Hoy el inversor argentino que quiera invertir en renta en Uruguay debe dejar de lado la buena ubicación y la propiedad para segmento altos.
En estos momentos el mercado Uruguayo permite alcanzar rentabilidades brutas de hasta el 10% anual, pero siempre se debe ser muy cuidadoso en la elección del lugar a invertir, ya que existe demanda potencial de alquileres pero en sectores muy definidos.
La actual demanda para alquileres no se ubica en Pocitos, Carrasco, Malvin o Punta Gorda. Estas zonas están muy castigadas debido a los altos costos de impuestos (en los últimos años estas zonas residenciales tuvieron importantes aumentos en cargas tributarias).
Sin embargo las zonas antes apuntadas (Carrasco, Pocitos, Punta Gorda, Malvin) son las que han tenido mayor demanda para la compra, esto se debe a que los chacareros zonales mejoraron mucho su rentabilidad en Uruguay (mientras que en Liners se paga U$S 0.68 el Kg. de novillo en Uruguay se obtienen U$$ 0.95 por cada Kg., además las retenciones para la soja no existen). Este segmento ha sido históricamente el que movía el sector de viviendas, tomando nuevamente impulso, con la compra de viviendas y departamentos lujosos; pero el problema si analizamos el negocio de renta es que estos chacareros NO ALQUILAN, sólo compran viviendas para engrosar su lista de activos.
Por otro lado no debemos olvidar que la "crisis uruguaya" del 2002 golpeó a sectores que tenían recursos y que consumían activamente bienes y servicios (bancarios, ejecutivos, profesionales, etc). Este sector dentro de su snobismo de consumo vivía en barrios como Pocitos, Carrasco, Malvin o Punta Gorda pero alquilando, ya que su ingreso no permitía llegar a un crédito para acceder a ser propietarios de estos inmuebles.
Al problema de la caída de los salarios que impacto sobre los demandantes de alquiler se sumo otro hecho inesperado: sector medio conservador, el cual había generado hipotecas en los últimos años (durante periodo 1995-2002) adquiriendo propiedades en zonas como "Centro" de Montevideo, Cordon , La Comercial, Unión, Blanqueada (zonas residenciales buenas, tranquilas, con un índice aceptable de seguridad), al no poder refinanciar sus deudas en dólares por la devaluación de la moneda, entregaron sus viviendas a los acreedores y pasaron a ser también demandantes de alquiler. Se estima que los contratos de alquiler en estas zonas han tenido un incremento del 20% al 40% de su valor desde comienzos del 2004.
El argentino que decida invertir en Uruguay debe ser muy cauteloso y analizar principalmente los sectores que hoy tienen demanda de alquiler, teniendo en cuenta que ha cambiado el mapa inmobiliario debido a fuertes cambios de comportamiento.
Hoy por hoy el inversor argentino que quiera colocar U$S 60.000 podría acceder a un departamento en Pocitos de aprox. 80 m2 con unas expensas de aproxidamente U$S 60 mensuales. El inversor obtendría U$S 440 mensuales por alquiler, siendo de esta manera la tasa de rentabilidad anual BRUTA del 8,80%. Las rentabilidades varían según la propiedad, pero en general se están manejando tasas del 8 - 10% brutas las cuales luego de ser impactadas por los costos de mantenimiento, periodos sin ser alquilada la unidad, etc, pueden llegar a reducirse al 4 - 5% neto anual, tasa que resulta por lo menos 2 puntos anuales superior a las que se obtiene en algunas localizaciones de Buenos Aires hoy.
Cesar Pastorino, Montevideo, Uruguay
jorpogus@adinet.com.uy
NOTA DE LA REDACCIÓN: no debemos olvidar que entre Abril y Agosto de 2002 la moneda se devalúo un 100 % en Uruguay, pero a diferencia de Argentina no se pesificaron los créditos hipotecarios. Este hecho obligó a muchos deudores a desprenderse de sus viviendas adquiridas con crédito y a volcarse al mercado del alquiler ya que no podían pagar la cuota hipotecaria; siendo la presión en los valores de renta aún más fuerte de la que se vive hoy en Bs. As.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004
© ReporteInmobiliario.com, Septiembre 2004.
