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Esteban Edelstein Pernice

Por décimo segundo año consecutivo Reporte Inmobiliario requirió de los protagonistas del sector inmobiliario un balance sobre el año 2016 y sus previsiones y planes para el año 2017.





Esteban Edelstein Pernice, Gerente de Nuevos Proyectos CASTEX

“Estamos evaluando comercial y legalmente vender terrenos en UVAs”


1) ¿CUAL ES SU BALANCE SOBRE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA EN GENERAL Y EN PARTICULAR SOBRE LA PERFORMANCE DE SU EMPRESA EN 2016?


Ha sido un año difícil para la venta de los emprendimientos inmobiliarios.

La combinación de varios años de inflación alrededor del 30% con un dólar estable produce un efecto letal para los nuevos desarrollos, donde el costo de desarrollar un nuevo edificio en muchos casos se encuentra por encima del precio de venta de una reventa similar.

Este aumento en el costo de nueva construcción permitió durante el 2016 que los inversores revendan obteniendo una interesante rentabilidad en dólares y el comprador pague menos que el valor de reposición. Este es una situación totalmente puntual e insostenible en el tiempo y se va a terminar cuando los más ansiosos vendan, los más pacientes actualicen los precios de venta a los nuevos costos, o se agote el stock.

Como novedad auspiciosa, en Diciembre hemos tenido varias operaciones relacionadas con el sinceramiento Fiscal, tanto para inversión como para uso, inclusive para disfrute de fin de semana. Esto nos hace prever un primer cuatrimestre de 2017 con mejores ventas.


2) ¿COMO PIENSA QUE EVOLUCIONARA EL MERCADO DURANTE EL AÑO 2017?


La oportunidad de poder comprar debajo del costo de construcción se va a ir agotando rápidamente debido a que el stock de productos que se venden bajo el costo de reposición es limitado. Yo calculo que este stock se puede consumir en el primer trimestre de 2017 debido al Sinceramiento Fiscal. Por este motivo creo vamos a tener un primer trimestre con buenas ventas. Cuando esta oferta se agote los precios van a subir porque ningún desarrollista va a vender bajo el costo de construcción.

En cuanto al mercado de nuevos desarrollos nos encontramos, según mi punto de vista, ante un cambio de paradigma.

Creo que va a ser difícil financiar nuevos emprendimientos de la manera que se hizo en los últimos años, donde los proyectos se financiaban con las cuotas que pagaban los compradores durante la construcción. Los costos actuales y los montos de las cuotas dificultan esta posibilidad. A esto se suma que debido a la cantidad de proyectos en bancarrota los compradores van a ser concentrarse en proyectos donde el desarrollista tenga la solvencia, prestigio, y financiación para llevar a cabo el emprendimiento.

Este escenario es duro en el corto plazo pero creo es bueno en el mediano plazo para el mercado en general y es especialmente bueno para los compradores. Va a exigir una nueva forma de pensar y estructurar negocios, que tendría que resultar en un mercado inmobiliario más profesional e institucional, con desarrollistas que consigan inversores que inviertan capital en el instrumento y no en la compra de unidades, nuevos jugadores con capital propio que se incorporan al negocio, y una mayor presencia de financiación bancaria.

Para los compradores va a jugar un papel muy importante la financiación a plazo, para lo cual el mercado necesita bancos mucho más activos. Se necesita por ejemplo un crédito para la construcción de viviendas particulares, que produciría un boom en la construcción sobre terrenos vendidos en los últimos años y que se encuentran terminados.

En el suburbano, para que existan los préstamos hipotecarios, se necesita también que la Provincia de Buenos Aires agilice el proceso de aprobación de nuevos emprendimientos ya que para el otorgamiento de estos créditos se necesita contar con escritura, y en algunos casos la misma se demora más de lo necesario.

Creo se va a desarrollar la venta en UVAS, similares a las Unidades de Fomento de Chile (UF), especialmente para la venta de emprendimientos de lotes. Si bien el Congreso Nacional en la Ley 27.271 se refiere a su uso para financiaciones hipotecarias y depósitos en instituciones financieras, creemos es posible, según el Código Civil y Comercial en su artículo 765, vender terrenos en UVAs entre privados, al ser este un valor determinable. Estamos evaluando comercial y legalmente esta posibilidad, y de prosperar, esperamos poder lanzar algún producto con esta financiación en el primer trimestre del 2017. Esta agilizaría la venta porque nos permitiría vender en plazos mucho mayores y con cuotas menores.


3) ¿QUE PLANES DE INVERSIÓN Y/O PROYECTOS PREVÉ REALIZAR SU EMPRESA EN 2017?


En Castex hemos apostado a esta nueva etapa del país y hemos realizado importantes inversiones en 2016 y seguiremos en el mismo sentido en el 2017. Refaccionamos completamente la Central Nordelta y la Casa Matriz de 500 m2, contratamos un nuevo gerente comercial, incorporamos vendedores, creamos un departamento de telemarketing y hemos ampliado nuestro departamento de marketing digital con una división donde producimos nuestros propios videos con nuestro propio Drone.

En el primer trimestre del 2017 vamos a lanzar una nueva página web de categoría mundial, que ha requerido una importante inversión. En la misma vamos contar con más de 100 videos de producción propia. Vamos a seguir ampliando nuestra flota de vehículos y crecer en contrataciones de personal, fundamentalmente en el área de ventas.

A pesar de que 2016 fue un año difícil para nuestra empresa, mantenemos intactas la confianza y seguimos apostando al 2017, adaptándonos al nuevo escenario y desarrollando nuevos y mejores servicios y productos para nuestros clientes.


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2017, lunes 2 de enero de 2017

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