En el negocio inmobiliario hay indicios cada vez más claros: faltan los créditos hipotecarios, los terrenos para construir y compradores en el gran segmento que compone la clase media de Buenos Aires. A este nicho apuntan, anticipadamente, los operadores para ampliar sus ventas más allá del circuito premium, que domina la casi totalidad del negocio. Pero se trata de un proceso lento, plagado de versiones de subsidios estatales y lanzamiento de nuevos créditos para motorizar la demanda. En este camino, los pequeños inversores deciden acelerar el paso y preparar el terreno para el renacimiento de la demanda de viviendas. Una nueva tendencia es la compra de PH (tipo “chorizo” o departamentos de pasillo), incluso los que están en mal estado, e inmuebles que antes fueran pequeños talleres, hilanderías o depósitos (sobre todo los ubicados en Palermo y Barrio Norte, que son los mejores cotizados). El impulso de la inversión está dado en la puesta a punto de las propiedades, reformas mediantes, para venderla posteriormente y conseguir una ganancia, si se obra con cálculo, de casi el 30%.

CAUTELA

Se trata de un negocio que durante mucho tiempo se vinculó con las inmobiliarias, pero que ahora está en la mira de los constructores. “El que conoce el mercado sabe que si compra un PH por u$s 400 el m2, en una zona cotizada, e invierte u$s 100 el m2 en reformas, tendrá que vender, por lo menos en no menos de u$s 700 el m2”, explica José Rozados, de ReporteInmobiliario.com. En este negocio no hay un cálculo de ganancias fijo; no es lo mismo generar este proyecto en Belgrano o Caballito (donde los inmuebles son muy caros) que en Barracas o Pompeya, barrios en los que hay mucha oferta de PH, pero con escaso interés del público.
“Este negocio tiene que ser ágil; no sirve emprender y no vender inmediatamente”, advierte. Es decir, lo seguro es comprar, refuncionalizar y, en menos de seis meses, vender. “Remodelar no es condición de ganar más en una transacción. A lo mejor, sólo se beneficie el próximo comprador, mientras que el inversor no gana ni un centavo”, indica.

USINAS

Para Víctor López, de Javier López & Asociados, hay dos ejes a tener en cuenta: el norte (Barrio Norte, Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez) y el corredor central entre las avenidas Rivadavia y Córdoba, “una zona interesante por la cantidad de inmuebles obsoletos para el rubro industrial tanto por escritura como de habilitación con bajo costo de incidencia”, cuenta. Según el operador, el precio de venta de los inmuebles podría rondar entre u$s 1.000 y 1.300 el m2 en el primer eje, y hasta u$s 1.000 en el segundo.
“Los PH son muy buscados y codiciados, sobre todo porque se paga poco o nada por expensas”, dice Rozados. Es la clase media la que, usualmente, consume estos productos, y es por eso que los operadores condicionan el éxito de venta con la aparición de créditos, que, como se sabe, siguen ocultos. También hay destinos comerciales, sobre todo para institutos y estudios de publicidad y marketing. Aunque lo que más salen son loft, la gran promesa de los ’90, pero que ahora casi no se construyen. “Los pide la gente joven, generalmente solteros o matrimonios sin hijos”, dice López.

REGLAS

Para que este negocio genere ganancias lo primero es que, antes de adquirir el inmueble, se realice un estudio de los valores de venta del mercado, no los de publicación. Es importante saberlo porque de eso depende de que el negocio sea redituable. Después, en la etapa constructiva, realizar un presupuesto que no desbanque las expectativas de ganancia y, sobre todo, tener certeza de los costos de entrada y salida del negocio, como las comisiones de inmobiliaria y honorarios de escribanos. Y también estudiar el reglamento de copropiedad para conocer de antemano si el proyecto se destina para “apto profesional”.

© ReporteInmobiliario.com, Octubre 2004.