La dificultad para conseguir créditos hipotecarios generó una demanda sostenida de alquileres que en la actualidad, más que aumentar, parece estar destinada al ámbito más recurrente de las actividades económicas: la meseta. “Existe una calma respecto a otros meses en inmuebles residenciales, pero continúa en constante aumento los destinados a actividades comerciales en zonas ya impuestas”, explica Gregorio Berberián, de Shenk. En ese sentido, apunta que los departamentos más buscados son los aptos para profesionales o donde se permite la locación de negocios por los precios inferiores a los edificios netamente de oficinas o comerciales donde se encuentran gran cantidad de metros ociosos.
Para Germán Gomez Picasso, de
ReporteInmobiliaro.com, la perspectiva no es buena porque se ha complicado mucho la situación para el demandante de vivienda en Capital, por lo que la presión alcista seguirá en el futuro: “La novedad va a ser la existencia de un gran stock de departamentos para el target más alto, ya que será muy difícil colocar unidades en alquiler de más de $ 2.000 mensuales, a excepción de algunos casos puntuales (turistas, embajadas, etcétera)”.
VIAJEROS
En este punto coinciden muchos operadores: el turismo es un motor fuerte en el que se sostienen quienes quieren obtener una renta por el alquiler de una propiedad. Sin embargo, la rentabilidad hoy está lejana del 1% que se obtenía antes de la devaluación.
En el caso de los departamentos ABC1, que hoy se encuentran en la punta de los negocios inmobiliarios, hay que diferenciar el tipo de unidades de las que se trata. “Los inmuebles de tres dormitorios para arriba generalmente son adquiridos para ser habitados por los mismos compradores”, dice Berberián. No ocurre lo mismo, agrega, con las unidades de dos y tres ambientes que pueden ser comprados para rentar. “En este momento se ha instaurado el alquiler de temporarios, amueblados y equipados destinados básicamente a los turistas que vienen por corto tiempo al país”, explica. En estas propiedades, la rentabilidad puede estar en la franja del 7 al 11%.
“Muchos de los dueños compran para alquilar, pero con la expectativa de una revalorización en el mediano plazo, de 5 a 10 años”, indica Mario Gómez, de Toribio Achával. Pero aconseja esperar: “No pasa desapercibido entre los inversores que las propiedades que hoy se compran a u$s 1.000 el m2 llegaron a valer u$s 1.700 en los mejores momentos del mercado”. En ese sentido, la garantía de que se multipliquen los ingresos por la renta de alquiler aumenta de acuerdo a los pronósticos futuros.
MAS VALOR
Para Picasso, las oficinas van a seguir aumentando la ocupación y se las conseguirá a mejores valores relativos a los de vivienda, “ya que no han actuado en los últimos dos años como refugio de ahorristas que escapaban del sistema financiero”. Sin embargo, para Armando Pepe no es negocio el alquiler de propiedades corporativas: “No están llegando empresas al país: “En un estudio reciente nos informan que en el Microcentro existen 52 edificios completos desocupados”. Las cocheras, coinciden todos, es lo menos rentable..
En cuanto a los precios, en las zonas más requeridas (como Recoleta, Imprenta y Palermo Nuevo) tanto para locaciones comerciales como para vivienda, los valores son altos; en cambio en zonas periféricas se han mantenido estables. Según un relevamiento realizado por
ReporteInmobiliario.com, en Capital Federal los valores promedio son de $ 390 para dos ambientes y de $ 570 para tres ambientes.
“En vivienda debemos considerar una renta del 0,30% del valor del inmueble, cuando históricamente siempre era del 1%. Hay que recordar que los valores de los alquileres quedaron todos pesificados desde la devaluación y los precios de venta quedaron en dólares; ahí se produce el desfasaje”, opina Pepe.
CONVENIENCIA
Entre los operadores existe una incógnita cuando se les consulta sobre qué es más oportuno cuando un propietario adquiere una vivienda: si la vende o la pone en alquiler. “Es una respuesta muy difícil porque depende de la situación de cada propietario. Si bien la rentabilidad ha mejorado, aún no ha llegado al histórico 1% en dólares”, dice Berberián.
“Todo depende de las necesidades del propietario; pero lo más aconsejable es tener una vivienda y alquilarla, porque de esa forma preservará su capital y nadie se la podrá incautar y robar, sin olvidar la renta, por pequeña que sea”, indica Pepe.
Otra es la mirada de Mario Gómez: “Los que tengan la posibilidad de poner el dinero de la venta de inmuebles en ciertas actividades de alta rentabilidad (industrias sustitutivas de importaciones, exportaciones, etcétera) seguramente optarán por vender”. Sin embargo, no descuenta que los que prioricen conservar el valor de su dinero a través de una inversión de bajo riesgo optarán por alquilar el inmueble.
El lugar en donde esté ubicado el inmueble, sin dudas, también es otro indicador sobre el que volcarse a la hora de decidir qué hacer con una propiedad: las unidades bien ubicadas, en zonas centrales, aportan una rentabilidad del 3% anual, por lo que es mejor venderlas; las periféricas, 5% anual.
© ReporteInmobiliario.com, Septiembre 2004.
