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Hipotecas Uvas vs Fideicomisos al costo

Análisis sumario del impacto de las hipotecas Uvas sobre los fideicomisos al costo. Escribe Damian Tabakman




cuota hipoteca



Ya lo estamos viendo: los nuevos créditos inmobiliarios están debilitando fuertemente la demanda de unidades en pozo. Y a medida que estas líneas se vayan generalizando, habrá que cambiar el modelo de negocios de los desarrollos.

Pero cuidado con los emprendimientos en marcha financiados con el formato tradicional de los últimos años, o sea los fideicomiso al costo, durante la transición. El mercado avanza a su propio ritmo y no suele tenernos paciencia hasta que nos adaptemos a una nueva realidad.

Es decir, cuando la gente vea que poniendo el 30% puede acceder a la unidad terminada y mudarse pagando el saldo a 30 años, descartará la alternativa de un pozo en la cual deba afrontar la totalidad en solo 3 años (poniendo el mismo 30% al inicio para el terreno), con todas las incertidumbres propias de la venta a precio abierto y a un valor mucho más elevado que el usado.

Imaginemos un joven que viene haciendo el esfuerzo de pagar un alquiler y la cuota del fideicomiso al mismo tiempo. Si un día recibiera una carta del banco diciéndoles que cuenta con un préstamo hipotecario pre-aprobado por una cuota igual al alquiler, gracias al cual puede mudarse de inmediato. Qué haría? Desconocer la carta no sería el escenario más probable, sin lugar a dudas.

Se trata de una situación típica de la transición, y debemos contemplarla muy seriamente para que un evento positivo, como es la aparición del crédito hipotecario, no nos afecte negativamente. Porque además el despegue de las hipotecas Uvas viene mucho más rápido que los préstamos intermedios a los desarrolladores. E incluso la puesta en marcha de las alternativas de financiamiento en pozo a compradores con boletos (que habilita la nueva circular del BCRA), también viene muy lenta.

La historia nunca se repite, pero la última vez que en Argentina pasamos de un entorno sin hipotecas a otro con abundancia de crédito, fue desde fines de los 80 a mediados de los 90 con la Convertibilidad. Y por cierto fue un tránsito muy doloroso para los desarrolladores de consorcios al costo (así se los llamaba) que, cuando se quisieron acordar, se quedaron sin compradores y con estructuras paradas.

Arq. Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2017, miércoles 21 de junio de 2017

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