este mismo año.
Hacemos una comparación con el mes anterior porque no debemos perder de vista la realidad, y ese es el gran dato.
Sin embargo, eso no es lo más grave. Lo más objetivo y serio del tema es que claramente junio cerrará mucho peor, porque en mayo la caída se produce por la no culminación de los tramites iniciados de créditos, pero en junio las expectativas del tomador de crédito cambiaron y la gente ya vio como venía la situación, por lo cual ni siquiera iniciaron el trámite.

- RI: Qué puede pasar tras estos resultados?

- CC: Justamente, el núcleo del problema no es lo que pasó sino cómo revertimos la experiencia y recuperamos la confianza de la gente para que vuelva a tomar un crédito hipotecario.
También cómo revertimos la situación del Banco para que vuelva el tomador de crédito y que se ensanche la masa de la demanda como sucedió en el último trimestre de 2017 y en el primero de este año, que se vio una gran cantidad de gente que pudo comprar, el viejo anhelo argentino.

- RI: ¿Cómo se puede revertir?

- CC: Sin ser ingenuo ni falsamente alegre, la parte positiva es que hay dos o tres elementos para confiar en que esto es posible.
El problema principal es que, el señor que toma el crédito, tiene miedo que al momento que le otorguen el dinero no le alcance para comprar la vivienda elegida. Entonces la demanda tiene que saber que cuando tenga la plata podrá hacerlo.
En esa línea de pensamiento, estoy convencido y deseoso que los mensajes que le llevamos a quienes más sensibilidad tienen en el entendimiento del problema, que son el ministro Rogelio Frigerio y el secretario de Vivienda Iván Kerr, es que hay dos o tres maneras para convencer a los Bancos que al momento de otorgar el crédito, el mismo se congele en UVA en lugar de hacerlo en pesos.
Aún con una variación que podría haber en la relación cuota-ingreso, los bancos pueden congelar el crédito en UVA, lo cual sacaría el temor.

- RI: ¿El banco asumiría los riesgos?

- CC: El tema es que a la larga, con las fluctuaciones del dólar, el valor de la UVA acompaña la devaluación e inflación.
Un ejemplo: Si hoy otorgan 100.000 uvas, que son 2.800.000 pesos, y ese es el saldo de pesos, aparece el temor de que en 70 días, cuando este el dinero disponible, no alcance para pagar los 100.000 dólares. (suponiendo un dólar a u$s28).
Si por el contrario se congelan las 100.000 UVA, mas allá de los cambios, genera mayor tranquilidad. Actualmente el banco congela el precio en pesos, no en UVA, y ese es el problema.
Entonces, hoy existe una solución que puede generar un problema técnico porque al hacer la calificación de un tomador, se establece una relación cuota-ingreso, y si el precio sube pero no el ingreso no se puede sostener.
Pero hay varias propuestas de los llamados créditos colaterales que en el caso de adjudicar el crédito en UVA, se puede ficcionar que fue otorgado en el momento.
Los bancos pueden agarrar las 100.000 UVA que son del tomador, por eso le debe intereses a partir del día de la toma del crédito, pero en realidad no le dio la plata porque no está la garantía hipotecaria. Entonces el cliente debe la plata desde el día cero, pero como la plata la tiene el banco, paga intereses por tenerla en su caja.

- RI: ¿De cuánto serían esos intereses?

- CC: Lo que paga de intereses será el equivalente a la variación de las UVA, y de esta forma el primer conflicto crediticio de la variación del valor cuota-ingreso no lo tendrá el banco porque supuestamente el crédito ya fue otorgado.

- RI: ¿Cuál es el segundo elemento por el cuál se pueden mantener las expectativas alentadoras?

- CC: Otro aspecto del mercado inmobiliario que no se había visto en su globalidad, pero que tiene incidencia en las necesidad de la gente, es mirar el mercado total, fomentar y ofertar aquellos lugares que más accesibles y ofertables se encuentran.

- RI: ¿Cómo es esto?

- CC: Me voy del tema técnico bancario al mercado inmobiliario. Una persona que vive en pareja, con el sueldo de ambos, arranca con el viejo anhelo argentino de tener su casa propia. Y hay dos posibilidades.
Una es comprar un departamento de 58 m2 en la Ciudad de Buenos Aires a u$s 150.000; la otra, es pensar en aquellos sectores de desarrollos inmobiliarios que tienen el recurso básico más accesible, que es la tierra.
De esta forma, si se oferta y privilegia el otorgamiento de créditos a las personas que quieren construir su casa en un radio de 35 kilómetros de la Ciudad (no en zona norte sino en otros lugares, por ejemplo donde el Gobierno viene apostando en polos tecnológicos), podrán hacerlo en un espacio mucho más grande con un mayor terreno y a menor precio, a solo unos minutos del obelisco.
Esto permitiría descomprimir la plaza de la Ciudad. Y además, este modelo de privilegiar los créditos en algunos lugares del conurbano se puede extrapolar a todo el país.
Para el desarrollista también se puede pensar. Si existe un comprador para su producto y construye en Berazategui, San Vicente, Ezeiza o Guernica, por mencionar algunos lugares, el costo de las viviendas bien hechas será menor y hasta tendrá menor incidencia del dólar y de la inflación porque no es como una obra de alta calidad que tendrá muchos insumos importados. Sin esos detalles de alta calidad, el costo de la construcción es el 80% mano de obra.
Es decir: el desarrollador va a invertir porque tiene un cliente que quiere comprar, y el cliente tendrá un crédito donde la inflación no afectará tanto el cambio de cuota.

- RI: ¿Por qué piensa que puede haber menos inflación que no afectará la cuota de los tomadores de crédito?

- CC: Porque digo alegremente esto, que la inflación no cambiará la cuota, porque no hay que ser genio para saber que la misma está dada por los subsidios a la energía. Entonces, la inflación va a bajar porque el subsidio a la energía también se reducirá.
Regularizar las tarifas es clave, el gobierno trabaja para eso y se entiende que nadie trabaja para perder plata.

- RI: Usted me habló de tres factores importantes. ¿Cuál sería el tercero?

- CC: Otro gran aliciente se da en la provincia de Buenos Aires, donde se está tomando conciencia de la magnitud del tema y en las próximas semanas habrá cambios importantes en la normativa, que permitirán que el tiempo de obra coincida con los trámites para obtener el título de la propiedad. Si eso pasa, cuando se deja de pagar el anticipo y la obra se está terminando, el interesado podrá tener el título para tomar el crédito y pagar la cuota y el desarrollista podrá cobrar.
De la misma forma que a nivel nacional y bancario la herramienta que cambia es la Ley de Financiamiento, en la provincia de Buenos Aires la Jefatura de Gabinete producirá los cambios de normativa necesarios que permitan agilizar el otorgamiento del crédito.
Esto también ayudará a equilibrar el desfaje que hay en la provincia de Buenos Aires por el achicamiento de la obra pública que es la inversión privada.
Además hay que tener en cuenta que en un barrio de 300 unidades-lotes, entran por día 600 personas a trabajar. Por eso entienden lo que está pasando y buscarán sostener los puestos de trabajo.
Estamos intentando transformar un círculo vicioso en un círculo virtuoso. Hay que hacer esfuerzos, aportando nuestro expertise y colaborando en todo lo que se puede.

- RI: ¿Cómo ve el mercado hacia delante?

- CC: Nosotros hicimos una propuesta desde nuestra visión notarial, pero no somos especialistas en mercado. Si somos especialistas en Derecho y en entender a la gente. Se deben buscar alternativas. No digo que son las únicas posibles, quizás hay otras soluciones.
La única forma de achicar el plazo de la recesión es recuperar la confianza de la gente y de los inversores entre la Ley de Financiamiento Productivo, el cambio en la Provincia, la reorientación del crédito y asegurar que con las UVA se pagará el precio acordado.
Además, la UVA no cambiará tanto porque la inflación bajará. El tomador de crédito tendrá algunos elementos serios y confiables para tomar el crédito.

- RI: ¿Cuándo llegaría la recuperación después de las bajas de mayo y posible caída de junio?

- CC: Es posible que no se tenga que llevar todo el segundo semestre la recesión sino que en este sector, que es el nuestro, la recuperación sea mas rápida.
Es un sector no menor por las implicancias directas e indirectas que tiene. Este Gobierno demostró que se podía acceder al crédito, si mejoramos las herramientas, bajamos los niveles de confrontación entre el sector público y el privado, si todos nos ponemos las cosas al hombro salimos adelante.

- RI: Ahora, con los créditos que parecen paralizarse después de tanta ilusión, y con el diario del lunes, ¿esto era previsible?

- CC: Hoy me toca coordinar el Consejo, pero desde mi opinión, ha habido un conjunto de factores que se dieron negativamente. Algunos eran previsibles, pero que aumente la tasa de interés de Estados Unidos no lo era; o la pérdida millonaria por la sequía tampoco.
Los vaivenes del sector financiero y la implicancia interna si podían ser previsibles, porque la gestión siempre es mejorable.
Por ejemplo los bancos tardan 70 días en mandar la información al escribano una vez otorgado el crédito. Nadie me explicó por qué tardan tanto. ¿Es culpa del sector financiero?, me pregunto. Pero no podemos ser hipócritas, hace mas de 30 años no existía un aluvión de demanda para créditos y esta falta de preparación genera errores.
Por otro lado, si te enfrentas a funcionarios que tienen la humildad y la voluntad de escuchar son problemas superables y hay sensibilidad en muchos funcionarios del gobierno de la Ciudad, provincial y Nacional, y seguro también están en las provincias.

- RI: Entonces, para cerrar y como conclusión, ¿la caída en el sector inmobiliario no se llevaría todo el año?

- CC: Hay algunos signos concretos que demuestran que en este nicho con implicancias sociales y con gran cantidad de mano de obra, la caída y la recesión de la que generalizadamente se está hablando para el tercer y cuarto trimestre, en el mercado inmobiliario pueda acortarse rápidamente.
En mi pesa más el deseo e intención que los conocimiento técnicos en cada área, pero desde el Colegio pudimos aportar nuestra experiencia y veo un dato objetivo, están escuchando y ponen esfuerzo en solucionar los problema operativos. Queremos aportar el granito de arena para encontrar soluciones.



© ReporteInmobiliario.com, 2003-2018, lunes 2 de julio de 2018

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