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La vivienda social en Argentina

La vivienda social es sin dudas el gran negocio que viene, pero por dónde pasará? Por el Arq Damián Tabakman




vivienda social en Argentina



Todos los desarrolladores están hoy focalizados en buscarle la vuelta a la posibilidad de captar la explosiva demanda de viviendas que ha nacido en los estratos medios y medios bajos gracias a las hipotecas Uvas. Nadie se lo quiere perder y todos miran los modelos exitosos en la región, sobre todo en México y Brasil donde empresas públicas llegaron a lograr capitalizaciones extraordinarias en los mejores momentos, haciendo lo que en la industria se conoce como "vivienda social", que no es la que se orienta a los más pobres sino a quienes pueden pagarla pero solo si hay hipotecas accesibles.

El compromiso del gobierno con esta iniciativa es indudable al punto que es eje de su campaña política, con un enorme apoyo de la banca pública. Pero la oferta aún no reacciona y sobre esto, salvo reclamos puntuales, no hay un Norte claro. Los anuncios de los diferentes funcionarios parecen, hasta ahora, erráticos sin encontrarle la vuelta para que los desarrolladores, que quieren lanzarse a la pileta ya, lo hagan.

Resumo entonces cómo veo las condiciones que deberían darse para que nazcan este tipo de empresas desarrolladoras de vivienda social en escala. A mi juicio los préstamos intermedios y las circulares del BCRA son elementos secundarios por ahora. Tampoco hace falta que el Estado aporte tierras ni que entre en canje contra metros. Ni siquiera que el gobierno ponga plata en el negocio. Todo ello podría ayudar (o no) y no es lo esencial para empresas que vayan a hacer desarrollos en ese segmento totalmente privados.

Es central entender que se trata de viviendas que la gente debe querer comprar. Nadie se las regalará, de modo que los developers que se sumerjan en serio en este nicho, deberán recurrir al marketing para comercializar. Ello implicará desde avisos en diarios y publicidad digital hasta stands en estaciones terminales de trenes e incluso TV. Nada de adjudicaciones a través de sindicatos ni de punteros políticos.

Para que todos esto sea posible lo más difícil hoy es encontrar buenos proyectos, y sobre ello todos tenemos que trabajar dado que no es nada simple. Las condiciones que hacen que un emprendimiento sea bueno en este segmento son:

a) que se puedan comenzar las obras muy rápidamente para captar ya mismo la brutal demanda. Gestiones eternas a las que estamos acostumbrados para las aprobaciones, no caminan. Si encontramos un buen terreno pero tenemos un par de años por delante para lidiar con el sector público, no sirve porque se pasa el tren de la demanda que hoy está,

b) acceder a sistemas constructivos que permitan hacer las viviendas a toda velocidad, con modelos racionalizados e industrializados. Si lográramos buenos lotes, con proyectos aprobados pero para hacer torres que se terminen en 3 o 4 años, tampoco va. Nadie sabe si el boom actual durará tanto,

c) una vez terminada la obra, hay que asegurarse la factibilidad de tener las escrituras hipotecables en 24 horas. Hoy en día ello es imposible

d) naturalmente es clave la escala, dado que estamos hablando de hacer mucho volumen

e) las zonas deben ser buenas. Con accesibilidad por transporte público y con infraestructura. Reitero que se trata de hacer viviendas para vender, no para adjudicar.

Cuál es el proyecto ideal, tan difícil de encontrar? El que permita hacer miles de pequeñas casitas, con muy buen diseño, sustentables, cuyas obras se inicien este mismo año y el próximo estén vendidas, terminadas, habitadas e hipotecadas. Terrenos sindicales para hacer planes habitacionales en sitios indeseables, no van. Lotes del Estado en los que nadie querría vivir, tampoco.

En este modelo de negocios, la clave es el volumen y la rotación. Por ello los préstamos intermedios son un complemento, así como también es subsidiaria la posibilidad de maximizar el aprovechamiento de la tierra negociando, a lo largo de años, normas en las municipalidades. Estamos ante otro modelo, en el cual cuanto más se alejen los desarrolladores del gobierno, mejor. Se apunta al usuario final, y ese es el que ahora manda.

Arq. Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

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© ReporteInmobiliario.com, 2003-2017, domingo 10 de septiembre de 2017
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