El estudio muestra cambios notables de comportamiento de la demanda entre los años 1998 y 2004. Cambios que reflejan parte de las profundas diferencias producidas en el comportamiento y características del comprador de unidades a estrenar pre y post devaluación.
A título de ejemplo reflejamos, a continuación, alguna de ellas:
EDAD DE LOS COMPRADORES EN DEPTOS. A ESTRENAR
Visitantes por edad. Año 98 (350 casos)
Cap. Fed. Palermo Nuevo 2 y 3 amb. Categoría * * * *
Cap. Fed. Palermo Viejo 1 amb. Categoría * * *
Cap. Fed Zona Oeste 3 y 4 amb. Categoría * *
Visitantes por edad. Año 2004 (400 casos)
Cap. Fed. Palermo Soho 1, 2 y 3 amb. Categoría * * *
Cap. Fed. Barrio Norte 1 y 3 amb. Categoría * * *
Cap. Fed Alto Palermo 4 amb. Categoría * * * *
GRÁFICO DE VISITANTES POR EDAD 1998 - 2004
Verde: 1998 - Gris: 2004 - Fuente: Empresse Propiedades
En el gráfico se observa claramente el aumento de la edad promedio de los compradores. Durante los últimos años del ciclo pre devaluación fue habitual que la mayoría de los compradores estuviesen situados en la franja “menores de 30 años” y muchos edificios fueron diseñados específicamente para este target.
En el año 2004, si bien los compradores menores de 30 años siguen siendo mayoritarios en algunos edificios muy puntuales (como por ejemplo en edificios de unidades de 2 ambientes compactas pero con diseño moderno y ubicadas en zonas de moda) en los otros casos la mayoría de los adquirentes se sitúan en la franja de “30 a 40 años” o “más de 40”.
Aun en muchos de los casos donde los compradores son jóvenes y se trata de primera vivienda estas operaciones fueron realizadas con fondos provenientes en parte o en todo de padres o familiares.
Este aumento de la edad también conlleva cambios en el tipo de compra:
NUMERO DE COMPRA DE UN DEPARTAMENTO:
Características de los emprendimientos analizados:
Año 1998
Cap. Fed. Palermo Nuevo 2 y 3 amb. Categoría * * * *
Cap. Fed. Almagro 2 y 3 amb. Categoría * *
Cap. Fed Palermo Viejo 3 y 4 amb. Categoría * * *
Año 2004 (400 casos)
Cap. Fed. Palermo Soho 1, 2 y 3 amb. Categoría * * *
Cap. Fed. Barrio Norte 1 y 3 amb. Categoría * * *
Cap. Fed Alto Palermo 4 amb. Categoría * * * *
GRÁFICO NÚMERO DE COMPRA DE UN DEPARTAMENTO 1998 - 2004
Verde: 1998 - Gris: 2004 - Fuente: Empresse Propiedades
En el año 2004 una gran parte de los compradores concretó su operación con fondos propios (provenientes del “colchón” en muchos casos) y eligió hacer su operación para inversión o renta o para cambiar de vivienda al no encontrarle otro destino seguro y productivo a sus fondos (ver “objetivo de la compra”). Es una de las explicaciones al aumento de número de compra sumado a la mayor edad. En síntesis, ha disminuido mucho la primera compra.
En cambio una gran parte de las compras de departamentos en 1998 era primera compra por parte de público joven que tomaba créditos hipotecarios. En el primer semestre del 2004 casi no se registraron casos de compra con crédito hipotecario (más que para completar un pequeño saldo de precio). En estos últimos meses, sin embargo, la tendencia a tomar crédito ha ido en aumento.
También se ha modificado el objetivo de la compra:
OBJETIVO DE LA COMPRA:
GRÁFICO OBJETIVO DE LA COMPRA 1998 - 2004
Verde: 1998 - Gris: 2004 - Fuente: Empresse Propiedades
La situación económica del país, post devaluación, produjo que muchos fondos se volcasen a la seguridad del ladrillo. Así aumentó la compra para inversión o renta y también los cambios de vivienda antes postergados.
CONCLUSIÓN:
La importancia de estos datos no es menor ya que las características de la demanda condicionan el tipo de oferta a construir. Por ejemplo, esta búsqueda de seguridad, del ladrillo como inversión, también se refleja en el tipo de producto que buscan los compradores, sea tanto un público conservador que quiere adquirir productos de líneas arquitectónicas tradicionales en ubicaciones ídem o sea un público exclusivista que busca la excelencia del diseño en zonas de moda.
Estos cambios en el target deben ser acompañados por un cambio en las características de la oferta, tanto en cuanto a las características del producto (ubicación, tamaño y precio) como en el criterio de terminaciones a elegir, en el tipo y calidad de los servicios de los edificios y también en la política comunicacional de venta ya que diferentes estilos de consumidores requieren diferentes tipos de acercamiento motivacional.
Claudio Bolotinsky
Director Comercial
Empresse Propiedades
obras@empresse.com.ar
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004
© ReporteInmobiliario.com, Septiembre 2004.
