Informes > CREDITOS > Credito hipotecario ajustable: UVI o UVA? ANALISIS INMOBILIARIO

Crédito hipotecario ajustable: ¿UVI o UVA?

¿Cuánto hubiera aumentado un crédito tomado hace 6 años? ¿Cómo hubiera evolucionado la cuota ajustando por ambos indicadores? ¿Cuánto creció el alquiler en ese período?




cuota de hipoteca



Desde que el Banco Central habilitó la operatoria de Créditos hipotecarios a comienzos de abril de este año, la iniciativa despertó expectativas favorables pero también no pocas críticas. Los detractores del modelo, incluso, superaron cuantitativamente a aquellos que tenían una mirada positiva sobre el sistema de unidades de cuenta creado por el Central.

Los cuestionadores más tajantes esgrimieron de entrada que el modelo era inviable con la inflación imperante en Argentina e incluso quienes estaban de acuerdo con establecer un índice de ajuste señalaban como error tomar el índice de inflación y no la evolución de los salarios como porcentual de actualización.

No cesaba aún el escepticismo de gran parte de los operadores del mercado sobre la efectividad de la operatoria UVI lanzada por el Central, cuando se sumó por ley un nuevo mecanismo de actualización a través de, quizá uno de los índices de costo de construcción menos utilizados en forma práctica hasta ahora elaborado por el INDEC, el ICC modelo 6.

Así, después de no contar por más de dos décadas con un mecanismo de actualización, en pocos meses vieron la luz y coexisten dos aplicados al mismo mercado.

¿Cómo ajusta la cuota?


Ahora bien, recurriendo a datos concretos: ¿cómo habría evolucionado la cuota si hubieran existido créditos hipotecarios ajustables hace unos años atrás y cuanto sería esa cuota hoy?

Por caso, supongamos la compra de un departamento usado medio en la ciudad de Buenos Aires en el año 2010*. El valor promedio de la ciudad por m2 se ubicaba en aquel entonces en los U$S/m2 1.400, por ende una unidad de 45 m2 podía comprarse por U$S 63.000. A enero de 2010 la cotización del dólar era de 3,46 pesos por lo cual el valor del departamento en pesos ascendía a $ 217.980.

Siguiendo con nuestro ejercicio, si alguien hubiera tenido la oportunidad de acceder a un crédito de $ 152.500 equivalentes al 70 % del valor en pesos de ese inmueble a 20 años y con una tasa del 5 % anual (por sobre la tasa de ajuste) como existen líneas actuales ajustadas por UVI, su cuota inicial hubiera sido de $ 1.007 y para ello tendría que haber justificado un ingreso neto mensual de $ 3.357.

Ahora bien, a agosto de este 2016, nuestro hipotético deudor tendría que haber pagado al banco una cuota de $ 5.094 si la misma se hubiera actualizado por UVIs en base al Índice del costo de la construcción correspondiente que indica la ley Cobos. Obviamente habría resultado ampliamente beneficiado si la actualización hubiera sido por UVAs a partir del aplicar el CER como indica la normativa del BCRA ya que la cuota actual luego de 6 años y medio hubiera sido de sólo 2.732 pesos, como resultado de la manipulación de los índices de inflación cuestión que haría al propio sistema inviable en el tiempo ya que desaparecería el financiamiento ante la pérdida de poder adquisitivo real del capital.

Desestimado el resultado de comparación de evolución de la cuota que surgiría por ajuste del CER INDEC, y tomando como referencia de medición real de la inflación al IPC San Luis, la cuota actual actualizada a pagar por el hipotético tomador del crédito hipotecario ascendería a $ 5.715, un 12,2 % superior a la cuota actualizada por ICC vigente en líneas UVIs.


actualizacion de creditos hipotecarios


Ahora bien, ¿qué hubiera sucedido si el índice de actualización hubiera sido el Coeficiente de variación salarial esgrimido como más justo con los intereses del tomador del crédito? La cuota actualizada a junio 2016 (último dato disponible del CVS) sería de $ 5.562, 9 pesos más alta que la que surge por actualización mediante inflación San Luis que sería de $ 5553 y un 10,93 % superior a los 5.014 que hubiera correspondido pagar en junio de este año actualizada por UVIs.

Si nuestro hipotético comprador de vivienda en lugar de haber tomado un crédito ajustado hubiera seguido alquilando el departamento, actualmente su pago mensual no sería inferior a la cuota. Por el contrario, en función del incremento de los alquileres una unidad de esas características hoy asciende a un valor de $ 5.850 mensuales, casi un 15 % más que la cuota de la hipoteca (y sin incluirse los gastos que insumen las renovaciones de alquileres cómo ser depósitos, comisiones, etc).


Alquileres y cuota de credito hipotecario


Queda claro que al convivir con inflación los distintos precios en la economía intentan reacomodarse para no perder su poder adquisitivo, pretender que un préstamo hipotecario no lo haga, como resulta obvio provocó que los mismos no existieran como una opción para la compra de la vivienda. Admitir la existencia de la inflación, sincerar su medición e instrumentar mecanismos de actualización resultan la única terapéutica sustentable para generar un mercado de créditos hipotecarios a largo plazo hasta tanto se logre el objetivo final de reducir a mínimos la inflación.

* Se adoptó Enero 2010 como fecha de inicio del crédito debido a ser el dato más antiguo disponible en la web mensualizado para el ICC - Modelo 6

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, viernes 30 de septiembre de 2016

BUSCA PROPIEDADES APTO CRÉDITOS

.
Puntuación Promedio: 4.60 - votos: 66
Por favor tómate un segundo y vota por este artículo:

Excelente
Muy Bueno
Bueno
Regular
Malo

REPORTE INMOBILIARIO TV

Informate al instante

Reporte Inmobiliario

Suscribete a nuestro newsletter semanal