Año 2002

El año 2002 fue un año de incertidumbre total. Recién en el último trimestre del año el mercado comenzó lentamente a reactivarse. Con la devaluación, prácticamente durante el primer semestre del año se retiraron los compradores / vendedores, locadores y locatarios ya que había un gran temor en la toma de decisiones inmobiliarias. Nuestro rol como inmobiliaria durante todo ese año fue hacerles comprender a los propietarios que sus casas valían hasta casi un 50 % menos que en Diciembre del 2001. Fue muy difícil de aceptar y un proceso muy lento.

Las operaciones inmobiliarias que se efectuaron durante el 2002 fueron principalmente de propietarios que se encontraban obligados en vender a precios irrisorios por tener que saldar hipotecas u otras deudas. Los Bancos presionaban para cancelar hipotecas. Y por otro lado la necesidad de mucha gente de tener que sacar la plata del corralito justificaba la compra de una propiedad. Había muchos compradores en busca de “perlitas” con dólares de cajas de seguridad o debajo del colchón.

No debemos olvidar que los alquileres se pesificaron en la gran mayoría de los casos. El 60 % de las operaciones de ese año fueron alquileres. Había una sobreoferta de propiedades en alquiler. En ese momento se priorizaba la “calidad de inquilino” que el valor mismo del alquiler. En Diciembre terminamos el año con un dólar a $ 3,70.


Año 2003

Durante el año 2003 los valores de ventas se estabilizaron. Los propietarios aceptaron los nuevos valores de venta pero añorando los valores anteriores a la devaluación. El dólar a lo largo del año estuvo más estable entre $ 3,10 y $ 2,80. Los compradores seguían siendo los que tenían la plata debajo del colchón. Aumentó mucho la demanda de terrenos para construir casas ya que la construcción estaba barata aproximadamente con U$S 400 por metro cuadrado se podían construir casas con muy buenas calidades de terminación. El tema de la inseguridad y secuestros en el conourbano aumentó la demanda de casas en barrios cerrados con buenos accesos provocando un aumento de valores tanto en lotes como en la venta de casas. Se produjo un boom en los barrios de Santa Bárbara, Laguna del Sol, Rincón de Milberg y Ayres de Pilar.

Con respecto a los alquileres por lo general en la mayoría de los casos no se aplicaba la cláusula de ajuste semestral de los valores ya que los propietarios siguieron priorizando al “inquilino cumplidor”.


Año 2004

El año 2004 arrancó con un aumento, injustificado, de los valores de venta de las propiedades en un 30% que paró el interés de los posibles compradores. Los propietarios comenzaron a ponerse muy firmes en los valores de venta y hasta llegaban a subir el valor de venta de sus casas en un 20 / 30% cuando se les llevaba una oferta de compra.

Actualmente solo quedan los compradores genuinos que no tienen financiación acorde a sus posibilidades y por lo tanto están postergando la compra de su casa. Estos potenciales compradores se volcaron al mercado del alquiler y lo saturó, ya que hoy a una falta total de stock de propiedades en alquiler de hasta $ 3.000.-

Con respecto a los terrenos “top” subieron sus valores de venta con respecto al año anterior. Ej: un lote de 800 m2 bien ubicado en Las Lomas de San Isidro que el año pasado se ofrecía en U$S 200 por m2 hoy se está ofreciendo en U$S 250. Y lo mismo sucedió con la construcción. El metro cuadrado de construcción de una casa con buenas terminaciones subió de U$S 400 a U$S 600 por m2.

Si yo tuviera que dar mi opinión creó que los valores de venta de muchas casas en la zona de Lomas de San Isidro, Horqueta, Santa Rita, Acassuso, Martínez hoy están muy altos y por lo tanto están mucho tiempo a la venta y finalmente se terminan vendiendo al valor de tasación que nosotros como inmobiliaria les dimos el primer día que la fuimos a tasar. Es muy importante que cuando los propietarios solicitan una tasación a un profesional acepten el valor de venta, si realmente quieren vender su casa, porque sino sucede lo que está pasando hoy: casas caras, compradores insatisfechos que postergan la compra, produciendo un mercado con muy poco movimiento y estancado.

Soledad Ramos
Departamento de Marketing
L J Ramos Brokers Inmobiliarios S A
sramos@ljramos.com.ar



© ReporteInmobiliario.com, Septiembre 2004.