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A propósito del nuevo proyecto de ley de alquileres

CAVERA y FAEC (Federación Argentina de Entidades de la Construcción), elaboraron un documento que repasa las consecuencias negativas de intervenciones estatales en el mercado de alquileres. Acceda al documento completo.




Proyecto de ley de alquileres


Inesperada y sorpresivamente el Senado de la Nación aprobó un proyecto de ley que modifica el recientemente sancionado Código Civil y Comercial de la Nación en materia de locaciones de inmuebles destinados a vivienda. Como las modificaciones parecen ignorar las lamentables consecuencias que aparejaron las normas que, de una u otra manera, hicieron lo mismo –desde 1921, pero con mucho más intensidad desde la década del ´40- consideramos oportuno repasar, o al menos inventariar aquella normativa.

Pero también entendimos que la gravedad del caso ameritaba un análisis más profundo y abarcativo que trascendiera lo meramente legal y avanzara más allá de las consideraciones referidas exclusivamente al proyecto con media sanción y, por ello, analizamos ciertos aspectos de este tipo de leyes que se suman a las objeciones habituales que viene mereciendo.

Por eso resaltamos que modificar la legislación de fondo en esta materia conlleva varias consecuencias adicionales al problema del mercado locativo, entre otras, por ej. la nueva inserción de una falsa dicotomía entre sectores de la población, la ratificación de que el Estado parece considerar que no tiene responsabilidad alguna en la escasez de unidades para alquilar, desde que el proyecto de ley no introduce ningún beneficio, apoyo ni promoción para construirlas, haciendo recaer las consecuencias de lo que considera –sin fundarla en realidad- una inequidad de los locadores, como si éstos fueran un grupo “cartelizado” para aumentar los precios y, finalmente, que al legislar como lo ha hecho, el Senado debió entender que la abundante legislación que se apartó de la legislación de fondo (el Código Civil) desde casi un siglo, implicó alguna mejora verificable para los inquilinos, cuando todas las estadísticas y estudios sobre la materia, indican exactamente lo contrario.

Quisimos destacar también que el proyecto resultó aun más sorpresivo porque se le dio media sanción cuando el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que obviamente dedicó todo una capítulo al contrato de locación, no había cumplido un año de vigencia, agregado el hecho de que la normativa propuesta es también la primera que avanza tanto, después de la modificación de la Constitución Nacional de 1994 que exige mayor razonabilidad en materia de la protección de la vivienda por los tratados internacionales que ahora tienen jerarquía constitucional. Ante el evidente fracaso de las experiencias anteriores, no es aventurado pensar que, si prosperara el proyecto y se transformara en ley, será declarada inconstitucional por irrazonable.

Pero el daño se estará produciendo por la sola existencia de un proyecto con media sanción, más allá de su suerte legislativa y constitucional definitiva, porque al ignorar además que la renta obtenida de los alquileres por los propietarios es una de las más bajas que se recuerde, probablemente retraerá la oferta agravando aun más aquello que pretende aliviar.

Si el Estado considerara –como debe considerar- que la vivienda es una necesidad básica a satisfacer, como la seguridad, la salud y la educación, al igual que como lo intenta en estas materias, debe proveer lo necesario para que las viviendas existan, esto es, construirlas o fomentar su construcción.

De lo contrario, cuando se ocupa –más allá de todo juicio de valor sobre su eficiencia al hacerlo- de la seguridad, de la salud y de la educación, apelando a la actividad privada sólo para complementar su intervención, resultará que en materia de vivienda hará lo contrario: se limitará a “arbitrar” precios, plazos y otras modalidades de los contratos de locación entre actores de privados, pero hasta el momento poco ha hecho para que se “construyan” las viviendas que la población necesita, por lo que provocará la inmediata retracción de un mercado de por sí insuficiente que no será paliado por incipientes alientos crediticios cuya concreción en nuevas casas llevará un tiempo, mientras que las modificaciones legales previstas seguirán permaneciendo


Arq. Eduardo J. Sprovieri

Director Ejecutivo

CAVERA



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© ReporteInmobiliario.com, 2003-2017, viernes 6 de enero de 2017

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