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El mercado inmobiliario en Tucumán

¿Qué pasa en el mercado inmobiliario de Tucumán? ¿Que se vende? ¿Usado a estrenar o desde el pozo? ¿Empuja el crédito hipotecario?. Escribe Virgilio Raiden




mercado inmobiliario san miguel tucuman



Comenzando el segundo trimestre del año, se percibe en los players de nuestro sector buenas expectativas de un cambio de ciclo. Creo que hay más ganas de que cambie la dinámica del mercado a señales de cambios reales, ya que en el día a día apenas se siente una ligera brisa que por ahora sólo preanuncia un cambio real de clima.

Los desarrolladores se están adelantando al cambio de ciclo. Si bien, las ventas no acompañan en el presente, no dejan de buscar tierras y pensar en cómo instrumentar nuevos desarrollos empujados por sus expectativas de cambio.

Pozo vs Terminado


En Tucumán sufrimos una preocupante distorsión del mercado. Los departamentos en pozo están al mismo valor que aquellos que ya están terminados, listos para ser estrenados. El valor lógico del pozo debería ser el que surja de descontar alquileres no percibidos más un descuento en el precio que justifique una verdadera revalorización del inmueble por el riesgo asumido. Si están al mismo valor eso técnicamente quiere decir que el pozo está más caro que el m2 terminado, situación que confunde y desconcierta al mercado de compradores. Esto hace que cada vez se busque menos pozo y más inmuebles a estrenar. Este movimiento en la demanda hace que sea necesario para el desarrollador cada vez más capital propio al momento de encarar un edificio.

El valor del pozo no puede bajar, ya que está cada vez más cerca de los costos, los desarrolladores están trabajando por una rentabilidad exigua desde hace años. Los departamentos terminados deberían estar más caros, quizás el reimpulso de los créditos hipotecarios haga que se absorba las demanda de unidades terminadas y suba el valor de estas, lo cual acabaría con esta distorsión, aunque complicaría obviamente a los compradores finales, ya que cada vez sus expectativas de adquisición se verían más frustradas.

¿Qué pasa con el crédito hipotecario? Expectativa vs realidad


Con respecto a los créditos hipotecarios, las inmobiliarias estamos inundadas de llamadas de búsquedas de propiedades para comprar con crédito (Procrear, Nación y otros bancos, en ese orden) de potenciales clientes que quieren comprar inmuebles imposibles. Tienen el dinero del crédito y llaman a todas las inmobiliarias para comprar departamentos de 3 dormitorios en barrio norte o sur, o casas en Yerba Buena, por $1.500.000 (Procrear) o por un poco más de $2.000.000 con los otros créditos, pedidos muy por debajo de los valores reales de los inmuebles. Llevará un par de meses que estos potenciales clientes acomoden sus expectativas y comiencen a ver con cariño los inmuebles reales que pueden comprar con el dinero que obtienen.

Por ahora las operaciones con créditos se empiezan a concretar aunque con lentitud por parte de los bancos, que prometen plazos a sus clientes para liquidar el crédito que después no se cumplen, con las consiguientes complicaciones comerciales en la venta. Las pocas operaciones que se van concretando no tienen ninguna relación con el gran volumen de llamadas que se reciben en las oficinas comerciales.

Tucumán zona por zona


Yerba Buena tiene el liderazgo en búsqueda de casas, terrenos residenciales y countries. Dentro de Yerba Buena la zona norte (Av. Perón) es la más buscada, y es, después de la Av. Aconquija, la que mejor cotiza.

La falta de claridad con respecto a las reformas que se impulsan del código de planeamiento urbano de este municipio hace que los desarrolladores no se decidan a encarar nuevos proyectos, dado que no se sabe a ciencia cierta el valor de los terrenos, ya que el FOT es uno de los elementos que pueden modificarse con el nuevo código. Los propietarios de los grandes predios (aptos para hacer un desarrollo) esperan que sus terrenos valgan cada vez más, pero con un FOT de 0,5 es inviable pagar los valores que piden por sus propiedades.

Con respecto a San Miguel de Tucumán, Barrio Norte sigue teniendo las preferencias del mercado de departamentos, con una muy buena tendencia a la suba en las preferencias de la Av. Mate de Luna, y un Barrio Sur equilibrado en su oferta y demanda.

Tafí Viejo y Los Nogales se consolidan como la actual y futura expansión residencial de San Miguel de Tucumán hacia el norte, esta tendencia se ve además reimpulsada por los anuncios del traslado de las dependencias administrativas del gobierno al centro cívico que diseñaría César Pelli.

Tucumán y el país


El gran San Miguel de Tucumán sigue presentando algunas características diferenciales con respecto al resto del país:

- los terrenos de los countries están entre los más caros del país (no todos, pero sí en las zonas más buscadas).

- los departamentos son de los más baratos del país.

Ambas situaciones son difíciles de explicar pero se encuentran como tendencias consolidadas a lo largo de los años.

Por otro lado, otro rasgo característico de nuestra provincia es el hecho de que en Tucumán los inmuebles tengan, en general, su valor expresado en pesos y no en dólares. Esta última moneda se usa, casi exclusivamente para los campos agrícolas o ganaderos y para locales comerciales del microcentro.

Perspectivas 2017


Se espera que el campo (caña de azúcar, citrus, arándano y soja) tenga buena rentabilidad este año, especialmente el citrus con el empujón estratégico que implica la reciente apertura del mercado de EEUU a este producto.

En el 2016 les fue bien, pero después de 3 años malos la rentabilidad obtenida les sirvió para pagar deudas y, quizás, reinvertir en sus campos.

Creo que los 2 factores clave para que las expectativas de cambio mencionadas al inicio se transformen en una reactivación real de nuestro sector serán:

1) Que los inversores del campo vuelvan a las inmobiliarias y oficinas de los desarrolladores para invertir en ladrillos, y

2) que las incipientes llamadas a las inmobiliarias de clientes desconcertados se transforme, acomodo de expectativas mediante, en demanda genuina de compra de viviendas apalancada por los créditos hipotecarios.


Lic. Virgilio Raiden
virgilio@urbangroupsa.com.ar


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2017, miércoles 10 de mayo de 2017

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