En derredor a la Av. San Juan entre las Avenidas Entre Rios y Boedo como limites este y oeste y entre las calles Constitución y Carlos Calvo como fronteras sur y norte respectivamente, se extiende el área de análisis elegida en función de la cercanía a estaciones de Subte que ofrecen una rápida conexión con el Centro de la ciudad y de interconexión con otras áreas urbanas.
La zona brinda un escenario por demás heterogéneo y cambiante casi cuadra por cuadra. Presenta desde pequeñas áreas que se han configurado como comerciales mayoristas del rubro de Bazar y juguetes, zonas en donde prevalecen depósitos, talleres y galpones de escala reducida y calles en donde la vivienda de características estandar y con alto porcentaje de edificaciones antiguas es la que domina.
La traza de la Autopista 25 de mayo, como una vieja cicatriz provoca en las manzanas que atraviesa espacios aún hoy irresueltos a nivel urbano y que se han convertido en terrenos vacantes residuales sin uso o función específica, colaborando en la degradación del entorno inmediato.
Existen muy pocos terrenos ofrecidos formalmente a la venta en el área relevada aptos para emprendimientos inmobiliarios lo que contrasta con el alto porcentual de antiguas viviendas, galpones o viejos locales que se encuentran hoy desocupados y que presentan sus puertas y ventanas tapiados literalmente “a cal y canto”.
La cantidad de inmuebles que presentan esta última condición supera los sesenta (62), es decir que casi un inmueble por manzana es un potencial terreno a la espera de las condiciones en las que pueda desarrollarse.
El costo por m2 de incidencia de la reducida oferta formal de lotes es de entre 90 y 120 U$S/m2.
Acorde con el paisaje heterogéneo del entorno, los valores de cotización de departamentos, ofrecen un amplio abanico según su particular localización, observándose un rango amplio de valuación que en términos generales se encuadra entre los U$S 450 y U$S 620, exigiendo un conocimiento y estudio minucioso de las cualidades particulares de la unidad para establecer la valuación adecuada.
La escasa oferta de unidades a estrenar presenta como contrapartida una amplia brecha en los valores de su oferta, hallándose unidades cotizadas en cerca de los U$S 800 a 1000 por metro cuadrado y emprendimientos en los que se ofertan departamentos a estrenar a valores de entre U$S 600 a U$S 670 por metro cuadrado, opción esta última de interés para quienes buscan invertir con fines de obtener una rentabilidad por alquiler que supere el 7 % anual.
La semblanza actual decaída del entorno y la falta de créditos a la medida del bolsillo de la demanda potencial de la zona, actúan hoy como un freno para el desarrollo de las potencialidades que presenta la zona. Un claro ejemplo es la cantidad de inmuebles vacantes a que hiciéramos mención más arriba y que se encuentra “a la espera”, al igual que una semilla encapsulada aguardando a que el medio le brinde las condiciones para germinar.
Pero como en la construcción y en la generación de una actividad económica, no interviene solo la naturaleza o las fuerzas exteriores sino que estas brindan limitaciones y oportunidades, también hay que descubrir el potencial de una situación y tratar de sacar de esa realidad otra nueva llevando adelante las acciones necesarias.
Así, hoy, plantearse desarrollos residenciales de escala reducida, con bajo costo de gastos comunes (expensas) deberían ser estudiados, en pos de orientarse a un público que quizás no tenga todos los dólares del colchón y al que le resulte necesario recurrir a una financiación, pero que sin duda valorará condiciones de accesibilidad, bajos costos de mantenimiento y localización. Este análisis permitirá, por otra parte, canalizar hacia bienes raíces, el flujo de capital de pequeños inversores hoy ávidos de incorporarse al negocio, los que frente a excesivas incidencias de costos de terrenos en otras zonas comienzan a expandir las fronteras de búsqueda para la colocación de sus ahorros en emprendimientos constructivos
UBICACION DE EDIFICIOS EN DESARROLLO
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004
© ReporteInmobiliario.com, Octubre 2004.
