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Manual para saber si un inmueble es apto crédito

Breve manual inmobiliario de autoayuda para un usuario desesperado: la compra de vivienda con crédito hipotecario. Entrega nro 1 de 4. Por María Laura Calle.



INMUEBLE APTO CREDITO


Cuando se inicia el proceso para solicitar un crédito hipotecario se abre un mundo de ansiedad incertidumbre y expectativas; en primer lugar hay que familiarizarse con las formalidades de una entidad bancaria y cumplir con los requisitos que tiene un crédito hipotecario: la calificación de quien solicita el préstamo y la aceptación del inmueble a adquirir.

En el primer caso, cumplimentar los requisitos implica seguir indicaciones simples para integrar una serie de documentos que permitirán determinar el monto del crédito en función de los ingresos de quien lo solicita. Hasta acá parece un proceso simple, es como un juego en el que hay que entregar algunos papeles con la esperanza de poder obtener a cambio la cantidad de dinero necesaria para comprar nuestra casa.

Y cuando ya se tiene la certeza de ese monto, en ese preciso momento comienza la lucha entre necesidades y posibilidades. Es en este momento, cuando muchas veces se debe re-direccionar el GPS y decidir comprar menos metros sin cambiar de barrio o resignar el barrio para no perder comodidad. Pero fundamentalmente en esta instancia tomamos conciencia de una frase en la que nunca antes habíamos reparado: APTO CREDITO.


¿Qué significa que un inmueble sea apto crédito?


En primer lugar tenemos que entender que el término inmueble proviene de un vocablo latino que refiere a una característica que se relaciona con aquello que “no puede trasladarse y que permanece unido al terreno tanto física como jurídicamente”.

En este sentido la condición jurídica para que un inmueble pueda resultar apto como garantía de un crédito hipotecario es que cuente con título de propiedad y que dicho título sea perfecto, es decir no tenga restricciones al dominio como donaciones posteriores al Nuevo Código Civil, sucesiones, inhibiciones, embargos, hipotecas, etc. Para ello debe realizarse un estudio de títulos o una consulta al Registro de la Propiedad Inmueble.

Por otra parte el uso y la conformación física también se constituyen en limitantes para la aptitud de un inmueble al momento de su evaluación por parte de una entidad financiera.

El uso debe corresponderse con el de vivienda y esto debe verificarse en el plano de mensura, mensura horizontal o en el reglamento de copropiedad. En los últimos 10 años se han construido unidades monoambiente registradas como estudios profesionales que en la práctica se utilizan como vivienda pero que a la hora de la tasación las entidades financieras no pueden considerar como tal dado que no cumplen los requisitos mínimos de superficie establecido para la tipología residencial. También la inclusión de usos comerciales que superen el 20 % de la vivienda determinan en muchos casos la no aptitud de la garantía. No es lo mismo una vivienda con un pequeño local o consultorio que un local o consultorio con vivienda, en este punto la razonabilidad indica que el uso principal de vivienda debe prevalecer sobre el uso secundario.

Respecto de la conformación física, la condición de inescindibilidad mencionada anteriormente es la que permite hacer una primera gran clasificación de los inmuebles para entender como dichas alteraciones en la conformación física puede hacer peligrar la operación inmobiliaria.

Los inmuebles en lote propio se caracterizan por la ventaja de tener el 100% del dominio del terreno y de todo aquello que sobre él se edifique conforme el derecho de accesión(1). Este caso es el que presenta menos inconvenientes cuando hay modificaciones que no figuran en los planos originales dado que técnicamente la garantía se constituye sobre lo construido sobre el terreno verificado por el tasador al momento de la inspección al inmueble; no obstante, la banca pública exige muchas veces planos actualizados lo cual introduce una variable negativa sobre el proceso de comercialización ya que vendedor y comprador deben dirimir la asignación de costos de este requerimiento además de contemplar la extensión de plazos de la operación. Debe tenerse en cuenta también que el crédito se otorga sobre “una vivienda” y en muchos casos, la propiedad seleccionada presenta dos edificaciones separadas (cada una con cocina, baños dormitorios y living) en muchos casos con acceso independiente lo cual impide que la propiedad sea considerada como apta ya que formalmente se identifica como multifamiliar.

En el caso de los inmuebles en propiedad horizontal(2), el dominio se determina en la unidad funcional(3) que puede referir a pisos, departamentos, locales u otros espacios que deben contar con independencia funcional, hallarse comunicados con la vía pública de modo directo o por un pasaje común. Todo inmueble en propiedad horizontal cuenta con un reglamento de copropiedad redactado por escritura pública e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble: en este sentido, debe tomarse conciencia que la propiedad del inmueble comprende partes indivisas y que cualquier modificación física debe contar con la autorización de cada uno de los copropietarios para luego realizar la presentación de los planos y la modificación del reglamento de copropiedad con los nuevos porcentuales a asignar a las unidades funcionales. En los edificios de departamentos tradicionales, en general las modificaciones en las unidades funcionales se producen dentro de la misma unidad funcional y debe tenerse en cuenta que las superficies reales del inmueble se hallan detalladas en el reglamento de copropiedad identificándose superficie cubierta, semi-cubierta y descubierta; la superficie cubierta es la habitable, la semicubierta corresponde a espacios parcialmente techados y la descubierta a patios. Es muy importante verificar esta documentación previo a la firma de la reserva, que por otra parte siempre debe realizarse “ad referéndum” del otorgamiento del crédito, dado que el valor del inmueble se relaciona directamente con la superficie; puede suceder que el departamento tenga un entrepiso y si bien el mismo puede considerarse como una mejora porque de hecho suma un espacio adicional, el tasador no pude considerarlo superficie cubierta dado que dicha superficie no consta en el reglamento de copropiedad ni en los planos.

El mayor inconveniente se produce con los departamentos conocidos como PH o departamento de pasillo. Esta tipología de baja densidad en la cual el edificio tiene no más de tres pisos y patios, terrazas o balcones aterrazados, en general se presenta como la más riesgosa dado que en general presenta modificaciones con incremento de superficie sobre terrazas y patios sin contar con planos ni conformidad de los copropietarios ni de la autoridad de aplicación. Este tipo de construcciones antirreglamentarias convierten al inmueble muchas veces en NO APTO CREDITO y debe tenerse en cuenta que esta calificación reduce las posibilidades de venta y lógicamente deprecia el valor de la propiedad a futuro. También la razonabilidad en estos casos se corresponde con una consideración de un 15 % que puede depreciarse del valor final de tasación siempre y cuando no perjudique la condición general de la garantía; por ejemplo una construcción de 6 m2 sobre una terraza de uso exclusivo correspondiente a una unidad de 80 m2 de superficie total podría hasta considerase como una mejora dentro del valor de tasación ya que resulta accesoria al inmueble principal; contrariamente si sobre la misma terraza se edificaran 60 m2 agregando una planta alta a la que se traslada la totalidad de los dormitorios del departamento, las alteraciones respecto del inmueble original superan los índices de razonabilidad que finalmente califican a este tipo de garantías como no aptas.

Los inmuebles considerados como garantía hipotecaria para una entidad financiera no representan solo unidades monetarias respecto de su tasación sino que se hallan expuestos a la evaluación de aspectos cualitativos (alteraciones en su conformación original, estado de conservación, cambios de uso, demoliciones parciales o totales, construcciones adicionales sin planos aprobados, entre otros). Esta evaluación en la etapa previa al otorgamiento del crédito otorga seguridad y transparencia al comprador y para el banco es fundamental ya que el inmueble pasa a integrar la cartera hipotecaria durante un lapso prolongado; en este sentido, la tasación configura un documento en el que quedan asentados los riesgos asociados al inmueble que se toma como garantía y este proceso debe entenderse como un agregado de valor para el comprador ya que los recaudos mencionados aseguran la adquisición segura del inmueble.


#CONDICIONES PARA APTO CREDITO



• Escriturable

• Títulos Perfectos

• Uso vivienda

• Modificaciones con planos aprobados


#RECOMENDACIONES PARA APTO CREDITO



• Verificar que el inmueble cuente con título de propiedad

• Ante dudas sobre el dominio, solicitar un estudio de títulos o realizar una consulta al Registro de la propiedad Inmueble

• Realizar una inspección técnica previa del inmueble con un profesional habilitado

• Solicitar y revisar la liquidación de expensas en caso de unidades en propiedad horizontal

• Firmar la reserva ad referéndum del otorgamiento del crédito

Autor: María Laura Calle*



© ReporteInmobiliario.com, 2003-2017, miércoles 27 de diciembre de 2017



(*) Arquitecta UBA, Argentina.
Magíster en Desarrollo de Emprendimientos Inmobiliarios. Universidad de Belgrano, Argentina y Universidad Politécnica de Torino, Italia.
Su área de especialización se corresponde con la valuación, gestión y consultoría estratégica de activos inmobiliarios y con la factibilidad económico-financiera de proyectos inmobiliarios en relación al financiamiento intermedio.
Actualmente se desempeña como responsable de la Gerencia de Emprendimientos Inmobiliarios de Banco Provincia de Buenos Aires. Anteriormente tuvo a su cargo la Gerencia de Valuación de Activos Inmobiliarios y el Área Técnica de la Gerencia de Proyectos Inmobiliarios de Banco Santander Rio SA.
Ha iniciado la carrera docente en la Universidad de Belgrano desempeñándose actualmente como profesor en la carrera de Arquitectura y en el Máster en Desarrollo de Emprendimiento Inmobiliarios. Coordina junto al Gervasio Ruiz el curso de Posgrado Desarrollos Inmobiliarios de pequeña y mediana escala en la Sociedad Central de Arquitectos.
Es miembro de la Asociación de Profesores de Posgrados Inmobiliarios.
Ha obtenido el Primer Premio Fundación Universidad de Belgrano por el trabajo de tesis “Vivienda para Segmentos medios: Estrategias de financiación y oportunidades de inversión a partir de un modelo de aplicación público-privado”.
Ha resultado seleccionada junto al Arq. Gervasio Ruiz de Gopegui en relación a la convocatoria SCA CPAU 2014 para la coordinación y dictado del Curso Gestión de obras de propiedad horizontal de mediana escala.


(1) NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL ARTICULO 226.-Inmuebles por accesión. Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable.

(2) NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

(3) NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL ARTICULO 2039 La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

En breve: APTO CREDITO II

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APTO CREDITO III

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APTO CREDITO IV

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