Según las inmobiliarias, la preferencia del comprador en efectivo por las zonas del corredor norte hizo disparar los precios y la falta de crédito dejó rezagadas al resto.
Hay barrios de clase media que se revalorizaron más que otros, como Villa Devoto y Caballito.
Los valores de los inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires siempre fueron selectivos. Pero la brecha de precios que separaba históricamente a los barrios porteños top, ubicados en el corredor norte, del resto (y en especial de los tradicionalmente ligados a la clase media), se profundizó en los últimos dos años. Comprar un departamento usado en Recoleta o Barrio Norte puede salir un 40% más caro que uno en Chacarita o Almagro. Y cuesta un 30% más que en Colegiales y Villa Urquiza. Esta diferencia no pasaba del 20% durante el uno a uno.
Si bien los consultores inmobiliarios aclaran que en la tasación de una propiedad influyen varios parámetros (como el estado de la vivienda, su antigüedad o iluminación), el incremento de esta brecha de precios entre las zonas de la Capital Federal obedece a la forma en cómo se reactivó el mercado después de la crisis: básicamente con la demanda inversora que se generó en 2002 y que disparó los precios de las propiedades en las zonas como Recoleta, Barrio Norte, Belgrano, y Palermo.
"Luego de la caída de precios en dólares que se registró con la devaluación, los inversores que entraron al mercado tentados por la renta futura impulsaron los valores hacia arriba, en especial de las zonas del corredor norte, que eran las más demandadas.
En algunos casos llegaron al 80% del precio en dólares que tenían en la convertibilidad", explica Hugo Menella, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
En cambio, las dificultades de la población para acceder al crédito frenó la recuperación de valores del resto de los barrios.
EFECTIVO VS. CRÉDITO
José Rozados, presidente de
reporteinmobiliario.com coincide en que la desigualdad se amplió por la suba de precios del corredor norte, generada por esta demanda selectiva, que buscaba una opción segura de inversión. "Quienes pueden pagar hoy precios altos, similares a los de la convertibilidad, perciben ingresos en moneda dura o aún poseen capacidad de ahorro. El resto de la población tiene sueldo en pesos y no puede acceder al crédito", explica.
Según Menella, esto hizo que el mercado en general esté amesetado desde mayo y que las operaciones de compraventa de una vivienda se terminen cerrando un 10% por debajo del precio original pedido por el vendedor. "Si hubiera financiamiento para los habitantes de los barrios tradicionales de clase media, a nadie le importaría desembolsar un 10% más la propiedad porque la pagaría a 10 o 20 años", explica.
Guillermo Rivanera, vicepresidente de Tizado Propiedades, recuerda que hoy el mercado está financiado por el público de mayor poder adquisitivo, que es el comprador en efectivo y que tiene dólares en la mano para elegir las zonas más acomodadas para vivir o más rentables para invertir. Si bien los brokers coinciden en que los precios en estos barrios parecen haber alcanzado su techo, y que en muchos casos están sobrevaluados, aseguran que mientras haya una demanda dispuesta a convalidarlos no bajarán. Y que hasta que no aparezcan préstamos accesibles, continuará la polarización entre las diferentes zonas.
Según un relevamiento de
reporteinmobiliario.com, Recoleta encabeza el ranking de los barrios más caros, con un valor máximo de 1.100 dólares el metro cuadrado (m2), en el caso de los departamentos usados. La Boca es la zona más postergada, al estar cotizada a u$s 500 el m2. Existen, sin embargo, algunos barrios tradicionales de la clase media que se revalorizaron más que otros, como Villa Devoto y Caballito.
En tanto, en la zona sur, los lugares que se recuperaron fueron Puerto Madero (incluso hasta alcanzar un 20% menos de los precios pedidos en la convertibilidad) y algunos sectores de San Telmo y Barracas, beneficiados por el turismo.
© ReporteInmobiliario.com, Septiembre 2004.
