Todos aquellos dispuestos a adquirir un departamento a construir o en construcción, se preguntan que tipo de protección les cabe con respecto a su inversión, para evitar se frustren sus derechos en expectativa. Con tal fin, se dictó en el año 1972 la ley 19.724 ( modificada por la ley 20276), denominada “Ley de Prehorizontalidad”.
Esta ley impone al propietario-vendedor que proyecta subdividir un edificio por el régimen de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal y enajenar sus unidades, que previamente afecte el inmueble al régimen de la Ley de Prehorizontalidad, lo que permitirá al eventual adquirente conocer la situación dominial del bien (y sus gravámenes si los hubiera) , los planos, el Reglamento de Copropiedad que regirá el Consorcio, etc.
Transcribimos el artículo 1º de la ley que es suficientemente explicativo: “Todo propietario de edificio construído o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen”.
Para resguardo de los intereses de los futuros adquirentes, se deberá dejar constancia en dicha escritura el estado de ocupación del inmueble, la inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones, si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenación en un plazo cierto de un número determinado de ellas; y además deberá agregarse copia del título de propiedad, plano de mensura aprobado, copia del plano del proyecto de obra, y proyecto del plano de subdivisión, proyecto del Reglamento de Copropiedad y Administración, y los certificados de práctica del Registro de la Propiedad y de Catastro.
Esta escritura se inscribirá en el Registro correspondiente y así el propietario solo podrá disponer de él o gravarlo en los términos y condiciones que dispone la ley..
No es objeto de este trabajo enumerar todas las condiciones, obligaciones y limitaciones a que queda sometido el propietario y la contratación. Pero sí destacaremos lo realmente importante:

a) los contratos de enajenación están sujetos a condiciones expresas y enunciaciones que están enumeradas en la ley, entre ellas, los gravámenes existentes o a constituir;

b) si el propietario decide constituir hipoteca no prevista en los contratos, necesita la conformidad de los adquirentes cuyo contrato haya sido registrado; si así no lo hiciere, la hipoteca es ineficaz.

c) en caso de falta de pago del crédito por parte del propietario, el adquirente tiene derecho a pagar la parte corrrespondiente a su unidad; y si hubiere ejecución judicial, aquellos que ejercieron este derecho, no tendrán su unidad comprendida en la misma.

d) por último, es de hacer notar que varios tipos de infracciones que se cometan con respecto a las disposiciones de esta ley, comete un delito penado con multa o prisión, según el caso.

Escribanos: Horacio A. Wuille-Bille - Andrea V. Temporetti
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