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Financiamiento bancario de proyectos inmobiliarios

Excelente resumen que detalla todos los pormenores que deben tener en cuenta tanto desarrolladores como Bancos a la hora de transitar este camino de la mano. Escribe Damián Tabakman.




Financiamiento bancario de proyectos inmobiliarios



1. Introducción


Los bancos son una fuente de financiamiento de proyectos inmobiliarios en casi todos los mercados. En Argentina, debido a la inestabilidad macro, no fue así por años pero ello está empezando a cambiar, en especial para proyectos destinados a la venta que, en un horizonte de 4 o 5 años como máximo, se terminan. Los de renta, como los centros comerciales o las torres de oficinas corporativas, aún son productos ajenos al fondeo bancario. Tampoco es usual encontrar este tipo de créditos para los negocios de tierra en sus diversos formatos (barrios privados, countries, loteos, parques industriales, etc) dado que por definición esos proyectos tienen plazos mucho más extendidos, obras de infraestructuras más complejas y gestiones de aprobaciones inciertas. Las entidades financieras apuntan a financiar edificios de departamentos para vivir, mayoritariamente.

Como criterio general, al tiempo que definen una tasa de interés como compensación por su capital, plantean una serie de exigencias para asegurarse el repago, lo cual sucede en la medida que el proyecto se termine dado que en ese momento se desencadenan los ingresos por ventas de los cuales proviene la cancelación de la deuda.

En este sentido cabe aclarar que el banco no es un socio inversor sino un prestamista, y como tal está dispuesto a ponerle un tope a su pretensión de retribución por el capital que aportará al proyecto. De hecho a ningún banco se le ocurriría, en caso que el negocio termine siendo extraordinariamente rentable, pedirle al deudor un premio a su favor por encima de la tasa de interés. Pero al mismo tiempo el banco siempre pretende tener las mayores coberturas y garantías para el indeseable escenario en el cual el emprendimiento fracase. El criterio que prima en las entidades crediticias es la pretensión de ser los últimos en entrar y los primeros en cobrar.

En la práctica sucede que si el emprendimiento se financia con un préstamo bancario, el desarrollador tiene la posibilidad de darle a sus compradores una facilidad de gran valor comercial, consistente en que puedan integrar una parte pequeña del precio de la unidad durante la obra, dejando un saldo importante a ser integrado a la entrega y posesión.

Como a su vez, en casi todos los mercados donde el sistema opera de esta forma, hay una oferta fluida de préstamos hipotecarios individuales, el comprador en ese momento accede a ese financiamiento con el cual cancela su compra, hipotecando su unidad recién recibida a favor del banco, y a partir de ese momento empieza a pagar su cuota directamente a dicha entidad a lo largo de los años.

Toda vez que, habiendo oferta de préstamos bancarios para proyectos, el desarrollador estimara que la tasa de interés le resultará más barata que financiarse con ventas, naturalmente le convendrá evaluar la modalidad crediticia. Por otra parte, cuando en los mercados se generaliza el financiamiento bancario, los compradores se acostumbran a integrar una parte acotada del precio a lo largo de la construcción de modo que la evaluación de ambas opciones se vuelve más teórica y conceptual que real. Incluso en algunos países, como en EEUU hay fuertes restricciones regulatorias para que el desarrollador utilice los fondos de la preventa para la obra. De hecho, en su mayor parte deben quedar depositados en lo que llaman una "cuenta escrow" o de garantía, de manera que si la obra no se terminara, ese depósito les volvería. En Brasil existe algo similar. Ante esa circunstancia, los créditos bancarios para la edificación se vuelven una fuente esencial de fondeo.

Siempre existe la alternativa de comparar el aporte de mayor equity o capital propio versus endeudamiento, lo cual en contextos de tasas de interés bajas, como hubo y aún hay en todo el mundo, arroja para proyectos en el exterior, una conclusión evidente en favor de la deuda.

2. Criterios de evaluación crediticia de los proyectos


Para que los bancos aprueben un crédito de construcción, lo primero que pretenden es que el desarrollador también invierta capital propio a riesgo. Ello funciona como aforo de modo que en caso que el proyecto fracase, el banco cobrará antes y en todo caso el desarrollador perderá lo suyo o lo recuperará luego que el crédito haya sido cancelado. La otra cuestión que el banco evalúa es el asegurarse que la obra se termine. Una estructura paralizada, virtualmente no vale nada. Para que el banco entienda que el proyecto llegará al final, se deben cumplir una serie de previsiones. La primera es que tenga todas las aprobaciones correspondientes de las autoridades de aplicación. Sin ello constatado, los bancos no empiezan a desembolsar porque el riesgo puede ser mayúsculo.

Luego debe preverse que la construcción esté en manos de una empresa con capacidad técnica y experiencia como para hacer la obra. Este punto también es crítico. Y finalmente debe estar disponible el capital para financiar el proyecto. Parte provendrá del préstamo bancario, respecto de lo cual el propio banco, al evaluar esta cuestión, no percibe un riesgo. Pero sí debe tomar recaudos respecto del capital a integrar por el desarrollador, que podrá provenir de la preventa, capital propio, etc. El banco entonces suele exigirle al desarrollador que le acredite y demuestre esta cuestión. A veces ello se logra mostrando un cierto avance de obra a partir del cual el banco comienza a desembolsar "pari pasu". Cabe aclarar que ambas partes, banco y desarrollador, se preocupan por asegurarse el financiamiento integral del proyecto. Pero así como el banco no repara en el riesgo de que la propia entidad no desembolse en tiempo y forma, ello es algo que sí suele preocuparle a la contra-parte. En épocas de alta volatilidad macroeconómica, por ejemplo en la crisis del 2001 en Argentina, algunos bancos suspendieron los desembolsos generándole a los desarrolladores clientes, problemas mayúsculos.

Al respecto cabe recordar que los contratos de crédito no suelen contemplar una penalidad para el banco en esas circunstancias, más allá de un juicio por daños y perjuicios. Es decir, estos contratos no suelen ser simétricos aunque ambas partes toman compromisos a futuro susceptibles de incumplimientos. Si el deudor incumple, las penalidades, naturalmente son relevantes.

Una vez entendido y acotado el riesgo de la terminación de la construcción, nace la preocupación por la capacidad de repago del crédito. Como se dijo la fuente son los saldos de precio de las unidades vendidas, que deben cancelarse por cada comprador contra entrega y posesión. Muchas veces los bancos exigen preventas que contemplen que el saldo de precio equivalga al saldo de deuda o incluso que haya un aforo. No es algo tan rígido. En mercados muy maduros, ese requisito puede soslayarse dado que se descuenta que la venta existirá. Incluso la exigencia de preventa, si es muy ambiciosa, puede llevar al desarrollador a vender barato, atentando no sólo contra la rentabilidad sino también contra el propio financiamiento del proyecto. Se conocen casos en los cuales un fuerte requisito de preventas mínimas trajo como consecuencia que el desarrollador vendiera por debajo del costo y todo el emprendimiento se debilitara financieramente.

3. Garantías


La hipoteca sobre el terreno y todo lo que arriba se vaya construyendo, es la garantía más usual. También la cesión en garantía de los boletos de compra venta o un poder irrevocable que opere en igual sentido, de modo que en caso de fracaso del desarrollador, quien lo sustituya pueda retomar automáticamente la relación con los adquirentes. Estos, a su vez, deben tomar conocimiento explícito del préstamo bancario para la obra y deben aceptar subordinarse a la entidad en caso de una ejecución hipotecaria. En ciertas circunstancias ello puede ser un obstáculo para la venta aunque en otras, la presencia de un banco es percibida dándole solvencia financiera al proyecto. Hasta hace unos años, en Argentina existía la Ley de Pre-horizontalidad que le daba derechos a los adquirentes en pozo aún en caso que un banco ejecutara una hipoteca sobre el terreno. En la actualidad ese régimen fue derogado y reemplazado por un seguro de caución, aún poco implementado en la práctica.

Respecto de la preventa, el otro recaudo significativo que toman los bancos es que siempre queden unidades no vendidas o no cobradas por un monto igual o superior a la deuda para evitar una disputa con los compradores en pozo respecto del privilegio de cobro en caso de problemas con el desarrollador. Ello significa que los bancos pueden llegar a imponer pautas mínimas y también máximas de preventas. El aval personal del desarrollador y sus principales socios es algo que, además, usualmente los bancos también piden.

En materia de desembolsos, lo normal es que no se entreguen montos relevantes antes que la obra avance de manera de tener al menos el terreno como aforo al principio.
Aunque lo esperable por la entidad crediticia es que el cliente sea una sociedad anónima, los esquemas fiduciarios cada vez se aceptan más en la media que se trate de un vehículo detrás del cual haya un desarrollador que se haga cargo y no un consorcio atomizado de fiduciantes inversores sin nadie al mando.

Un comentario especial cabe hacerse respecto de los terrenos tomados en canje. En esos casos el aportante suele exigirle al desarrollador la hipoteca del terreno en garantía del cumplimiento de hacer y entregar los metros. Los bancos, cuando financian, exigen la misma garantía y ello, para las entidades crediticias, es inamovible. De manera que si el aportante, en el entendimiento que cuando un banco entra al proyecto, el financiamiento se solidifica, aceptara subordinarse en materia de garantías a la entidad bancaria, los modelos se vuelven compatibles. De lo contrario no lo son. En cualquier caso, un terreno comprado por un desarrollador en canje, pero sin poner equity propio, puede ser igualmente insuficiente para cumplir con la primer exigencia que mencionamos, que consiste en que el deudor tenga fondos propios a riesgo en el negocio (equity).

Por lo demás, aunque en realidad debería haber sido el primer punto a plantear si lo antedicho reflejara una lista ordenada desde lo más prioritario a lo menos importante, es clave la experiencia probada del desarrollador en emprendimientos similares finalizados con éxito. Puede no haber trabajado con el mismo vehículo de inversión, puede ser otra sociedad anónima o fideicomiso, pero la pericia del desarrollador debe estar suficientemente acreditada. Si no la tuviera, debería como mínimo asociarse con otro que sí la tenga. Y lo ideal (aunque inusual en nuestro medio) sería que la empresa tuviera varios proyectos previos realizados en cabeza del mismo vehículo. Algunos bancos no se apartan de este criterio general aunque lo más natural es aceptar el criterio modelo de "project finance" y no de un préstamo comercial a una firma con larga trayectoria.

Para que toda la operatoria opere correctamente es necesario que el banco tenga un departamento técnico avezado en desarrollo inmobiliario, con profesionales que puedan entender el producto, sus precios, ritmos de venta, presupuestos de obra, etc. En caso de no tenerlo, es necesario contratar asesoramiento externo especializado. Ello es así porque este tipo de financiamientos son esencialmente complejos.

Otra cuestión a considerar es la reputacional. Los bancos suelen recibir reclamos de todo tipo, no siempre fundados, que pueden venir de los compradores del proyecto, los proveedores, contratistas, etc. Respecto de los primeros no es difícil para el banco deslindar su responsabilidad en relación a calidades constructivas, plazos de entrega, etc. Aunque si por alguna circunstancia el cliente cancelara su deuda antes de terminar la obra y el banco se desligara de todo, esta contingencia debe ser contemplada en los contratos y también en la publicidad. Un cartel en la fachada del edificio y en los avisos con el logo del banco, es algo a evaluar con detalle. A veces las entidades aclaran que solo están financiando la obra, y tan pronto como se cancela la deuda, bajan el cartel. Otras veces pretenden usar el emprendimiento como plataforma para promover préstamos hipotecarios individuales o para, simplemente, hacer publicidad de la entidad.

En lo referente puntualmente a los prestamos hipotecarios individuales, pueden surgir múltiples problemas. No solo que el cliente haya perdido su calidad como sujeto de crédito al finalizar la construcción, sino también que el banco, por cuestiones macroeconómicas, haya suspendido las líneas hipotecarias (en Argentina es algo usual). Es simple hacerle saber esta cuestión al desarrollador para tomar las precauciones del caso aunque dado que ello puede debilitar su capacidad de vender, hay que ver si efectivamente éste lo transmitirá de esa forma a todos los terceros involucrados.

4. Conclusiones y criterios generales


En resumen, el financiamiento bancario de proyectos inmobiliarios es una herramienta muy importante en la industria y a la vez compleja. En otros mercados hay larga experiencia y en Argentina es esperable que crezca a pasos agigantados. Por ahora, los desarrolladores están aprendiendo sobre esta modalidad luego de décadas de haber financiado los proyectos sin bancos, y estos últimos están armando sus departamentos inmobiliarios y capacitando a sus áreas de Riesgos y Comerciales para poder operar en un mercado que aún desconocen.

La opción que el desarrollador tiene de fondearse con ventas cobrando la totalidad del precio durante la construcción, está comenzando a discontinuarse. De a poco los compradores se acostumbrarán, como en todo el mundo, a integrar durante la obra un porcentaje menor del precio y ello terminará haciendo que todo el sistema comience a operar bajo parámetros de normalidad, es decir con bancos.

Para el desarrollador será un gran cambio. El primero y más relevante consistirá en asumir que en vez de contar con una cartera atomizada de acreedores de metros sin garantía real, tal como ocurre en los fideicomisos al costo (que ni siquiera tienen precio cerrado), ahora deberán interactuar con departamentos inmobiliarios profesionales, que evaluarán los proyectos y la rentabilidad bien calculada, con todos los impuestos pagos. Aceptarán algunos, rechazarán otros, controlarán el proceso y exigirán garantías que solo levantarán cuando el deudor haya cumplido. Bienvenida la profesionalización y normalización de la industria.

Arq. Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2017, jueves 17 de agosto de 2017

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